アメリカ不動産は、バブルの再来か？

不況の懸念が渦巻いている。住宅販売件数が減少している。2006年、つまり2年後のアメリカの住宅暴落のきっかけとなった年の再来なのだろうか。

2000年代半ばと同様、専門家たちは、住宅市場の調整は単なる調整であり、大惨事ではないと断言している。2006年初頭のニュースでは、深刻な住宅暴落のリスクを軽視するような報道が多く、まるで現在の状況を書いているかのようです。

しかし、当時、識者は間違っていたのです。私たちは、住宅バブルが崩壊し、大不況を招き、世界経済を崩壊させたことを知っています。後悔先に立たず、である。

では、住宅市場はまた同じことを繰り返すのでしょうか？それとも、買い手と売り手の双方にとって、一時的な痛手に過ぎないのでしょうか？

KPMGのエコノミストは、「過去数年間の住宅価格の上昇の速さから、類似性を見出すことができます。しかし、そこで比較は終わってしまうでしょう」と述べている。

住宅専門家は、今日の住宅市場の基盤が2000年代半ばよりも強固であることをすぐに指摘する。今回の景気後退は、2021年の3％以下から6％台後半まで急速に上昇した住宅ローン金利の上昇が原因です。

今日の購入者は、毎月の住宅ローン返済額が、COVID-19の大流行が始まる直前の2倍になるのが基本です。だから、多くの人が買っていない、あるいは過去数年間のように価格を競り上げることができないでいる。

しかし、当時と現在の最も重要な違いは、今回は住宅の数よりも買い手の数が多いということです。深刻な住宅不足は、価格が崖っぷちに落ちるのを防いでくれそうです。

大不況の時代には、住宅はたくさんあったのに購入する人がいなかったので、中古住宅の価格は5年間で約26％下落しました。現在、買い手は経済的な問題に直面しているにもかかわらず、魅力的な地域にある入居可能な住宅を希望価格より高く買い求める意欲があります。

また、ここ数年の住宅ローンは、20年近く前に「飼っているペットの犬がローンを組んだかもしれない」と冗談を言いながら組んだものに比べれば、はるかに安全である。支払い額が突然2倍、3倍になって住宅所有者を困らせた最悪のサブプライムローンも、ほとんど駆逐されました。借り手は徹底的に審査され、強い人だけが承認されるようになった。そして、今日の住宅所有者は、一般的に記録的な額の自己資本を保有しているのです。

「今回が違うからと言って、無視してはいけない類似点がたくさんある。建築コンサルタント会社のチーフエコノミストは、「我々は、ファンダメンタルズが狂っているところがある」と言う。「しかし、住宅の供給不足があまりにも違うので、暴落することはないと思います」。

（住宅価格は暴落するのか？）

住宅購入者、売却者、住宅所有者の頭を悩ませているのは、住宅価格がどうなるかということです。

住宅価格は、昨年の夏をピークにすでに下落しています。これは典型的な例です。しかし、パンデミック時に最も盛り上がった市場の一部では、少し下がっているのも事実です。

これは、不動産コンサルティングが発表した新築住宅のデータにも反映されています。このデータによると、フェニックスの新築住宅の価格は、3月に前年同月比で15％下落しました。(価格にはインセンティブやコンセッションが含まれています)。

もう一つの流行地であるボイジー（アイダホ州）では、新築住宅の価格は前年比で14％下落した。オースティン郊外のサンアントニオ（テキサス州）では、価格が10％下落した。

Bright MLSのチーフエコノミストは、「価格が最も上昇した場所や、もともと非常に高価だった場所は、より大きな価格変動に最も弱いかもしれない」と言う。これには、大都市のダウンタウンなど、多くの住宅市場で最も高価な地域が含まれます。

エコノミストによると、値ごろ感の問題があっても、3月には中部大西洋地域の売主の半数以上が複数のオファーを受けている。住宅販売全体の約3分の1が、定価以上の価格で取引された。

また、中西部など、より手頃な価格の市場では、住宅価格が上昇し続ける可能性があります。また、低価格帯の住宅も価格が上昇する可能性があります。低価格帯の住宅は需要が高いため、競争によって価格が上昇することが多いからです。

「最も早く価格が上昇した地域では、価格の暴落ではなく、価格の修正が予想されます」とエコノミストは言います。”すべてが少しずつ減速しているようです。しかし、すべてがまだ非常に競争力があるようです”。

売り物件が不足していることも、価格の高止まりを招いている。建設業者は、買い手のプールが枯渇しているため、建設を遅らせている。また、家を売り出したいという住宅所有者も、次のような理由で売り出しに消極的になっている。

“今日、市場に出回っている住宅は十分に売れているのだろうか？と、ウィンダミア不動産のチーフエコノミストは言う。シアトルに本社を置くこの仲介業者は、米国西部の大部分をカバーしている。「3％前後の住宅ローン金利に甘んじているときに、誰が家を売ろうとするのだろうか？

（住宅ローン金利の上昇は、住宅市場に致命的な打撃を与える可能性があるのか？）

住宅ローン金利の低下は、パンデミック時に住宅市場を燃え上がらせる燃料となった。金利が低いということは、買い手の購買力が高いということであり、そうでない場合よりも高値で落札する余裕があったのです。しかし、金利が上昇し、買い手が買えなくなったとき、住宅の調整が始まったのです。

米国連邦準備制度理事会（FRB）が高インフレに対抗するために利上げを続ければ、住宅ローン金利は上昇を続けるだろう。そうなれば、さらなる買い手を脅かし、値崩れさせ、住宅価格の下落を促す圧力となりかねない。

しかし、多くの不動産関係者は、住宅ローン金利が急上昇するとは予想していない。少なくともこの春までは、6％台半ばの現在の水準にとどまるというのが大方の予想だ。

歴史的に見ても、6％の住宅ローン金利は比較的低い水準です。フレディマックのデータによると、1981年9月のピーク時の約18.6%に比べれば、はるかにましです。問題は、住宅価格が高く、3％を下回る金利の記憶が、最近の住宅購入者や売却者の多くに新しい記憶として残っていることです。金利が1ポイント上昇するごとに、買い手が買える家の数が減っていくのです。

金利の上昇が市場の調整につながったとはいえ、オープンハウスで行列を作る買い手が全国にいるのです。

「人々は、この住宅ローン金利をうまく利用する方法を見つけ出しています。彼らはただ買うものを探しているだけなのです」とエコノミストは言います。

（差し押さえの波がまた来るのでは？）

住宅所有者が財産を失うのを防ぐことを目的としたパンデミック時代のモラトリアムが期限切れとなったため、差し押さえは刻々と増えている。しかし、2000年代に起こったような差し押さえの大波が再び起こる可能性はないでしょう。

2000年代には、「著しく低い金利の変動金利型住宅ローンを利用する人が大量にいた。また、率直に言って、住宅ローンを組むべきでない人たちもいました」とウィンダミアのガードナー氏は言う。しかし、住宅ローン金利が上昇すると、「一夜にして住宅ローンの支払額が倍増し、自己資本がほとんどないことに気づいたのです。そこで、彼らはどうしたのでしょう。彼らは立ち去ったのです」。

KPMGのエコノミストによると、現在、住宅所有者の約40％が住宅ローンなしで家をそのまま所有しているという。過去数年間の価格上昇のおかげで、多くの住宅所有者が記録的な額の資産を保有している。そのため、住宅ローンの支払いが困難になった場合、代わりに住宅を売却することを選択し、多くの場合、利益を得ることができます。また、住宅ローンを組んでいる人の多くは、30年固定金利のローンを組んでおり、時間の経過とともに金額が膨れ上がることはありません。

2000年代前半は、変動金利の住宅ローンが多かった。そのため、住宅ローン金利が上昇し、借り手の支払いが膨らむと、「住宅バブルが崩壊するのにそれほど時間はかからなかった」とエコノミストは言います。

現在、多くの不動産専門家が、この国は不況に突入していると考えているようだが、果たしてそうだろうか？雇用が激減し、景気後退に陥れば、失業した住宅所有者が住居を失う可能性が高い。

また、雇用が維持されている人であっても、多くの人が不動産の購入を思いとどまるだろう。住宅を購入することは、多くの人にとって最大の買い物である。また、雇用の安定が心配な人は、購入に踏み切れないでしょう。

専門家は、「今後、住宅市場に何らかの影響が出る可能性が高い」と語る。「職を失うと、賃貸・売買を問わず、住宅に対する需要が減ります。

しかし、再び景気後退が大不況のように深刻になり、また、これほど長く続くと予想する人は少ない。FRBはインフレを抑制した後、経済の混乱に対処するために金利を引き下げると予想されています。その結果、住宅ローン金利が低下し、住宅市場が活性化する可能性が高い。多くのエコノミストは、住宅市場は早ければ来年、遅くとも再来年には回復に転じると考えています。

「嵐の前の静けさではない」と専門家は言う。”これは住宅市場の重要なリセットに過ぎない。”