June 2023

不動産を保有した後に海外不動産を売却した場合の不動産譲渡所得税については、保有年数によって変わります。 短期譲渡所得（保有年数5年以下で売却）で税率39% 長期譲渡所得（保有年数5年超で売却）で税率20% 所得額に拘らず、不動産売却による譲渡所得については5年超保有することで、税率20%で問題ないようになっていますが、不動産の譲渡益については、それまで減価償却した費用も含めますので、 例えば、 不動産の購入費用：5,000万円、減価償却費の累計：3,000万円、不動産の売却金額：6,000万円　であった場合、 譲渡益は以下のように 6,000万円（売却時の費用） － 5,000万円（購入時の費用）  ＋ 3,000万円（減価償却費の累計） ＝ 4,000万円 となりますのでご注意ください。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産保有による節税については、日本法人名義で、耐用年数を経過した中古物件を賃貸目的で保有することが挙げられます。 (法人税の節税メリット） 日本の不動産の場合、土地の評価額が大部分であり、建物の評価割合は低くなっているので、減価償却の対象となる建物評価割合が20%前後かそれ以下というのが一般的です。 それに対し、アメリカ不動産の場合、減価償却割合を算出する根拠となる固定資産税評価額の建物評価割合が70-90%である地域が多いため、そのような地域の中古案件を賃貸事業目的で日本法人名義で保有することで節税効果があります。 日本の不動産（建物）の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート案件47年、レンガ・ブロック・石造38年、そして木造22年で計算され、日本居住者であれば日本不動産であっても、海外不動産であっても同じように減価償却できることで、不動産購入後に減価償却により法定耐用年数に従い毎年少しずつ収入から経費化し、法定耐用年数を経過した中古案件の購入で節税効果が見込めます。（現在は海外不動産に対しての節税効果は日本法人名義の保有に限られます。） 以下の計算を基に法定耐用年数経過後の案件が何年間で償却可能かを示していますが、 22年以上経過の木造案件の場合、4年間で償却が可能ということになります。 “中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。 また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、簡便法により算定した年数によることができます。 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額（中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。）の50パーセントに相当する金額を超える場合には、使用可能期間の見積りや簡便法による耐用年数の算定をすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。 簡便法による耐用年数の算定方法は、次のとおり。 1 法定耐用年数の全部を経過した資産 その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数 2 法定耐用年数の一部を経過した資産 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数 なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。 （注） 中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。 （具体例として） 法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積耐用年数 （計算） 1 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数 30年 － 10年 ＝ 20年 2 経過年数10年の20パーセントに相当する年数 10年 × 20％ ＝ 2年 3 耐用年数 20年 ＋ 2年 ＝ 22年 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産購入の成功への第一歩として、以下の工程を視野に入れて準備を開始しましょう。 １，不動産エージェントへの物件選定を依頼する前に （自己居住用の場合） 購入額に対し持ち出し可能な自己資金額、融資可能額の確認、 通勤や通学への距離を考慮し立地範囲を明確にする。 家族構成を視野に入れ物件の間取り、広さの最低基準を明確にする。 付帯設備などの優先条件を整理する。 （収益物件場合） 安定的な賃貸運営を視野に安定収入のあるテナントが獲得できる立地や、 将来の環境変化が起こりにくい立地条件の中から検討をすることが望ましい。 それらを踏まえて、投下可能な自己資金額に基づいて 不動産エージェントに購入希望額や、間取り、立地条件を伝え物件選定を依頼しましょう。 ２，自己資金額と融資可能額の把握  金融機関やローンブローカーへ相談を開始し、過去2-3年間の世帯収入を示す書類を基に融資可能額を確認します。 収入から逆算し月々のローン支払可能額を融資機関が計算し、事前融資承認書類（プリアプルーバルレター）を発行して頂くことで現実的に検討可能な物件の選定準備が整います。  ３，物件検索および内覧実行 昨今は様々なウエブサイト（Zillow.comやRealtor.comなど）にて 地域ごとの売出中案件、成約中案件、成約済案件などを調べることができますが 実際に日曜日の午後などに各地で開催されているオープンハウス開催中の物件を自ら訪問し、それぞれの物件の状態 （既にリモデルされているか、何十年も居住中の売主で購入後の修繕コストがかかるか否か、など） と売出価格を比較しながら地域毎の相場感を養うことで、自分が理想とする案件の実勢価格を理解することが重要です。 不動産エージェントに依頼して自分の希望する地域、価格帯、間取りを満たす案件が新規で売り出される度に Emailで情報が受信できるシステムがありますので、それらを活用し、最新情報をいち早く見学することで、 競争が多い物件に対して速やかに条件交渉を開始することも購入を成功させる重要な要素と言えます。  ４，物件購入交渉 購入希望に沿う物件が見つかったら不動産エージェントが用意する売買契約書に希望条件を列記し買主側が署名して売主側へ提出することで交渉開始となります。その際、融資を活用した購入の場合、融資機関からの事前融資承認書（プリアプルーバルレター）および購入金額に対しての自己資金額を支払う準備ができていることを示す残高証明書も同時に準備できていることが重要です。 契約合意時には、通常は購入価格に対し2-3％程度の手付金をエスクロー機関に支払いを求められます。  ５，購入手続き、 売買契約条件交渉が合意され、売買契約書に売主買主双方の署名がなされたら購入手続きが開始となります。 任命されるエスクローが指定する口座へ手付金を支払い、室内点検、売主側の物件開示情報、コンド三ミアムの場合管理組合関連書類の精査、融資購入の場合不動産鑑定などの購入解除可能な期間を経て、30日から60日間の購入手続き期間を経て決済の完了となります。 ６，決済完了 購入手続き開始後は事前に定めた期間内で各点検や確認手続きを終えた後、 決済予定日の1週間程度前にエスクローが用意する不動産登記譲渡書類（Deed）へ公証人の前で署名する必要があり、 決済予定日の2-3日前までには前もって決済金残金をエスクロー口座へ支払うことで、決済完了日が確定となり、決済日当日の朝、登記名義が売主から買主へ切り替わり、建物の引き渡しとなります。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

ロサンゼルス郡とオレンジ郡の住宅購入希望者たちは、4月の成約ペースが過去の歴史的なペースのほぼ半分であったため、まだ購入に消極的である。 コアロジック社の最新データによると、この2つの郡の新築・中古住宅とコンドミニアムの販売数は、1ヶ月で合計6,350件だったそうです。これは月間で11％減、年間では38％減となる。 では、この2つの郡における住宅購入の減少はどの程度だったのでしょうか。 1988年からの集計の4月平均成約ペースを45%も下回っています。 35年以上にわたる記録で、4月の売れ行きが過去2番目に悪かったのです。 1988年以降、どの月も販売件数が少なかったのは過去17番目。 2023年春の住宅購入者は、景気不安と、1年間で14%も購買力を低下させた高騰した住宅ローン金利のおかげで、まだ慎重な姿勢でいる。 南カリフォルニアの6郡では、販売件数は1年間で43％減少の13,940件となり、販売価格の中央値は4.3％減の717,500ドルでした。 （カウンティ毎の基本情報） ロサンゼルス郡とオレンジ郡の内部を、4月の購入状況から見てみますと L.A.は4,372件で、1ヶ月で12％減、1年で39％減と成約数が減少しています。 O.C.は1,978件で、前月比8％減、前年比35％減となりました。 注：例年の4月は、L.A.では1ヶ月で平均0.4％、O.C.では1％の販売増となる。  （価格がどのように動いたか） L.A.では、80万ドルの中央値が1ヶ月で0.1%上昇し、2022年4月に記録した86万ドルの過去最高値から7%下落した。O.C.の$987,750の中央値は1ヶ月で0.3%上昇し、1年で6%低下した。また、2022年5月のピークである105万4,000ドルから6％低下しています。 1988年以降、4月の平均値では両郡とも1.1%の値上がりを記録しています。 価格の高い融資が要因となっており、 4月の30年ローンの平均は6.34%で、12ヶ月前の4.98%に比べ、高くなっています。 スプレッドシートによると、ロサンゼルスの購入者の住宅ローン返済額は、80万ドルの中央値で月々3,978ドル、1年前の86万ドルの住宅で3,685ドルと、8％最も高く見積もられている。これは、20%の頭金額を16万ドルで支払うと仮定した場合です。 O.C.の購入者は、9％支払いが増え、中央値$987,750の月々返済額は$4,912に対し、昨年の中央値$1,050,000の住宅に対する月々の返済額は$4,499となりました。20％の頭金額は197,550ドルで想定した場合。 （一戸建て住宅） 成約件数： L.A.の3,122件の成約数は、1ヶ月で12％減、1年で38％減となった。 　　　　　O.C.の1,198件の成約数は、前月比10％減、前年比38％減となりました。 価格：L.A.の中央値85万ドルは、前月比横ばい、前年比9％減でした。 　　　O.C.の115万ドルの中央値は前月比2％増、前年比5％減でした。 （コンドミニアム） 成約件数： L.A.の販売件数は1,010件で、前月比12%減、前年比42%減となりました。 　　　　　　O.C.では577件が成約し、前月比横ばい、前年比35％減となりました。 価格： L.A.の中央値$660,000は、前月比1%減、前年比4%減でした。 　　   O.C.の中央値$729,000は、前月比3%増、前年比3%減となりました。 （新築住宅） 成約件数： L.A.の新築住宅販売戸数は164戸で、前月比8％減、前年比45％減となりました。 　　　　　O.C.では201戸の新築住宅が販売され、前月比18％減、前年比1％減となりました。 価格 ：L.A.の新築住宅の中央値は99万ドルで、前月比12.4％増、前年比10％増となった。 　　　O.C.の113万ドルの中央値は、前月比4％減、前年比19％減でした。 割合： L.A.では、12ヶ月前の4.1％に対し、先月は3.8％の新築住宅が全成約件数に含まれました。 　　　O.C.の新築住宅の割合は10.2%で、12ヶ月前は6.7%でした。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。