December 2023

住宅ローン金利は8週連続で低下し、新年が近づくにつれて資金準備に悩む住宅購入者に安心感を与えました。 住宅ローン大手フレディマックが木曜日に発表したデータによると、人気の30年固定住宅ローンの平均金利は6.67%となり、前週の6.95%から低下しました。10月下旬の時点での金利は7.79％で、過去20年以上で最高でした。 借入コストの低下により、新規購入者は毎月数百ドルを節約できますが、専門家らは、購入希望者は2024年に劇的な改善を期待すべきではないと述べました。 住宅ローンの金利は、インフレ期待や連邦準備制度の政策など、さまざまな要因に基づいて変化します。 住宅ローン調査会社の副社長は、経済成長とインフレが依然として十分に高く、借入コストのさらなる低下を防ぐため、金利は2024年に6.4％付近で底を打つだろうと予測しました。 「住宅ローン資金が安くなったからといって、必ずしも住宅ローン資金が安くなるわけではない」と語り「本当に可能な限り低い金利を望むなら、最も恐ろしい経済情勢を期待する必要がある。」 しかし、10月以降金利が低下しているのは、複数の経済報告がインフレ鈍化を示唆していることが主な理由です。 直近の下落は、住宅ローン金利を含むあらゆる種類の借り入れコストの下限を設定するのに役立つ基準金利の引き上げを先週FRBが完了する可能性があると示唆した後に起きました。 将来の住宅所有者にとって、住宅価格は、パンデミック初期の金利が 3% 以下であったときと比べて、依然として大幅に高価です。しかし、7.79%から6.67%への低下は、購入者が20%の頭金を支払ったと仮定すると、80万ドルの住宅の場合、毎月486ドルの節約に相当します。 住宅ローン金利の若干の低下が住宅市場にどのような影響を与えるかは、買い手と売り手がどのように反応するかによって決まります。 2022年に住宅ローン金利が初めて急騰したとき、購入者がすぐに撤退し、在庫が膨らんだため、住宅価格はそれに応じて下落しました。しかし、資金力のあるファーストタイムバイヤーが戻り、既存の住宅所有者がパンデミック前またはパンデミック中に借りたローンの最低金利を放棄したくないため、売却しない選択をする人が増えたため、価格は今年再び上昇し始めました。 Zillowのデータによると、ほとんどの郡で住宅価格は過去最高値に近い水準にあるが、オレンジ郡では価格が新記録を更新しています。 カリフォルニア不動産協会のチーフエコノミストや不動産業者の回答者らは、金利はおそらく「6%台前半」で2024年を終えるだろう、と述べ、より多くの既存住宅所有者が売却を納得するようになるはずだと述べました。 しかし、供給量の増加は借入コストの低下にも惹かれる購入者の増加を相殺するには十分ではないとの見方を示しました。その結果、2024年には市場の競争が実際にさらに激しくなる可能性があり、南カリフォルニアでは年末までに価格が約8％上昇する可能性があると述べました。 Zillow の最近の予測では、南カリフォルニアでは先月から 2024 年 11 月まで、予測値は横ばいからわずかに減少すると予想されています。 Zillowのシニアエコノミストは、金利低下は住宅価格の伸びがその予測よりも強いことを意味する可能性があるが、そうではない可能性があると述べました。 「ロサンゼルスの手頃な価格の危機を考えると、買手が予算に十分な余裕を持たないかなで売手が動きだす可能性がある」とみられます。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

ガソリン価格の下落によりインフレが緩和 家賃、レストラン、自動車保険は11月も急速に上昇し続けたが、米国のインフレは先月再び鈍化し、ガソリン安が価格上昇の重みをさらに軽減しました。 同時に、消費者インフレに関する最新のデータは、一部の分野（家賃、レストラン、自動車保険などのサービス）の価格が不快なほど急速に上昇し続けていることを示しました。 労働省が火曜日に発表した報告書によると、消費者物価指数は10月から11月までわずか0.1％上昇しました。前年同月比では、11月の価格は3.1％上昇し、10月の前年同月比3.2％上昇から鈍化しました。 しかし、変動の激しい食品とエネルギーコストを除いたコア物価は10月から11月にかけて0.3％上昇し、前月の0.2％上昇を若干上回りました。1年前から測定すると、コア価格は10月と同じ4％上昇した。FRBはコア物価が将来のインフレ経路を示すより良いガイドであると考えています。 ロサンゼルス・オレンジカウンティ地方の消費者物価は上昇し、11月終了年度は2.8％上昇、10月は2.4％上昇しました。隔月で消費者物価指数を取得しているインランド・エンパイアでは、消費者物価指数が9月の4.9％に対し、11月は4.3％となりました。 経済のサービス部門におけるインフレの粘り強さから、今週の連邦準備制度理事会はインフレに対して警戒を続ける可能性が高いようです。FRBは、基調的なインフレ傾向が冷え込んでいるかどうかの目安として、こうしたコストを精査してきました。 インフレ率は依然としてFRBの目標である2％を上回っていました。FRB議長はインフレ鈍化について楽観的な見方を示しているが、今月初め、FRBが基準金利の引き上げを完了したと想定したり、ウォール街の多くが早ければ春にも利下げを予想するのは「時期尚早」であると述べました。。 バンク・オブ・アメリカのチーフエコノミストは、サービス部門のインフレが持続していることは「FRBが構築している『様子見し、注意する』という物語に適合している」と述べました。 エコノミストは「ディスインフレ環境にあるという自信を醸成し、削減への扉を開くという点では、サービスインフレがどのような方向に向かうのかを評価するにはもっと時間が必要だと言わざるを得ないと思う」と述べました。 ホテル、医療、エンターテインメントなどのサービスは労働集約的であるため料金は賃金によって大きく決まります。 賃金はパンデミック時代のピークからは緩やかになったものの、依然として急速に上昇しています。 レストランの価格は一例です。10月から11月にかけて3か月連続で0.4％上昇し、前年同月比では5.3％高となりました。家賃もインフレを加速させており、10月から11月にかけて若干加速しました。しかし、ZillowやApartmentListなどの企業が提供するリアルタイムデータは、アパートの家賃の伸びが鈍化していることを示唆しています。この景気減速により、政府の家賃基準が引き下げられ始めており、今後数カ月は引き下げが続くと思われます。 ガソリン価格は10月から11月だけで6％下落しました。AAAによると、全国平均は約1年半前の5ドルのピークから、1ガロン当たり3.14ドルまで下落しました。 食料品価格はさらに冷え込む兆しが見えており、最も頻繁に購入するものの一つである消費者にとってはいくらか安心できるはずです。食料品価格は11月にわずか0.1％上昇し、1年前と比べてわずか1.7％上昇しただけでした。パン、牛肉、鶏肉、豚肉の価格はすべて下落しました。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

販売数減少に伴い南カリフォルニアの不動産価格が上昇。 2023年10月も住宅ローンの高金利が南カリフォルニアの住宅市場をゆがめ続け、住宅販売が過去最低水準近くまで落ち込んだにもかかわらず、価格が上昇しました。 コアロジック社によると、住宅価格の上昇率はここ1年で最大となり、10月の住宅価格の中央値（全販売額の中間点でのコスト）は4.3％上昇し、73万5,000ドルとなりました。 この中央値の上昇と、今世紀初頭以来最高の住宅ローン金利が相まって、南カリフォルニアの典型的な住宅の月々の住宅支払額は過去最高の4,160ドルにまで上昇しました。 オレンジ郡では、住宅価格の中央値が108万5,000ドルに急上昇し、1年で14％上昇し、過去最高を記録しました。 一方、コアロジック社のデータによると、南カリフォルニアの6郡内の住宅販売件数は前年比8％減の1万3293件でした。 年間ベースの販売額は23カ月連続で減少しており、10月としては1988年以来2番目に低い水準に落ち込んだ。10月の集計は、過去のすべての月の中で20番目に低い数字でもあった。カリフォルニア州不動産業者協会の2023年の会長は「10月から今年の残りにかけては更に住宅販売が妨げられる可能性が高い」と語りました。 南カリフォルニアの傾向は、市場が在庫不足、住宅ローン金利の高さ、物価上昇に悩まされており、全米全体で起きていることを反映している。最近のレンディングツリー社の世論調査によると、アメリカ人の3分の1強が、住宅を購入できる可能性を高めるために住宅市場の暴落を支持しているという。ミレニアル世代のほぼ半数の割合でZ世代の回答者の半数強が暴落を望んでいます。 販売減少の原因は、市場に出ている住宅の減少と、昨今の高額な支払いを支払う余裕のある購入者の減少の両方によるものです。それにもかかわらず、住宅所有者は2022年までに取得した歴史的に低い住宅ローン金利に固執することを選択しているため、購入者の数は依然として売り出し件数を上回っています。 リアル・データ・ストラテジーズ社は、取引量の低迷が不動産業界に打撃を与え続けており、取引量に依存する仲介業者などは「厳しい立場にある」と述べ、「不動産会社の統合は目前に迫っています。エージェントの数も会社の数も減り、地元不動産業協会数や複数のリスティングサービス会社数も減ります。」 しかし金利が予想通り低下すれば２０２４年に市場は回復すると予想しました。 カリフォルニア州不動産業者協会のチーフエコノミストは「インフレが引き続き鈍化すれば、住宅ローン金利のさらなる改善が見られる可能性があり、２０２４年には住宅市場の買い手側と売り手側の両方にかかる圧力がいくらか緩和されるだろう」と述べました。 以下は、住宅価格と成約数の各郡ごとの内訳と、前年比の変化率です。 ロサンゼルス郡の中央値は 3.9% 上昇して 832,000 ドル。成約数は 8.6% 減の 4,234 件。 オレンジ郡の中央値は 14.2% 上昇し、過去最高の 108 万 5,000 ドル。成約数は 8.4% 減の 1,904 件。 リバーサイド郡の中央値は 1.5% 上昇して 553,000 ドル。成約数は 5.7% 減の 2,526 件。 サンバーナーディーノ郡の中央値は 1.4% 上昇して 497,000 ドル。成約数は6.4%減の1,965件。 サンディエゴ郡の中央値は 6.5% 上昇して 続きを読む…

 ＊投資家が戸建を手放している？  庶民投資家からウォール街の巨大な投資家まで、大勢の投資家が州中の一戸建て住宅を食い荒らして賃貸物件にしてきたのでしょうか？ 一戸建て住宅にどんな人が住んでいるのか、戸建住宅と併設する住宅に誰が住んでいるのか、そしてその居住者が所有者なのか借家人なのかを詳述する州ごとの国勢調査局の統計を調べた資料から2022 年と 2017 年の数値の比較が発表されました。 これらの数字は、潜在的な住宅所有者が投資家によって締め出されるのではないかという懸念がおそらく誇張されている可能性があることを示し、賃貸の戸建て住宅は大幅に減少しているという傾向にあります。 ＊誰が戸建物件を借りているのか？ カリフォルニア州には全米で最も多くの一戸建ての賃貸物件があり、その数は 210 万戸で、全米の 15% に相当します。この住宅の大部分は小規模投資家によって所有されているというようです。 次に多いのはテキサス州の130万戸、次いでフロリダ州の89万7,078戸、ペンシルベニア州の60万2,495戸、オハイオ州の58万4,589戸となっています。 国勢調査のデータによると、2017年から2022年にかけて、カリフォルニア州の一戸建て賃貸物件の数は8万1,548戸減少した。これは各州の中で２番目に大きな落ち込みで、全国の減少数７４万２０００人の１１％に相当します。 フロリダ州が8万7,803人と最も大きく減少し、カリフォルニア州に次いでジョージア州が6万1,744人、イリノイ州が5万6,852人、ミシガン州が5万1,461人となりました。 10の州で賃貸で居住する一戸建て住宅が増加していることに注目してみると、テキサス州が53,414戸増加し、アラバマ州が7,473戸、ニューヨーク州が6,017戸、モンタナ州が3,753戸、ロードアイランド州が3,251戸と続きます。しかし、所有者の居住数の増加よりも賃貸物件の増加が多かった州はありませんでした。 さて、このカリフォルニア州の下落は、パーセンテージベースで21番目に大きな下落にすぎませんでした。全国的な下落が5%だったのに対し、5年間で4%下落しました。したがって、大規模な下落ではありません。 減少率が最も大きかったのはアラスカ州で、20％減少しました。ワイオミング州は16％減、ニューハンプシャー州は14％減だった。増加率が最も高かったのはロードアイランド州で 11% 増加、次いでモンタナ州が 7%、テキサス州が 4% でした。 ＊誰が戸建物件を所有していますか? 賃貸住宅のこの落ち込みは、一戸建て住宅に居住する所有者とは顕著な対照をなしている。 カリフォルニア州は2022年に680万戸の持ち家があり、全米の9％に相当し、第1位となり、次いでテキサス州が630万人、フロリダ州が480万人、ペンシルベニア州が340万人、ニューヨーク州が320万人となりました。 また、カリフォルニア州では過去 5 年間で一戸建て住宅の所有者が 400,768 人増加しました。この増加は米国の増加数720万人の6％に相当し、テキサス州（87万3,038人増）とフロリダ州（77万1,406人増）に次ぐ順位とりました。 繰り返しになりますが、ゴールデンステートの利益はパーセンテージベースでは小さいように見えます。所有権の増加はわずか6％で、州の中で3番目に小さな増加であり、全国的な11％の増加のおよそ半分である。 国勢調査の統計によると、所有権が最も上昇したのはサウスカロライナ州で20％、フロリダ州、アイダホ州、デラウェア州で19％、ユタ州で18％だった。テキサス州は16%で11位だった。低音？ワシントン DC はほぼ横ばいでしたが、次にコネチカット州が5.6% 上昇しました。 ＊結論 パンデミックによる痛みを伴うロックダウンを除いた堅調な経済と、2022年初頭まで続いた住宅ローン金利の安さにより、この時期、より多くのアメリカ人が一戸建て住宅に住む（そして所有する）ようにりました。 米国の建設業者が2022年までの5年間でカリフォルニア州の31万戸を含む480万戸の新築住宅を建設したことを忘れてはいけません。 そのため、購入ラッシュとパンデミック生活に伴う住宅投資の悩みによって州内及び全国的に最近の購入層となっていた投資家の流入より多くの賃貸物件所有者が戸建て賃貸案件の売却を迫られたようです。 それでもなお、賃貸住宅は依然として一戸建て住宅の重要な部分を占めているようです。 国勢調査の統計によると、カリフォルニア全土では、この種の住宅の 23% が借手によって占有されているのに対し、全国では 16% となっています。ハワイの2%だけが高いです。最下位はニューハンプシャー州の8％。テキサス州は17％、フロリダ州は16％となっている。 しかし、そのシェアは縮小しつつあります。2017 年のカリフォルニアの一戸建て住宅の25% に借手がいるのに対し、全米では 続きを読む…