記事一覧

住宅ローン金利は8週連続で低下し、新年が近づくにつれて資金準備に悩む住宅購入者に安心感を与えました。 住宅ローン大手フレディマックが木曜日に発表したデータによると、人気の30年固定住宅ローンの平均金利は6.67%となり、前週の6.95%から低下しました。10月下旬の時点での金利は7.79％で、過去20年以上で最高でした。 借入コストの低下により、新規購入者は毎月数百ドルを節約できますが、専門家らは、購入希望者は2024年に劇的な改善を期待すべきではないと述べました。 住宅ローンの金利は、インフレ期待や連邦準備制度の政策など、さまざまな要因に基づいて変化します。 住宅ローン調査会社の副社長は、経済成長とインフレが依然として十分に高く、借入コストのさらなる低下を防ぐため、金利は2024年に6.4％付近で底を打つだろうと予測しました。 「住宅ローン資金が安くなったからといって、必ずしも住宅ローン資金が安くなるわけではない」と語り「本当に可能な限り低い金利を望むなら、最も恐ろしい経済情勢を期待する必要がある。」 しかし、10月以降金利が低下しているのは、複数の経済報告がインフレ鈍化を示唆していることが主な理由です。 直近の下落は、住宅ローン金利を含むあらゆる種類の借り入れコストの下限を設定するのに役立つ基準金利の引き上げを先週FRBが完了する可能性があると示唆した後に起きました。 将来の住宅所有者にとって、住宅価格は、パンデミック初期の金利が 3% 以下であったときと比べて、依然として大幅に高価です。しかし、7.79%から6.67%への低下は、購入者が20%の頭金を支払ったと仮定すると、80万ドルの住宅の場合、毎月486ドルの節約に相当します。 住宅ローン金利の若干の低下が住宅市場にどのような影響を与えるかは、買い手と売り手がどのように反応するかによって決まります。 2022年に住宅ローン金利が初めて急騰したとき、購入者がすぐに撤退し、在庫が膨らんだため、住宅価格はそれに応じて下落しました。しかし、資金力のあるファーストタイムバイヤーが戻り、既存の住宅所有者がパンデミック前またはパンデミック中に借りたローンの最低金利を放棄したくないため、売却しない選択をする人が増えたため、価格は今年再び上昇し始めました。 Zillowのデータによると、ほとんどの郡で住宅価格は過去最高値に近い水準にあるが、オレンジ郡では価格が新記録を更新しています。 カリフォルニア不動産協会のチーフエコノミストや不動産業者の回答者らは、金利はおそらく「6%台前半」で2024年を終えるだろう、と述べ、より多くの既存住宅所有者が売却を納得するようになるはずだと述べました。 しかし、供給量の増加は借入コストの低下にも惹かれる購入者の増加を相殺するには十分ではないとの見方を示しました。その結果、2024年には市場の競争が実際にさらに激しくなる可能性があり、南カリフォルニアでは年末までに価格が約8％上昇する可能性があると述べました。 Zillow の最近の予測では、南カリフォルニアでは先月から 2024 年 11 月まで、予測値は横ばいからわずかに減少すると予想されています。 …

ガソリン価格の下落によりインフレが緩和 家賃、レストラン、自動車保険は11月も急速に上昇し続けたが、米国のインフレは先月再び鈍化し、ガソリン安が価格上昇の重みをさらに軽減しました。 同時に、消費者インフレに関する最新のデータは、一部の分野（家賃、レストラン、自動車保険などのサービス）の価格が不快なほど急速に上昇し続けていることを示しました。 労働省が火曜日に発表した報告書によると、消費者物価指数は10月から11月までわずか0.1％上昇しました。前年同月比では、11月の価格は3.1％上昇し、10月の前年同月比3.2％上昇から鈍化しました。 しかし、変動の激しい食品とエネルギーコストを除いたコア物価は10月から11月にかけて0.3％上昇し、前月の0.2％上昇を若干上回りました。1年前から測定すると、コア価格は10月と同じ4％上昇した。FRBはコア物価が将来のインフレ経路を示すより良いガイドであると考えています。 ロサンゼルス・オレンジカウンティ地方の消費者物価は上昇し、11月終了年度は2.8％上昇、10月は2.4％上昇しました。隔月で消費者物価指数を取得しているインランド・エンパイアでは、消費者物価指数が9月の4.9％に対し、11月は4.3％となりました。 経済のサービス部門におけるインフレの粘り強さから、今週の連邦準備制度理事会はインフレに対して警戒を続ける可能性が高いようです。FRBは、基調的なインフレ傾向が冷え込んでいるかどうかの目安として、こうしたコストを精査してきました。 インフレ率は依然としてFRBの目標である2％を上回っていました。FRB議長はインフレ鈍化について楽観的な見方を示しているが、今月初め、FRBが基準金利の引き上げを完了したと想定したり、ウォール街の多くが早ければ春にも利下げを予想するのは「時期尚早」であると述べました。。 バンク・オブ・アメリカのチーフエコノミストは、サービス部門のインフレが持続していることは「FRBが構築している『様子見し、注意する』という物語に適合している」と述べました。 エコノミストは「ディスインフレ環境にあるという自信を醸成し、削減への扉を開くという点では、サービスインフレがどのような方向に向かうのかを評価するにはもっと時間が必要だと言わざるを得ないと思う」と述べました。 ホテル、医療、エンターテインメントなどのサービスは労働集約的であるため料金は賃金によって大きく決まります。 賃金はパンデミック時代のピークからは緩やかになったものの、依然として急速に上昇しています。 レストランの価格は一例です。10月から11月にかけて3か月連続で0.4％上昇し、前年同月比では5.3％高となりました。家賃もインフレを加速させており、10月から11月にかけて若干加速しました。しかし、ZillowやApartmentListなどの企業が提供するリアルタイムデータは、アパートの家賃の伸びが鈍化していることを示唆しています。この景気減速により、政府の家賃基準が引き下げられ始めており、今後数カ月は引き下げが続くと思われます。 ガソリン価格は10月から11月だけで6％下落しました。AAAによると、全国平均は約1年半前の5ドルのピークから、1ガロン当たり3.14ドルまで下落しました。 食料品価格はさらに冷え込む兆しが見えており、最も頻繁に購入するものの一つである消費者にとってはいくらか安心できるはずです。食料品価格は11月にわずか0.1％上昇し、1年前と比べてわずか1.7％上昇しただけでした。パン、牛肉、鶏肉、豚肉の価格はすべて下落しました。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

 ＊投資家が戸建を手放している？  庶民投資家からウォール街の巨大な投資家まで、大勢の投資家が州中の一戸建て住宅を食い荒らして賃貸物件にしてきたのでしょうか？ 一戸建て住宅にどんな人が住んでいるのか、戸建住宅と併設する住宅に誰が住んでいるのか、そしてその居住者が所有者なのか借家人なのかを詳述する州ごとの国勢調査局の統計を調べた資料から2022 年と 2017 年の数値の比較が発表されました。 これらの数字は、潜在的な住宅所有者が投資家によって締め出されるのではないかという懸念がおそらく誇張されている可能性があることを示し、賃貸の戸建て住宅は大幅に減少しているという傾向にあります。 ＊誰が戸建物件を借りているのか？ カリフォルニア州には全米で最も多くの一戸建ての賃貸物件があり、その数は 210 万戸で、全米の 15% に相当します。この住宅の大部分は小規模投資家によって所有されているというようです。 次に多いのはテキサス州の130万戸、次いでフロリダ州の89万7,078戸、ペンシルベニア州の60万2,495戸、オハイオ州の58万4,589戸となっています。 国勢調査のデータによると、2017年から2022年にかけて、カリフォルニア州の一戸建て賃貸物件の数は8万1,548戸減少した。これは各州の中で２番目に大きな落ち込みで、全国の減少数７４万２０００人の１１％に相当します。 フロリダ州が8万7,803人と最も大きく減少し、カリフォルニア州に次いでジョージア州が6万1,744人、イリノイ州が5万6,852人、ミシガン州が5万1,461人となりました。 10の州で賃貸で居住する一戸建て住宅が増加していることに注目してみると、テキサス州が53,414戸増加し、アラバマ州が7,473戸、ニューヨーク州が6,017戸、モンタナ州が3,753戸、ロードアイランド州が3,251戸と続きます。しかし、所有者の居住数の増加よりも賃貸物件の増加が多かった州はありませんでした。 さて、このカリフォルニア州の下落は、パーセンテージベースで21番目に大きな下落にすぎませんでした。全国的な下落が5%だったのに対し、5年間で4%下落しました。したがって、大規模な下落ではありません。 減少率が最も大きかったのはアラスカ州で、20％減少しました。ワイオミング州は16％減、ニューハンプシャー州は14％減だった。増加率が最も高かったのはロードアイランド州で 11% 増加、次いでモンタナ州が 7%、テキサス州が …

＊住宅購入者ー現金で物件購入 過去20年間で最も高い住宅ローン金利を回避する余裕のある住宅購入者は、融資を見送り、すべて現金で支払う傾向が強まっています。 2023年9月に現金で購入した住宅は、全販売件数の34.1％を占めました。レッドフィン社が全米の40の大都市圏の住宅販売を分析したところ、この割合は前年の29.5％から上昇し、2014年以降で最高となった。 それでも、住宅ローンの借入コストの急上昇、売り出し中の住宅の少なさ、住宅価格の上昇により、住宅販売全体が低迷しており、これが住宅販売全体に占める現金取引の割合を押し上げる要因となっています。 Redfinの調べによると、9月の全額自己資金での取引件数は前年同月比で11％減少しましたが、住宅販売件数は同期間に前年同月比で23％もの減少でした。 「こうした現金購入者がいなければ、住宅市場は今よりもさらに悪い状況に陥っていたと思います」と、レッドフィンのチーフ・エコノミストはコメントしました。 融資を利用する住宅購入者も一様に住宅ローンの総返済額を減らすために頭金を多く支払う傾向にあり、全住宅販売に占める現金取引の割合が大きくなったのは、2014年2月の34.3％以来です。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

世界規模の不動産運用会社による予測と分析によると、アメリカの商業用不動産市場は新たな局面を迎えています。 金利の急激な上昇に伴い、負債コストはキャップレート を超える水準に上昇しているため、変動金利で借り入れを行なう資産保有者や、売却・借り換えの機会をうかがう資産保有者は、流動性の問題に直面し、そのような中、不動産価格は下落傾向にあり、銀行、商業用不動産ローン担保証券、不動産投資信託などの伝統的な資金供給者は様子見に転じています。 不動産投資信託は、保有資産の評価額を大幅に下回る価格で取引されるようになり、キャップレートはプライベート市場が織り込む水準よりも著しく高く、資産売却の動きは足元で停滞しているものの、投資資金の流入、バランスシートの調整圧力、資金繰りの問題、さらなる価格下落に備えて売却する動きなどを背景に売却が加速すると予想されます。 不動産をめぐる現在の新しい市場環境下での投資機会は環境の変化に合わせてさらに増加すると予想されています。 資金調達コストの上昇と資産価格の下落は、不動産担保ローンの流通市場を圧迫しており過去10年間において、資産価値に対する借り入れ比率は低下傾向にありましたが、金利の大幅な上昇を受けて、借り手の返済能力は狭まっています。実際、元利金返済カバー率の低下は、不動産担保ローンの貸し手にとって深刻な問題になりつつあります。 米国市場における新規ローンの組成額は2022年5月以降に急減し、前年同期比62%減に落ち込んでいます 。銀行が与信を絞り込むなかで、投資の制約条件が少なく、すべて込みの追い風を受けるデット・ファンドなどの従来とは異なる、新興の貸し手にとっては、極めて魅力的な投資機会が生じています。投資機会の中には、足元で多くの銀行が慎重な姿勢を強めているか、LTV比率の高い案件向けのファイナンスも含まれます。さらに、ラージ・ローンの分野にも組成機会が見受けられます。銀行にとって、大型のローンをシンジケート・ローンや証券化取引の対象にすることは難しく、適切な規模と迅速な実行力を備えた新興の貸し手が優位に立つ可能性があります。 商業用不動産市場では急速な行き詰まりに伴い、魅力的な投資機会が浮上しています。 米国の商業用不動産ローン市場では、2023年から2027年にかけて約2.4兆ドルが満期を迎える見通しであり、そのうち1兆ドル以上の満期が今年と来年に予定され、米国のオフィス所有者は、2018〜20年に借り入れたローン残高の約20%（推計500億ドル超 ）に相当する、借り換え時の資金不足に直面しています。 一段と厳格化する規制要件を充足するために、銀行が債務不履行の懸念のある不動産担保ローンの露出削減を模索しており、それに伴うリスク移転の解決策に対する需要が高まりつつあります。新興の貸し手は、金融機関に対してローンの買い取りや、より複雑な解決策を含むさまざまなリスク移転の解決策を提供することによって、大幅に値下がりした案件を投資機会として捉えることが可能となっています。 コアのプライム資産に対するテナント・投資家からの需要は健在で、伝統的な貸し手が様子見に転じるなか、長期的な投資の時間軸において質の高い資産を求め、レバレッジを利用しない不動産の買い手にとっては、足元の環境は特に魅力的であると考えられます。物流や集合住宅を始めとする継続的な需要が見込まれるセクターにおいて、特に魅力的な投資機会が浮上すると予想しています。 供給サイドでは、建設コストと資金調達コストの増加を背景に、不動産開発業者は業務を縮小しており、最近の推計によると、米国の集合住宅の供給の伸びは、2023〜24年の年2.3%から2025年には年1.4%に低下する見通しとのことで供給減が賃料相場を長期的に下支えするとの予想です。 しかし短期的に見ると、テナントは事業の拡大計画を保留しており、実質可処分所得が減少するなか、消費の伸び悩みの影響は物流セクターや小売りセクターにも及んでおり、オフィス・セクターでは、2022年第4四半期のリース契約金額（グローバル・ベース）は前年同期比19%減に落ち込んだものの、通年で見ると上期が好調だったため、前年比9%増となりました7 。 継続的な入居需要が見込まれる分野の1つは、大都市の質の高いオフィスと想定されます。テナントとしての企業は、人材確保における競争優位性の観点から、オフィスのアップグレードに注力していることが挙げられます。また、優秀な従業員の職場復帰を促す目的に加えて、炭素排出量ネットゼロへの取り組みに対する信頼性を高めるために、質の高いオフィスに注目しています。ESG（環境、社会、ガバナンス）格付けが高く立地条件が優れた物件には、より質の低いセカンド・グレードの物件と比べて、賃料で11%、資本価値で20%ものプレミアムが上乗せされる場合もあります 。そのような物件には、テナントと投資家いずれもが積極的にアクセスしようとしています。 また、海外投資家にとっては、特定のターゲット市場における最近の通貨安を好機として捉えることができるかもしれません。なかでも米ドルは、2022年に他の通貨バスケット対比で8%上昇していることから 、米ドル建て資金へのアクセスがある海外投資家にとっては好機と言えるかもしれません。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

企業からの駐在や医療機関での研究、留学などでアメリカに滞在する方々にとって賃貸住宅探しは、アメリカ生活における最も重要なポイントになるかと思います。 通勤または通学先への移動手段、また、家族構成によってお子様帯同の場合の学校への送迎などを考慮したうえで、距離や渋滞による所要時間を考慮するとアメリカのどの都市に住む場合でも、理想的な住宅地は絞られます。   渡米前に家探しを依頼する不動産エージェントと前もってコンタクトを開始し、複数の不動産エージェントが候補となる場合は、Emailや電話でそれぞれのエージェントとやり取りを行い、親身になってくれるエージェントかどうか確認をしたうえで、家探しを依頼するエージェントを渡米前から事前に決定することをお勧めします。 そしてエージェントの意見も参考にして予め住宅地を絞っておくことをお勧めいたします。 住宅地が絞れたらどんな賃貸住宅がいくらくらいの賃料で募集されているのかを 以下のようなウエブサイトで検証し、自分の予算に合致する案件があるか予習しておくとよいでしょう。 Zillow　（https://www.zillow.com/homes/for_rent/） Trulia　 （https://www.trulia.com/rent/） 以下のようなポイントを網羅しつつ、グレードや室内面積を広範囲で検索していくことで 賃料の低い案件や高い案件の比較でご自身の予算に合う案件がその地域のどの程度のレベルなのか、 予め把握しておくとよいでしょう。 （事前検索の際に以下のポイントなどを抑えて相場観を知っておくことをお勧めします） ＊一軒家か、連棟式分譲タウンハウスタイプか、または賃貸アパートか、 ＊間取り（寝室の数、トイレ、バスルームの数） ＊面積 ＊駐車場の割当台数 ＊バスタブの有無 ＊床がフローリングかカーペットか、 ＊徒歩圏の施設 渡米直後は、車を保有するまでに時間を要する場合があったり、 …

-市場価値（Market Value）とは、直近（過去180日間程度）の近隣の面積や形状が類似する案件の成約事例との比較により当該案件の市場価値を類似案件の成約価格帯や面積単価などから算出する額。   -資産評価額（Appraised Value）とは不動産を融資を活用して購入する場合などに金融機関が不動産鑑定士を雇い、当該案件の現地を調査しながら近隣事例及び当該案件の状態などを調査し算出される額。   これとは別に査定評価額（Assessed Value）と称し、各地方自治体（当該物件が所在する郡）が固定資産税を決定する際に査定する額もあります。   不動産の評価額や価値を調べる際には、不動産市場が売手相場なのか、買手相場なのかによっても、考慮すべきポイントが異なります。 融資を活用して不動産購入する際には、融資機関が不動産鑑定士に依頼して査定を行った際に、売主と売買契約で合意した金額より評価額が下回ってしまう場合に備えて、評価額が合意価格を下回った場合に取引をキャンセルできる条項を網羅しておくのが理想だが、売り手が強い市場においてはこの停止条件が売主側に受け入れられない傾向もあるので、評価額に応じて融資金額が取引中に下がることを想定すると自己資金の増額が求められます。   固定資産税評価額（Assessed Value）などを前もって把握しておいて、売買合意価格より固定資産税評価額が著しく低い場合は、鑑定評価額も合意価格を下回る可能性を踏まえた価格交渉が求められるので、様々な物件情報サイトなどを活用して事前に頭に入れて不動産購入オファーに臨むことが重要になりそうです。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

5％の住宅ローン金利は供給を解放する転換点とみられる ここ数か月間の米国内の住宅ローン金利は６％から7%程度で推移していましたが、 米国の住宅所有者へのアンケートによると、住宅ローン金利が 5% 以上であれば売却意欲が 2 倍近くなりますが、その基準を満たすことができる住宅ローンは 5 件のうち 1 件で約20％にすぎません。 Zillowの四半期調査によると、現在保有している不動産に対する住宅ローン金利が5％以上の人のうち、38％の不動産所有者が住宅の売却を計画していると回答しましたが、この境界線を下回る金利を持つ保有者のうち、同じ回答をしたのはわずか 21% でした。 住宅ローン金利の上昇により所有者が引っ越しをする意欲をそぐため、中古住宅販売は昨年初めからほぼ毎月減少しており再販市場の在庫が非常に少なくなり、購入希望者は代わりに新築物件を探し始めている。 Zillowによると、米国の住宅ローン保有者の約80％は金利が5％未満、約90％は金利が6％未満だと報告し ほぼ 3 分の 1 の住宅ローン保持者が 3% …

南カリフォルニアの住宅価格は5月にわずかに下落、しかし不動産物件の減少で競争が激化 ペンキを塗り直す必要があるだけでなく、キッチン、バスルーム、一部の床も更新する必要がある戸建、買い手たちはウェスト・トーランスのこの戸建をめぐって入札合戦に突入することを止めなかった。5月19日にエスクローが終了するまでに、平屋建て、寝室3部屋の家は提示価格を10万ドル上回る105万ドルで落札されました。 パロスベルデスのブローカーは「現時点では、販売用住宅の供給は非常に限られている」と語った。「市場には売りに出されている住宅よりも買い手の方が多いのです。」 ウェスト・トーランスの住宅は南カリフォルニアの住宅市場全体の典型的なものとなりつつあり、この春には入札合戦や希望価格を上回る取引が復活している。 コアロジックの最新の住宅レポートによると、南カリフォルニアの住宅価格の中央値は、3か月連続で住宅価格が上昇した後、5月にわずかに下落した。 5月の南カリフォルニアの住宅価格の中央値、つまり全販売価格の中間価格は71万5000ドルで、4月から0.3％下落し、2022年5月の中央値を3.8％下回った。 それにもかかわらず、インフレ、住宅ローン金利の高さ、販売用住宅在庫が過去11年間で5番目に低い2万5,000戸を下回ったことによる景気後退の脅威にもかかわらず、購入者の競争は熾烈を極めている。そして、価格は昨年の最高値である75万ドルをわずか3万5000ドル下回る水準だが、今後も上昇し続ける可能性が高い。 カリフォルニア州不動産業者協会のチーフエコノミストは最近の声明で、「販売用住宅の不足により、価格は今後数カ月間、前月比で上昇し続けると予想している」と述べた。「住宅購入者の需要が減少しているにもかかわらず、カリフォルニア州には、住宅を建てる住宅よりも住宅購入者の方がまだ多いのです。」 一方、住宅販売は依然として低く、18カ月連続で前年同月比で減少しているとコアロジックが水曜日に報告した。 CoreLogicの統計によると、6つの郡からなる地域では5月に1万6350戸の住宅が入れ替わったが、これは2022年5月と比べて25.7％減少した。 これは5月としては35年前の記録の中で2番目に低い数字だ。 在庫不足と住宅販売の減少は、間違いなく業界の収入に影響を与えています。 先月ハンティントンビーチのオープンハウスの世話をしていたエージェントは「なんとか頑張っているが、状況は昨年より明らかに下がっている」と語った。「住宅価格が下がるか金利が下がるのを待って、市場から撤退した買い手を何人も失いました。…買う必要のない人は袖で待っています。」 米国の住宅借り手の80％は現在の住宅ローン返済額が4％以下であるため、「ロックイン」された所有者は自宅を売りに出すことに消極的だ。 レッドフィンの統計によると、この地域の売り物件は10カ月間着実に減少し続けた後、5月には平均を44％下回り、その結果、6.4％、30年の住宅ローン金利を支払う余裕がある人、または現金で支払うことができる人は、この春、限られた住宅の供給を求めて争うことになった。 買い手競争のもう一つの兆候: 市場に出回る日数が年初よりも短く、値下げも少ないことが Redfin の統計で示されています。さらに、5月の南カリフォルニアの住宅販売額のほぼ半数が提示価格を上回っており、1月の25％から増加した。 ミッションビエホでは、先月、小さな平屋建て住宅が6件のオファーを受けた後、提示価格を上回る7万5000ドルでエスクローに入った。 ペンキの必要があり、アップグレードされたキッチンの新しい床材が必要なこの1,300平方フィートの家は、当初87万5,000ドルで出品されたが、全額現金95万ドルで売却された、とエージェントは語った。 その理由の1つは、この家は天井が高く、裏手には美しい景色があり、ミッション・ビエホ湖へのアクセスが良く、徒歩圏内に小学校があるからだという。 …

不動産を保有した後に海外不動産を売却した場合の不動産譲渡所得税については、保有年数によって変わります。 短期譲渡所得（保有年数5年以下で売却）で税率39% 長期譲渡所得（保有年数5年超で売却）で税率20% 所得額に拘らず、不動産売却による譲渡所得については5年超保有することで、税率20%で問題ないようになっていますが、不動産の譲渡益については、それまで減価償却した費用も含めますので、 例えば、 不動産の購入費用：5,000万円、減価償却費の累計：3,000万円、不動産の売却金額：6,000万円　であった場合、 譲渡益は以下のように 6,000万円（売却時の費用） － 5,000万円（購入時の費用）  ＋ 3,000万円（減価償却費の累計） ＝ 4,000万円 となりますのでご注意ください。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産保有による節税については、日本法人名義で、耐用年数を経過した中古物件を賃貸目的で保有することが挙げられます。 (法人税の節税メリット） 日本の不動産の場合、土地の評価額が大部分であり、建物の評価割合は低くなっているので、減価償却の対象となる建物評価割合が20%前後かそれ以下というのが一般的です。 それに対し、アメリカ不動産の場合、減価償却割合を算出する根拠となる固定資産税評価額の建物評価割合が70-90%である地域が多いため、そのような地域の中古案件を賃貸事業目的で日本法人名義で保有することで節税効果があります。 日本の不動産（建物）の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート案件47年、レンガ・ブロック・石造38年、そして木造22年で計算され、日本居住者であれば日本不動産であっても、海外不動産であっても同じように減価償却できることで、不動産購入後に減価償却により法定耐用年数に従い毎年少しずつ収入から経費化し、法定耐用年数を経過した中古案件の購入で節税効果が見込めます。（現在は海外不動産に対しての節税効果は日本法人名義の保有に限られます。） 以下の計算を基に法定耐用年数経過後の案件が何年間で償却可能かを示していますが、 22年以上経過の木造案件の場合、4年間で償却が可能ということになります。 “中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。 また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、簡便法により算定した年数によることができます。 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額（中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。）の50パーセントに相当する金額を超える場合には、使用可能期間の見積りや簡便法による耐用年数の算定をすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。 簡便法による耐用年数の算定方法は、次のとおり。 1 法定耐用年数の全部を経過した資産 その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数 2 法定耐用年数の一部を経過した資産 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数 なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。 （注） 中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。 （具体例として） 法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積耐用年数 （計算） 1 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数 30年 …

アメリカで不動産購入の成功への第一歩として、以下の工程を視野に入れて準備を開始しましょう。 １，不動産エージェントへの物件選定を依頼する前に （自己居住用の場合） 購入額に対し持ち出し可能な自己資金額、融資可能額の確認、 通勤や通学への距離を考慮し立地範囲を明確にする。 家族構成を視野に入れ物件の間取り、広さの最低基準を明確にする。 付帯設備などの優先条件を整理する。 （収益物件場合） 安定的な賃貸運営を視野に安定収入のあるテナントが獲得できる立地や、 将来の環境変化が起こりにくい立地条件の中から検討をすることが望ましい。 それらを踏まえて、投下可能な自己資金額に基づいて 不動産エージェントに購入希望額や、間取り、立地条件を伝え物件選定を依頼しましょう。 ２，自己資金額と融資可能額の把握  金融機関やローンブローカーへ相談を開始し、過去2-3年間の世帯収入を示す書類を基に融資可能額を確認します。 収入から逆算し月々のローン支払可能額を融資機関が計算し、事前融資承認書類（プリアプルーバルレター）を発行して頂くことで現実的に検討可能な物件の選定準備が整います。  ３，物件検索および内覧実行 昨今は様々なウエブサイト（Zillow.comやRealtor.comなど）にて 地域ごとの売出中案件、成約中案件、成約済案件などを調べることができますが 実際に日曜日の午後などに各地で開催されているオープンハウス開催中の物件を自ら訪問し、それぞれの物件の状態 （既にリモデルされているか、何十年も居住中の売主で購入後の修繕コストがかかるか否か、など） と売出価格を比較しながら地域毎の相場感を養うことで、自分が理想とする案件の実勢価格を理解することが重要です。 不動産エージェントに依頼して自分の希望する地域、価格帯、間取りを満たす案件が新規で売り出される度に …

「高騰していた住宅価格が突然、横ばいになってしまった。」 不況の懸念が渦巻いている。住宅販売件数が減少している。2006年、つまり2年後のアメリカの住宅暴落のきっかけとなった年の再来なのだろうか。 2000年代半ばと同様、専門家たちは、住宅市場の調整は単なる調整であり、大惨事ではないと断言している。2006年初頭のニュースでは、深刻な住宅暴落のリスクを軽視するような報道が多く、まるで現在の状況を書いているかのようです。 しかし、当時、識者は間違っていたのです。私たちは、住宅バブルが崩壊し、大不況を招き、世界経済を崩壊させたことを知っています。後悔先に立たず、である。 では、住宅市場はまた同じことを繰り返すのでしょうか？それとも、買い手と売り手の双方にとって、一時的な痛手に過ぎないのでしょうか？ KPMGのエコノミストは、「過去数年間の住宅価格の上昇の速さから、類似性を見出すことができます。しかし、そこで比較は終わってしまうでしょう」と述べている。 住宅専門家は、今日の住宅市場の基盤が2000年代半ばよりも強固であることをすぐに指摘する。今回の景気後退は、2021年の3％以下から6％台後半まで急速に上昇した住宅ローン金利の上昇が原因です。 今日の購入者は、毎月の住宅ローン返済額が、COVID-19の大流行が始まる直前の2倍になるのが基本です。だから、多くの人が買っていない、あるいは過去数年間のように価格を競り上げることができないでいる。 しかし、当時と現在の最も重要な違いは、今回は住宅の数よりも買い手の数が多いということです。深刻な住宅不足は、価格が崖っぷちに落ちるのを防いでくれそうです。 大不況の時代には、住宅はたくさんあったのに購入する人がいなかったので、中古住宅の価格は5年間で約26％下落しました。現在、買い手は経済的な問題に直面しているにもかかわらず、魅力的な地域にある入居可能な住宅を希望価格より高く買い求める意欲があります。 また、ここ数年の住宅ローンは、20年近く前に「飼っているペットの犬がローンを組んだかもしれない」と冗談を言いながら組んだものに比べれば、はるかに安全である。支払い額が突然2倍、3倍になって住宅所有者を困らせた最悪のサブプライムローンも、ほとんど駆逐されました。借り手は徹底的に審査され、強い人だけが承認されるようになった。そして、今日の住宅所有者は、一般的に記録的な額の自己資本を保有しているのです。 「今回が違うからと言って、無視してはいけない類似点がたくさんある。建築コンサルタント会社のチーフエコノミストは、「我々は、ファンダメンタルズが狂っているところがある」と言う。「しかし、住宅の供給不足があまりにも違うので、暴落することはないと思います」。 （住宅価格は暴落するのか？） 住宅購入者、売却者、住宅所有者の頭を悩ませているのは、住宅価格がどうなるかということです。 住宅価格は、昨年の夏をピークにすでに下落しています。これは典型的な例です。しかし、パンデミック時に最も盛り上がった市場の一部では、少し下がっているのも事実です。 これは、不動産コンサルティングが発表した新築住宅のデータにも反映されています。このデータによると、フェニックスの新築住宅の価格は、3月に前年同月比で15％下落しました。(価格にはインセンティブやコンセッションが含まれています)。 もう一つの流行地であるボイジー（アイダホ州）では、新築住宅の価格は前年比で14％下落した。オースティン郊外のサンアントニオ（テキサス州）では、価格が10％下落した。 Bright MLSのチーフエコノミストは、「価格が最も上昇した場所や、もともと非常に高価だった場所は、より大きな価格変動に最も弱いかもしれない」と言う。これには、大都市のダウンタウンなど、多くの住宅市場で最も高価な地域が含まれます。 エコノミストによると、値ごろ感の問題があっても、3月には中部大西洋地域の売主の半数以上が複数のオファーを受けている。住宅販売全体の約3分の1が、定価以上の価格で取引された。 また、中西部など、より手頃な価格の市場では、住宅価格が上昇し続ける可能性があります。また、低価格帯の住宅も価格が上昇する可能性があります。低価格帯の住宅は需要が高いため、競争によって価格が上昇することが多いからです。 「最も早く価格が上昇した地域では、価格の暴落ではなく、価格の修正が予想されます」とエコノミストは言います。”すべてが少しずつ減速しているようです。しかし、すべてがまだ非常に競争力があるようです”。 …

FRBが25BPSの利上げを実施 – 最近の不安定な銀行取引にもかかわらず、インフレ対策に引き続き注力。 （3月FOMC声明文の内容） 連邦準備制度理事会（FRB）の金利決定委員会は、数週間のジェットコースターのような展開の後、短期政策金利を25bp引き上げることを選択しました。同委員会の声明は、2％のインフレ目標に引き続き焦点を当て、この目標を達成するために何らかの「追加的な政策固め」を行う可能性があることを強調。また、声明文では、米国の銀行システムの強さと回復力が強調され、パウエル議長は記者会見で、銀行セクターで最近起こった出来事の結果、委員会が予想したより積極的な路線から外れたことを強調しました。パウエル議長は、これらの事象が信用状況の引き締めをもたらし、継続的な金融政策の必要性に影響を与える可能性が高いが、その程度を判断するには時期尚早であると言及しました。 3月のFOMCに向けた数週間は、利上げ期待を揺るがせました。会合の2週間前、パウエル議長は、2％のインフレ目標に対する委員会のコミットメントを強調し、経済指標が好調を維持していることから、より積極的な利上げが必要な場合があると指摘しました。この証言により、利上げ期待が高まり、株式市場も下落しました。しかし、その週の終わりにはシリコンバレー銀行の破綻が起こり、銀行業界を取り巻く懸念が広まりました。FRBは銀行の安定性を確保するために融資枠を開放しましたが、この試練をきっかけに利上げ期待が低下し、多くの人が利上げなしと予想。しかし、2月の雇用統計とインフレ率は、望ましい軌道で緩和されたものの、かなり高い数値となり、FRBは収縮路線を維持することを選択しました。 （景気は回復力を維持している）： 1月の雇用統計が大成功を収めた後、2月の雇用統計は好調でしたが、30万人の純増と予想にやや近い結果となりました。同様に、2月の消費者物価指数はインフレ率の低下を示しましたが、物価は前年比6.0%上昇を維持し、これらのデータは、FRBの措置が徐々に意図した効果を発揮していることを示すものでした。銀行セクターの予期せぬ揺り戻しがなければ、委員会はインフレ抑制に向けてより積極的な道を選んでいた可能性がある。パウエル議長と委員会は、金融の安定を確保しながらインフレを低下させるという困難な課題に引き続き直面しており、これらの目標の課題がここ数週間で鮮明になってきた。 （インフレと雇用の期待値を引き上げ） 今後、委員会は、インフレを引き下げるために必要となるFed Funds金利の可能性の高い経路を安定的に維持する一方、インフレと雇用に関する予想を12月と比較して修正した。委員の前回のFed Funds金利予想の中央値は、2023年末の5％をかろうじて上回る水準（5.1％）で一定でしたが、2024年の金利予想は12月の4.1％から4.3％に上昇した。2023年末に3.1％と予想されていたインフレ率は、3.3％で継続すると予想されるようになり、失業率は今年から来年にかけて4.5%に達すると予想され、前回予想では4.6%であったのに対し、今回は4.5%となりました。パウエル議長は、「ソフトランディング」をナビゲートするために引き締めサイクルが長期化する可能性を排除しない一方で、銀行部門の信用状況の引き締めが利上げの代替手段として機能し、最終的にインフレ率の低下にも寄与する可能性を示唆しました。これにより、継続的な金融政策対応の必要性が制限される可能性がある。いずれにせよ、金利は当分の間、高止まりする可能性が高く、住宅ローンを含む借入が相対的に割高になることを意味します。 （FRBの声明が住宅所有者、住宅購入者、売り手にとって意味すること）： 賃貸住宅にお住まいの方やこれから購入される方にとって残念なことに、2月の住宅価格指数は前月比0.8%、前年比8.1%上昇し、住宅価格の高騰が続いていることがわかりました。しかし、プラス面では、Realtor.comを含む民間プロバイダーのデータは、募集賃料と住宅の募集価格の両方が明らかに減速傾向にあることを示しています。この減速傾向は、いずれ政府のインフレ指標に反映されるでしょう。 住宅ローン金利の上昇と物価高が相まって、昨年は住宅需要が抑制されました。30年固定金利住宅ローンの金利は2022年9月以降、6～7％台で推移しており、前年と比較して平均で300bp以上上昇しています。しかし、雇用市場が引き続き好調であることは、春の住宅市場に向けて、売り手と買い手の双方が有利な財務状況にあることを意味します。住宅市場に立ちはだかる問題は、借入コストが上昇する環境下で、買い手と売り手がどのように価格設定に合意するか、また、それが他の住宅所有者の物件購入意欲を高めるかどうかという点である。不動産市場は依然として230万戸の新築住宅が供給不足であり、供給量を抑制していることを忘れてはならない。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

【2月の住宅販売は過去4番目に低い水準まで落ち込む】 南カリフォルニアの春の住宅購入シーズンは、住宅ローンの金利が高く、販売用の住宅が少なすぎて取引と価格が抑制されたため、ゆっくりとしたスタートを切り、南カリフォルニアの2月の住宅価格の中央値（全販売額の中間点）は 690,000 ドルでした。 これは 前年同月比で 2,000 ドル減り、住宅価格が 8 か月ぶりに急落した昨年 4 月と 5 月からは 70,000 ドル減っています。 一方、成約数は 2 月までの 12 か月間で 37.6% …

今、住宅が置かれている奇妙な状況について 今日の住宅市場には、誰もが疑問を抱いている。 まだ売り手市場なのか、ついに買い手に有利な市場になったのか？  答えは、どちらとも言えない。 インフレ、経済、住宅ローン金利などの先行きが不透明なため、市場は混乱し、買い手からも売り手からも力を奪っています。    リアルター協会のチーフエコノミストは、2月4日に終わる週の住宅データの分析で、「今日、不動産は『誰の市場』でもない」と指摘しています。「売却を決定した住宅所有者数は引き続き停滞しているが、買い手がまだ控えていることを反映して、在庫と市場滞在時間は増加し続けている。」 最新の不動産統計が住宅購入者と売却者にとって何を意味するのか  30年固定金利の住宅ローン金利は、10月に記録した20年ぶりの高水準である7.08%から低下したものの、依然として多くの購入者が契約締結を躊躇するほど高い水準にあります。  フレディマックによると、2月9日に終わる週の金利は6.12%に上昇し、最近のギザギザ路線を継続した。 一方、物件価格の中央値は1月に40万ドル前後で推移し、依然として昨年より高い水準にある。2月4日に終わる週の価格は、前年同期のこの週と比較して7.7%上昇した。 「住宅価格の高騰と住宅ローン金利の上昇により、多くの購入希望者の資金が購入可能な価格に達していないため、市場の動きと価格は、住宅ローン金利の動向によって通常よりも大きく左右されるでしょう」 市場に放置される住宅が増加 住宅価格と住宅ローン金利が依然として不快なほど高いため、買い手がつかず、埃をかぶった不動産物件が大量に出回っている。2月4日に終わる週の住宅在庫は、前年同期の水準から70%も増加した。 その結果、多くの住宅所有者が家を売りたがらない状況が続いている。2月4日に終わる週の新規リスティングは、1年前より11%減少した。 これは、31週間も継続して前年比で売り手が減っていることになるが、それには理由がある。売り手は売るのに苦労するだけでなく、もし売れたとしても、他の買い手と同じように高い住宅価格や住宅ローン金利に直面しなければならず、全体として損なシナリオになる可能性がある。 「高いコストと住宅ローン金利は、売却後の住替えを希望する住宅所有者の負担を大幅に増やし、現在の地域に留まらせる可能性があります」と多くの人は、そのまま住み続けることにしています。 さらに、新規物件数が減少しているため、住宅購入者は、古くなった物件や高値で取引される物件を選別することに、それほど魅力を感じないかもしれない。  「新規物件が減少する中、売りに出されている住宅の数が増えているのは、高コストの中で買い手の関心がまだ低いことを反映している」と言われている。 住宅購入者にとっての朗報 全体として、住宅市場は28週間にわたり、前年同期より長く売りに出される傾向にある。  しかし、これは、古い物件に目を通し、掘り出し物を探すバイヤーにとっては、またとないチャンスとなり …