アメリカの不動産売買手数料慣習に異変？

不動産業者には伝統的な不動産補償制度をひっくり返す恐れのある集団訴訟が殺到しており、トップ業界団体に対して昨年10月に下された17億8000万ドルという巨額の判決を受けて16件の模倣訴訟が起こされています。

カリフォルニア州で今月起こされた2件の訴訟（1件はロサンゼルス、もう1件はサクラメント）により、住宅売主が買主の仲介業者に支払う義務の撤廃を求める連邦裁判所の訴訟件数は20件となった。

訴訟では全米不動産業者協会と、11州の他の200以上の業界団体が被告として名指しされており全国規模の不動産業者と不動産仲介業者2社に対する10月31日の判決以来、ニューヨーク、ペンシルベニア、イリノイ、ジョー​​ジア、サウスカロライナ、テキサス、アリゾナ、ネバダで新たな訴訟が表面化しました。

訴訟のうち少なくとも4件は、全国規模の住宅販売者または購入者を代表して起こされました。ニュース報道によると、フロリダ州のパンハンドルでも州訴訟が起こされています。

この訴訟では、不動産業界団体が共謀し、仲介業者関連のデータベース（MLS）に住宅を掲載する条件として売主に支払いを求めることで、仲介業者の報酬を人為的に高く維持しようと共謀していると非難しています。

法律事務所は「反競争」や「陰謀」などの言葉を使い、テクノロジーの進歩で販売コストが削減されているにもかかわらず、住宅価格の高騰に伴う手数料の高騰を不動産業者が私腹に入れていると非難しています。

サクラメントの住宅販売業者を代表して起こされたカリフォルニア州の最新の訴訟では、「被告らは（住宅所有者に）買主仲介手数料と住宅販売手数料の高額化を支払わせることで、取引を抑制することを共謀し、今後も共謀し続けていると述べ、住宅価格が大幅に上昇したため、買主ブローカーの仕事が減少すると同時に、手数料のドル額も増加している。」と述べられました。

通常、住宅の売手は取引のすべてのエージェントに手数料を支払い、買い手は報酬を支払いませんが、訴訟が勝訴すれば、買手は不動産業者に直接手数料を支払わなければならなくなります。

さらに、ミズーリ州訴訟の損害賠償額が3倍の53億ドルに膨らむ可能性があるため、ニューヨーク・タイムズ紙によると全米最大の業界団体であるリアルターズが破産に追い込まれる可能性があるという見通しが高まっています。

消費者の利益

不動産業者らはミズーリ州の判決に対して控訴することを誓約し、現在の慣行が顧客の最善の利益であると主張し、手数料はすべて交渉可能であると付け加えました。

NARの副社長は電子メールで、「協力的な報酬慣行により、効率的で透明性があり、アクセスしやすい市場が可能になる」と述べました。「売手は自分の家をより高く売ることができ、より多くの買手に自分の家を見てもらうことができ、買手はより多くの住宅の選択肢を持ちます。」

11月にアナハイムで開催されたリアルターズ年次会議に出席した仲介業者らは、すでに手付金や成約費用を賄うのに苦労している初めての購入者や有色人種の購入者は、手数料を支払わなければ仲介業者を雇うことができなくなる、と主張しました。

一方、原告側の弁護士らは、すべての訴訟を単一の判事、できれば17億8000万ドルの判決で裁判を主宰したミズーリ州西部地方判事に併合するよう求めています。

不動産業者の弁護士らは火曜日にこれに応じ、全国団体の本拠地であるシカゴで事件を審理することを希望していると述べました。

「イリノイ州北部地区は、最初の訴訟が提起された地区であるだけでなく、訴訟の数が最も多い地区でもある」と業界団体の動議には記載されている。20件の連邦訴訟のうち4件がイリノイ州で起こされました。

カリフォルニア州の事例

12月8日、マリン郡の住宅販売者は、ベイエリアの5つの郡の販売者を代表して、NAR、いくつかの地元不動産業者協会、複数の物件掲載サービスを訴えました。

1月17日、カリフォルニア州での2度目の訴訟で、ロサンゼルス、フレズノ、マデラ郡の住宅販売業者を代表してNARと約30社の不動産業者が告発されました。

訴状によると、原告は、ハリウッドにある自宅の売却に５万１３００ドル、シエラネバダ山麓にある自宅の売却に２万７０００ドルの手数料として６％を支払った。そのうちの半分は購入者のために働くエージェントに支払われました。

彼らの訴訟では、全国規模の不動産業者に加え、カリフォルニア不動産業者協会と、ロサンゼルス、サウスベイ、パサデナ、サンガブリエル渓谷、サンフェルナンド渓谷の不動産業者グループを含む20の地元不動産業者協会が被告として名指しされています。

議会法務顧問は声明で、「われわれはこうした申し立てには多くの理由から根拠がないと考えており、法廷でこうした主張を提出するつもりだ」と述べました。

1月18日、サクラメントの住宅販売会社は、北カリフォルニアの12の郡を対象に複数の物件情報を掲載するサービスを提供するメトロリスト・サービス社を訴えました。さらに、地元の不動産業者協会と仲介業者18社が、MetroList MLSに住宅を売りに出した者への補償を求めて訴訟を起こされています。

サクラメント事件では被告ではないものの、NARは「共謀者」として名指しされています。

サクラメントの訴訟では、全米の他の訴訟と同様、オレンジ郡を拠点とする業界アナリストによる2015年の調査結果を引用しており、米国の不動産手数料は英国やオーストラリアなどの国と比べて高騰しているとしています。

「現在、米国における仲介業者の報酬総額は通常、平均して住宅販売価格の５％から６％となっている」と訴状は述べ

「報告書によると、英国、シンガポール、オランダ、オーストラリア、ベルギーなどの国々では、平均手数料総額は1%から3%の範囲」にあるようです。