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ニューヨークの一戸建て住宅の価値が低迷に直面 FRBの利上げがニューヨーク市の一部の住宅所有者に困難を強いています。 財務省が1月16日に発表した固定資産税暫定評価記録によると、一戸建て住宅の市場価値は、今年7月1日から始まる来年度には市全体で約3.4％下落し、7,388億ドルになると予想され、最も下落するのはマンハッタンの住宅で5％、ブルックリンの住宅価格は3.3％下落すると予想されています。   全体として、一戸建て住宅価格の下落が賃貸ビルやトロフィーオフィスタワーによって相殺されるため、ニューヨーク市の 110 万件の物件の価値の伸びは鈍化すると予想されます。 来年度の予想上昇率は０．７％で、２０２３年の６．３％を下回ることになります。 米連邦準備理事会（FRB）がインフレ抑制のため2022年に基準金利の引き上げを開始したため、米国の住宅市場は低迷しています。住宅ローン金利も同時に上昇し、住宅購入者は撤退しました。一方、売り手は引っ越しや住宅ローンコストの上昇に消極的でした。 財務省の長官はニュースリリースで、「一戸建て住宅の価値の低下は全国的な傾向と一致しているが、賃貸建物の価値は市場賃料の継続的な上昇によって支えられています」「前向きな指標の一つは、3年間の減少を経て建設・改修支出が復活したことだ。」と述べました。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

南カリフォルニアのオフィススペースの5分の1が空席のまま 南カリフォルニアは、ランドマークであるロサンゼルスのオフィスタワーを58棟分埋めるのに十分な面積のオフィススペースの空室で2023年を終えました。 5 つの郡からなる地域には、3 億 9,800 万平方フィートの供給オフィスのうち 8,100 万平方フィートの空きオフィスがありました。大手商業不動産会社の年末のオフィス賃貸統計を集計したところ、空室率は20% でした。これらの空室は、140万平方フィートのオフィススペースを備えた72階建て、ロサンゼルスダウンタウンのランドマークであるUSバンクタワー58棟分を埋めることになります。 さて、地方のオフィスビルの所有者たちは昨年、新規テナントに2,000万平方フィートのスペースを成約することに成功しました。しかし、これは企業がオフィスを放棄することによって市場に追加するにはおよびませんでした。コロナウイルスの経済を変える力のおかげで、在宅勤務の傾向は引き続き雇用市場の重要な部分を占めています。 パンデミックが発生する直前の 2019 年末、南カリフォルニアには 4,100 万平方フィートの空きオフィスがあり、空室率は 13% でした。 大手不動産会社の2023年末の時点で各オフィスマーケットに関して述べたことは次のとおりです。 ロサンゼルス >> 5,100万平方フィート、24%が空室。「ハイブリッドおよびリモートワークが広く受け入れられたことで、専有者が利用できるスペースは大幅に減り、経済の変化により多くの大企業は従業員の規模だけでなく、市場のどこに従業員を配置すべきかについて再考する必要に迫られました。」 …

2023年のカリフォルニアの住宅賃料は1%下落、2020年以来初めての下落。 カリフォルニアの賃貸住宅のテナントは 2023 年に穏やかな休息を得ることができました。 アパートメントリストの家賃データ（家主のリストと国勢調査の統計を奇妙な組み合わせでまとめたもの）によると、パンデミック時代の家賃値上げが昨年終了した後でも、ゴールデンステートが依然としてテナントとして高価な場所であることは明らかでした。この統計では、46 の州とコロンビア特別区の家賃を分析しています。 カリフォルニアのテナントにとってささやかな良いニュースは、この測定による家賃が、2022年に11％、2021年に6％上昇した後、昨年は平均1％下落して2,156ドルとなったことです。平均家賃は、パンデミック初年度の2020年には2％下落していました。 カリフォルニア州は昨年、家賃が下落した12州のうちの1つで全米では家賃が0.2％下落しました。最大の下落はアイダホ州で4.8%下落。アリゾナ州、3.5% 下落。ネバダ州は 3.4% 下落でした。 そしてカリフォルニアの経済的ライバルはというと、 フロリダ州では家賃が0.9％下落し、テキサス州の家賃は0.2％上昇でした。 しかし、2023年のわずかな下落にもかかわらず、カリフォルニア州の家賃は全米で2番目に高く、米国内の平均支払家賃1,404ドルを54％上回っています。 唯一カリフォルニアより高かったのはハワイの 2,236 ドルでした。最安な州はというと、ウェストバージニア州で886ドル。テキサス州は1,320ドルで22位、フロリダ州は1,585ドルで11位だでした。 コロナウイルスが経済状況に影響を及ぼして以来、家賃の支払いを続けることは困難になっています。当初は追加の居住スペースを求めて殺到したため、住宅をめぐる激しい競争が生じました。家賃の上昇により開発業者は建設ムードにさらされ、その建設が最終的にテナントを助けることになるかもしれませんでした。 しかしながら、カリフォルニア州の家賃は 2019 年を 14% …

住宅価格は過去最高値に達する 限られた住宅在庫をめぐる競争で購入コストが上昇し続けています。 サンタは南カリフォルニアの住宅市場に燃料を届け、成約額は過去6番目に低かったにもかかわらず、価格はさらに手の届かない水準まで上昇しました。 住宅ローン金利の高さが引き続き影響を及ぼし、通常の住宅支払いを支払う余裕のある購入者の数は限られていました。しかし、売りに出されている物件の数が平均の3分の1を下回っており、少数の購入者の間で依然として競争が激しく、価格が高騰しています。 不動産データ会社コアロジックが木曜日に発表したところによると、11月の住宅価格は同地域6郡のうちオレンジ、サンバーナーディーノ、サンディエゴ、ベンチュラの4郡で過去最高値かそれ以上となった。オレンジカウンティの住宅価格の中央値はこの1年で15％上昇し、110万ドルとなりました。 カリフォルニア州不動産業者協会の首席エコノミストは声明で、「過去数カ月間、販売は低迷しているが、販売用住宅の供給が逼迫しているため、住宅価格の下落が妨げられている」と述べました。 CoreLogicの報告によると、南カリフォルニアの住宅価格の中央値、つまり全販売価格の中間点は前年比7%上昇し、74万ドルとなりました。 これは、金利上昇が市場に影響を及ぼし始める前の2022年春に記録した過去最高値の75万ドルに1万ドル以内に迫っています。 過去 10 か月のうち 7 か月で、価格は月ごとに値上がりしました。これは先月この地域で住宅を販売している4万1000社にとっては朗報だが、ミレニアル世代やZ世代の住宅購入者など、市場に足がかりを掴もうとしている人々にとってはひどいニュースです。 一方、先月の売上高は4%減の1万2416件となり、2月以来最低の数字となり、1988年以降の記録の中で11月の合計としては最小となったとCoreLogicの統計は示しています。過去 24 か月間、売上高は前年比で減少しています。 今年は記録上最も遅い年になる見通しだです。 南カリフォルニア・ニュース・グループによると、2023年の住宅販売総数は年間平均27万1,000戸に対し、大幅に下回り、17万戸を超える可能性は低いと予測しています。 記録上、次に低かったのは 2008 年で、住宅市場が崩壊した年でした。CoreLogic はその年、202,500 …

住宅ローン金利は8週連続で低下し、新年が近づくにつれて資金準備に悩む住宅購入者に安心感を与えました。 住宅ローン大手フレディマックが木曜日に発表したデータによると、人気の30年固定住宅ローンの平均金利は6.67%となり、前週の6.95%から低下しました。10月下旬の時点での金利は7.79％で、過去20年以上で最高でした。 借入コストの低下により、新規購入者は毎月数百ドルを節約できますが、専門家らは、購入希望者は2024年に劇的な改善を期待すべきではないと述べました。 住宅ローンの金利は、インフレ期待や連邦準備制度の政策など、さまざまな要因に基づいて変化します。 住宅ローン調査会社の副社長は、経済成長とインフレが依然として十分に高く、借入コストのさらなる低下を防ぐため、金利は2024年に6.4％付近で底を打つだろうと予測しました。 「住宅ローン資金が安くなったからといって、必ずしも住宅ローン資金が安くなるわけではない」と語り「本当に可能な限り低い金利を望むなら、最も恐ろしい経済情勢を期待する必要がある。」 しかし、10月以降金利が低下しているのは、複数の経済報告がインフレ鈍化を示唆していることが主な理由です。 直近の下落は、住宅ローン金利を含むあらゆる種類の借り入れコストの下限を設定するのに役立つ基準金利の引き上げを先週FRBが完了する可能性があると示唆した後に起きました。 将来の住宅所有者にとって、住宅価格は、パンデミック初期の金利が 3% 以下であったときと比べて、依然として大幅に高価です。しかし、7.79%から6.67%への低下は、購入者が20%の頭金を支払ったと仮定すると、80万ドルの住宅の場合、毎月486ドルの節約に相当します。 住宅ローン金利の若干の低下が住宅市場にどのような影響を与えるかは、買い手と売り手がどのように反応するかによって決まります。 2022年に住宅ローン金利が初めて急騰したとき、購入者がすぐに撤退し、在庫が膨らんだため、住宅価格はそれに応じて下落しました。しかし、資金力のあるファーストタイムバイヤーが戻り、既存の住宅所有者がパンデミック前またはパンデミック中に借りたローンの最低金利を放棄したくないため、売却しない選択をする人が増えたため、価格は今年再び上昇し始めました。 Zillowのデータによると、ほとんどの郡で住宅価格は過去最高値に近い水準にあるが、オレンジ郡では価格が新記録を更新しています。 カリフォルニア不動産協会のチーフエコノミストや不動産業者の回答者らは、金利はおそらく「6%台前半」で2024年を終えるだろう、と述べ、より多くの既存住宅所有者が売却を納得するようになるはずだと述べました。 しかし、供給量の増加は借入コストの低下にも惹かれる購入者の増加を相殺するには十分ではないとの見方を示しました。その結果、2024年には市場の競争が実際にさらに激しくなる可能性があり、南カリフォルニアでは年末までに価格が約8％上昇する可能性があると述べました。 Zillow の最近の予測では、南カリフォルニアでは先月から 2024 年 11 月まで、予測値は横ばいからわずかに減少すると予想されています。 …

ガソリン価格の下落によりインフレが緩和 家賃、レストラン、自動車保険は11月も急速に上昇し続けたが、米国のインフレは先月再び鈍化し、ガソリン安が価格上昇の重みをさらに軽減しました。 同時に、消費者インフレに関する最新のデータは、一部の分野（家賃、レストラン、自動車保険などのサービス）の価格が不快なほど急速に上昇し続けていることを示しました。 労働省が火曜日に発表した報告書によると、消費者物価指数は10月から11月までわずか0.1％上昇しました。前年同月比では、11月の価格は3.1％上昇し、10月の前年同月比3.2％上昇から鈍化しました。 しかし、変動の激しい食品とエネルギーコストを除いたコア物価は10月から11月にかけて0.3％上昇し、前月の0.2％上昇を若干上回りました。1年前から測定すると、コア価格は10月と同じ4％上昇した。FRBはコア物価が将来のインフレ経路を示すより良いガイドであると考えています。 ロサンゼルス・オレンジカウンティ地方の消費者物価は上昇し、11月終了年度は2.8％上昇、10月は2.4％上昇しました。隔月で消費者物価指数を取得しているインランド・エンパイアでは、消費者物価指数が9月の4.9％に対し、11月は4.3％となりました。 経済のサービス部門におけるインフレの粘り強さから、今週の連邦準備制度理事会はインフレに対して警戒を続ける可能性が高いようです。FRBは、基調的なインフレ傾向が冷え込んでいるかどうかの目安として、こうしたコストを精査してきました。 インフレ率は依然としてFRBの目標である2％を上回っていました。FRB議長はインフレ鈍化について楽観的な見方を示しているが、今月初め、FRBが基準金利の引き上げを完了したと想定したり、ウォール街の多くが早ければ春にも利下げを予想するのは「時期尚早」であると述べました。。 バンク・オブ・アメリカのチーフエコノミストは、サービス部門のインフレが持続していることは「FRBが構築している『様子見し、注意する』という物語に適合している」と述べました。 エコノミストは「ディスインフレ環境にあるという自信を醸成し、削減への扉を開くという点では、サービスインフレがどのような方向に向かうのかを評価するにはもっと時間が必要だと言わざるを得ないと思う」と述べました。 ホテル、医療、エンターテインメントなどのサービスは労働集約的であるため料金は賃金によって大きく決まります。 賃金はパンデミック時代のピークからは緩やかになったものの、依然として急速に上昇しています。 レストランの価格は一例です。10月から11月にかけて3か月連続で0.4％上昇し、前年同月比では5.3％高となりました。家賃もインフレを加速させており、10月から11月にかけて若干加速しました。しかし、ZillowやApartmentListなどの企業が提供するリアルタイムデータは、アパートの家賃の伸びが鈍化していることを示唆しています。この景気減速により、政府の家賃基準が引き下げられ始めており、今後数カ月は引き下げが続くと思われます。 ガソリン価格は10月から11月だけで6％下落しました。AAAによると、全国平均は約1年半前の5ドルのピークから、1ガロン当たり3.14ドルまで下落しました。 食料品価格はさらに冷え込む兆しが見えており、最も頻繁に購入するものの一つである消費者にとってはいくらか安心できるはずです。食料品価格は11月にわずか0.1％上昇し、1年前と比べてわずか1.7％上昇しただけでした。パン、牛肉、鶏肉、豚肉の価格はすべて下落しました。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

販売数減少に伴い南カリフォルニアの不動産価格が上昇。 2023年10月も住宅ローンの高金利が南カリフォルニアの住宅市場をゆがめ続け、住宅販売が過去最低水準近くまで落ち込んだにもかかわらず、価格が上昇しました。 コアロジック社によると、住宅価格の上昇率はここ1年で最大となり、10月の住宅価格の中央値（全販売額の中間点でのコスト）は4.3％上昇し、73万5,000ドルとなりました。 この中央値の上昇と、今世紀初頭以来最高の住宅ローン金利が相まって、南カリフォルニアの典型的な住宅の月々の住宅支払額は過去最高の4,160ドルにまで上昇しました。 オレンジ郡では、住宅価格の中央値が108万5,000ドルに急上昇し、1年で14％上昇し、過去最高を記録しました。 一方、コアロジック社のデータによると、南カリフォルニアの6郡内の住宅販売件数は前年比8％減の1万3293件でした。 年間ベースの販売額は23カ月連続で減少しており、10月としては1988年以来2番目に低い水準に落ち込んだ。10月の集計は、過去のすべての月の中で20番目に低い数字でもあった。カリフォルニア州不動産業者協会の2023年の会長は「10月から今年の残りにかけては更に住宅販売が妨げられる可能性が高い」と語りました。 南カリフォルニアの傾向は、市場が在庫不足、住宅ローン金利の高さ、物価上昇に悩まされており、全米全体で起きていることを反映している。最近のレンディングツリー社の世論調査によると、アメリカ人の3分の1強が、住宅を購入できる可能性を高めるために住宅市場の暴落を支持しているという。ミレニアル世代のほぼ半数の割合でZ世代の回答者の半数強が暴落を望んでいます。 販売減少の原因は、市場に出ている住宅の減少と、昨今の高額な支払いを支払う余裕のある購入者の減少の両方によるものです。それにもかかわらず、住宅所有者は2022年までに取得した歴史的に低い住宅ローン金利に固執することを選択しているため、購入者の数は依然として売り出し件数を上回っています。 リアル・データ・ストラテジーズ社は、取引量の低迷が不動産業界に打撃を与え続けており、取引量に依存する仲介業者などは「厳しい立場にある」と述べ、「不動産会社の統合は目前に迫っています。エージェントの数も会社の数も減り、地元不動産業協会数や複数のリスティングサービス会社数も減ります。」 しかし金利が予想通り低下すれば２０２４年に市場は回復すると予想しました。 カリフォルニア州不動産業者協会のチーフエコノミストは「インフレが引き続き鈍化すれば、住宅ローン金利のさらなる改善が見られる可能性があり、２０２４年には住宅市場の買い手側と売り手側の両方にかかる圧力がいくらか緩和されるだろう」と述べました。 以下は、住宅価格と成約数の各郡ごとの内訳と、前年比の変化率です。 ロサンゼルス郡の中央値は 3.9% 上昇して 832,000 ドル。成約数は 8.6% 減の 4,234 件。 …

 ＊投資家が戸建を手放している？  庶民投資家からウォール街の巨大な投資家まで、大勢の投資家が州中の一戸建て住宅を食い荒らして賃貸物件にしてきたのでしょうか？ 一戸建て住宅にどんな人が住んでいるのか、戸建住宅と併設する住宅に誰が住んでいるのか、そしてその居住者が所有者なのか借家人なのかを詳述する州ごとの国勢調査局の統計を調べた資料から2022 年と 2017 年の数値の比較が発表されました。 これらの数字は、潜在的な住宅所有者が投資家によって締め出されるのではないかという懸念がおそらく誇張されている可能性があることを示し、賃貸の戸建て住宅は大幅に減少しているという傾向にあります。 ＊誰が戸建物件を借りているのか？ カリフォルニア州には全米で最も多くの一戸建ての賃貸物件があり、その数は 210 万戸で、全米の 15% に相当します。この住宅の大部分は小規模投資家によって所有されているというようです。 次に多いのはテキサス州の130万戸、次いでフロリダ州の89万7,078戸、ペンシルベニア州の60万2,495戸、オハイオ州の58万4,589戸となっています。 国勢調査のデータによると、2017年から2022年にかけて、カリフォルニア州の一戸建て賃貸物件の数は8万1,548戸減少した。これは各州の中で２番目に大きな落ち込みで、全国の減少数７４万２０００人の１１％に相当します。 フロリダ州が8万7,803人と最も大きく減少し、カリフォルニア州に次いでジョージア州が6万1,744人、イリノイ州が5万6,852人、ミシガン州が5万1,461人となりました。 10の州で賃貸で居住する一戸建て住宅が増加していることに注目してみると、テキサス州が53,414戸増加し、アラバマ州が7,473戸、ニューヨーク州が6,017戸、モンタナ州が3,753戸、ロードアイランド州が3,251戸と続きます。しかし、所有者の居住数の増加よりも賃貸物件の増加が多かった州はありませんでした。 さて、このカリフォルニア州の下落は、パーセンテージベースで21番目に大きな下落にすぎませんでした。全国的な下落が5%だったのに対し、5年間で4%下落しました。したがって、大規模な下落ではありません。 減少率が最も大きかったのはアラスカ州で、20％減少しました。ワイオミング州は16％減、ニューハンプシャー州は14％減だった。増加率が最も高かったのはロードアイランド州で 11% 増加、次いでモンタナ州が 7%、テキサス州が …

＊住宅購入者ー現金で物件購入 過去20年間で最も高い住宅ローン金利を回避する余裕のある住宅購入者は、融資を見送り、すべて現金で支払う傾向が強まっています。 2023年9月に現金で購入した住宅は、全販売件数の34.1％を占めました。レッドフィン社が全米の40の大都市圏の住宅販売を分析したところ、この割合は前年の29.5％から上昇し、2014年以降で最高となった。 それでも、住宅ローンの借入コストの急上昇、売り出し中の住宅の少なさ、住宅価格の上昇により、住宅販売全体が低迷しており、これが住宅販売全体に占める現金取引の割合を押し上げる要因となっています。 Redfinの調べによると、9月の全額自己資金での取引件数は前年同月比で11％減少しましたが、住宅販売件数は同期間に前年同月比で23％もの減少でした。 「こうした現金購入者がいなければ、住宅市場は今よりもさらに悪い状況に陥っていたと思います」と、レッドフィンのチーフ・エコノミストはコメントしました。 融資を利用する住宅購入者も一様に住宅ローンの総返済額を減らすために頭金を多く支払う傾向にあり、全住宅販売に占める現金取引の割合が大きくなったのは、2014年2月の34.3％以来です。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

世界規模の不動産運用会社による予測と分析によると、アメリカの商業用不動産市場は新たな局面を迎えています。 金利の急激な上昇に伴い、負債コストはキャップレート を超える水準に上昇しているため、変動金利で借り入れを行なう資産保有者や、売却・借り換えの機会をうかがう資産保有者は、流動性の問題に直面し、そのような中、不動産価格は下落傾向にあり、銀行、商業用不動産ローン担保証券、不動産投資信託などの伝統的な資金供給者は様子見に転じています。 不動産投資信託は、保有資産の評価額を大幅に下回る価格で取引されるようになり、キャップレートはプライベート市場が織り込む水準よりも著しく高く、資産売却の動きは足元で停滞しているものの、投資資金の流入、バランスシートの調整圧力、資金繰りの問題、さらなる価格下落に備えて売却する動きなどを背景に売却が加速すると予想されます。 不動産をめぐる現在の新しい市場環境下での投資機会は環境の変化に合わせてさらに増加すると予想されています。 資金調達コストの上昇と資産価格の下落は、不動産担保ローンの流通市場を圧迫しており過去10年間において、資産価値に対する借り入れ比率は低下傾向にありましたが、金利の大幅な上昇を受けて、借り手の返済能力は狭まっています。実際、元利金返済カバー率の低下は、不動産担保ローンの貸し手にとって深刻な問題になりつつあります。 米国市場における新規ローンの組成額は2022年5月以降に急減し、前年同期比62%減に落ち込んでいます 。銀行が与信を絞り込むなかで、投資の制約条件が少なく、すべて込みの追い風を受けるデット・ファンドなどの従来とは異なる、新興の貸し手にとっては、極めて魅力的な投資機会が生じています。投資機会の中には、足元で多くの銀行が慎重な姿勢を強めているか、LTV比率の高い案件向けのファイナンスも含まれます。さらに、ラージ・ローンの分野にも組成機会が見受けられます。銀行にとって、大型のローンをシンジケート・ローンや証券化取引の対象にすることは難しく、適切な規模と迅速な実行力を備えた新興の貸し手が優位に立つ可能性があります。 商業用不動産市場では急速な行き詰まりに伴い、魅力的な投資機会が浮上しています。 米国の商業用不動産ローン市場では、2023年から2027年にかけて約2.4兆ドルが満期を迎える見通しであり、そのうち1兆ドル以上の満期が今年と来年に予定され、米国のオフィス所有者は、2018〜20年に借り入れたローン残高の約20%（推計500億ドル超 ）に相当する、借り換え時の資金不足に直面しています。 一段と厳格化する規制要件を充足するために、銀行が債務不履行の懸念のある不動産担保ローンの露出削減を模索しており、それに伴うリスク移転の解決策に対する需要が高まりつつあります。新興の貸し手は、金融機関に対してローンの買い取りや、より複雑な解決策を含むさまざまなリスク移転の解決策を提供することによって、大幅に値下がりした案件を投資機会として捉えることが可能となっています。 コアのプライム資産に対するテナント・投資家からの需要は健在で、伝統的な貸し手が様子見に転じるなか、長期的な投資の時間軸において質の高い資産を求め、レバレッジを利用しない不動産の買い手にとっては、足元の環境は特に魅力的であると考えられます。物流や集合住宅を始めとする継続的な需要が見込まれるセクターにおいて、特に魅力的な投資機会が浮上すると予想しています。 供給サイドでは、建設コストと資金調達コストの増加を背景に、不動産開発業者は業務を縮小しており、最近の推計によると、米国の集合住宅の供給の伸びは、2023〜24年の年2.3%から2025年には年1.4%に低下する見通しとのことで供給減が賃料相場を長期的に下支えするとの予想です。 しかし短期的に見ると、テナントは事業の拡大計画を保留しており、実質可処分所得が減少するなか、消費の伸び悩みの影響は物流セクターや小売りセクターにも及んでおり、オフィス・セクターでは、2022年第4四半期のリース契約金額（グローバル・ベース）は前年同期比19%減に落ち込んだものの、通年で見ると上期が好調だったため、前年比9%増となりました7 。 継続的な入居需要が見込まれる分野の1つは、大都市の質の高いオフィスと想定されます。テナントとしての企業は、人材確保における競争優位性の観点から、オフィスのアップグレードに注力していることが挙げられます。また、優秀な従業員の職場復帰を促す目的に加えて、炭素排出量ネットゼロへの取り組みに対する信頼性を高めるために、質の高いオフィスに注目しています。ESG（環境、社会、ガバナンス）格付けが高く立地条件が優れた物件には、より質の低いセカンド・グレードの物件と比べて、賃料で11%、資本価値で20%ものプレミアムが上乗せされる場合もあります 。そのような物件には、テナントと投資家いずれもが積極的にアクセスしようとしています。 また、海外投資家にとっては、特定のターゲット市場における最近の通貨安を好機として捉えることができるかもしれません。なかでも米ドルは、2022年に他の通貨バスケット対比で8%上昇していることから 、米ドル建て資金へのアクセスがある海外投資家にとっては好機と言えるかもしれません。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカでは結婚、出産、引退、離婚、などのライフステージに合わせて家を買い換えます。不動産の購入は自己居住用の住宅を保有するという意味の他に投資の目的もあり、アメリカでは生涯に2-3回も家を買い替えると言われています。 ハワイやロサンゼルスでの現在の住宅市場の動向をまとめました。 現在の戸建市場は ？正常化しつつある？ 最初の要点は、戸建て住宅市場についてです。一戸建て市場は軟化傾向を示し、市場が正常化するにつれて予想される状態です。この正常化は、過去数年間に経験した急成長に続く自然な流れで売却件数は減っているかもしれないが、より健全でバランスの取れた市場に向かっていることを意味します。 コンドミニアム市場 は？ 戸建住宅市場と同様、コンドミニアム市場も緩やかになっています。この調整は、買い手と売り手の双方に安定とチャンスをもたらします。コンドミニアム市場は、ここ数年の活況から一息ついており、この緩やかさは市場成熟の兆候です。 新規物件は低水準、昨年比25％減？ 販売可能な住宅やコンドミニアムは、以前の時期に比べて非常に少なくなっています。新規リスティングは前年比で約25％減少し、このような新規リスティングの少なさは、市況の好転を待つ売り手が多いことや、自宅を売却して新しい物件を購入する場合に低い住宅ローン金利を手放したくない住宅所有者など、さまざまな要因によるものと考えられる。新規物件数が少ないことが売り手市場の継続に寄与しており、競争圧力は依然として非常に強いです。 成約件数は前年比 30％減？ 成約件数は約30％減少しており、一見すると心配に聞こえるかもしれない。近年の熱狂的なペースから脱却する中で、この落ち込みは予想されていたことで、昨年との販売格差は縮小傾向という良いニュースもあります。昨年と今年の販売件数の差が縮まっていることで、よりバランスの取れた市場であることを示しています。 価格は 2022年よりは下がるが、2023年は横ばいから上昇へ？ 2022年のピーク時に比べ、価格は若干下がったが、2023年は比較的横ばいか、あるいは小幅な上昇になると予想しています。これは潜在的な買い手にとって歓迎すべきニュースであり、価格変動が少なく、より持続可能な市場であることを示しています。 【今後の展望】 2023年の最終四半期に向けて、市場はより持続可能な成長と安定に向けて自然な移行を続けると予想され、成約件数は減少し、価格も若干調整されるかもしれませんが、こうした変化は市場が成熟していることを意味します。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アパート案件とは、アパート1棟購入のことで、マルチファミリー案件とも称されますが 通常の一戸建てやコンドミニアムの1室の購入とは物件情報流通も購入プロセスも異なるので、 概略をご説明させて頂きます。 アパート案件検索時に抑えておくべき用語を以下に列記致します。 総賃貸収入 (Gross Income) 運営諸費用(Operating Expense) 営業利益（Net Operating Income） 実質利回り（Cap rate） 総家賃倍率  (Gross Rent Multiplier) 総投資利益率（Return On Investment） 購入に向けて …

[エスクロー開始] 売買契約書に売主買主双方が合意に至ったらエスクロー手続きが開始となり、売買契約の解除が可能な期間を設け、決済予定日に向けて、買主売主双方が一つ一つの項目をクリアします。 契約解除期日を過ぎた後はエスクローが準備する不動産所有権移転手続きに向けて登記書類への公証署名を準備します。 [インスペクション] 売買契約合意後にエスクローが手続きを開始すると同時に買主側の負担でインスペクター（室内点検業者）に依頼し、 点検実施による契約解除期日（通常は14日間程度）までに室内の不具合などを売主へ改善依頼するか、売主側に修繕相当額の値引きまたは資金クレジットを要求するか、買主側負担とし、不具合を承認するか、決定します。 買手市場であれば不具合の改善を買手側がある程度の金銭負担を売主側に要求し、売手市場であれば不具合を買手側で修復する費用の概算を想定して、決済完了後に買手側で修繕を行うのが慣習となります。 シロアリ点検は通常売主負担で決済期間中に実施されますが、木造の中古物件の場合などシロアリ被害が見受けられた場合、売主側にて処置して頂くよう要求しますが、売手市場の場合は、売主側負担での処置を拒むケースも見受けます。 [各エスクロー決済関連書類への署名] 所有権移転登記に向けてエスクローが準備する書類へ売主、買主双方が別々に署名を行いますが、 犯罪に関与する組織でないかの確認のため買手が法人名義の場合、法人の25%の株主の身分証明書の写しに基づいて住所や生年月日などを記載するFinCENというフォームを米国税務当局に提出します。 また売主も買主も法人名義の場合は、法人決議書（Corporate Resolution）というフォームにて法人名義での不動産購入または売却を役員が承認し、売買契約手続きの署名権者を任命する書類の提出も求められます。（電子署名不可） 不動産所有権移転証書（Deed）に対しては署名権者が公証人の面前で署名をする必要があります。 米国にいらっしゃればエスクロー会社に出向いて公証署名が可能ですが、日本に居ながらの場合は米国大使館に事前予約の上行うか、公証役場にて公証署名を決済日の7-10日前までに完了が求められます[ いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

エージェントと専任媒介契約を交わし、物件室内をきれいに着飾った跡、MLS掲載用の写真撮影が完了したら MLSに掲載されると同時にその地域の新規物件が掲載されるのを待っていた購入見込み者が内覧を開始します。 高金利による需要の冷え込みや供給不足から売り手市場から買い手市場へ移行しつつあるマーケットではありますが 人気のコンドミニアムなどでは売り物件が少ない状況から売出と同時に複数の買手候補者からオファーを受領するケースもまだ見受けますが、それぞれのオファーに対して同時にカウンターオファーを返すことも可能で、その過程の中で 自己資金額が多い、決済期間が短い、停止条件が少ない、など購入者側の安定性を見極めながら交渉を進めます。 購入オファー提示とは買手側がハワイ州やカリフォルニア州の不動産協会が定める売買契約書に購入希望条件を記入し署名した上で売主側へ提出することを指します。 売主側がその購入オファーに全て同意し、署名をするか、またはカウンターオファーに売主、買主双方が合意署名を完了した日に売買契約が成立しエスクロー手続きが開始されます。 売買契約書の記載事項の一つにエスクロー担当者を任命する項目があり、買い手市場か売り手市場かによって、買手側が希望するエスクロー担当に売手が同意したり、売り手側が指定するエスクローを買手側が同意するかで売買契約に記載されたエスクロー会社及びエスクロー担当者が任命され、売買契約書の内容に基づいて一つ一つの売買契約内容の履行が始まります。 まずエスクローは当該物件の所有権者を調べ、登記内容に歌詞が無いか、誤って別名義人の抵当権が登記されていないか、固定資産税など税金の未払いが無いか、その他費用（共益費、保険料など）の未払いが無いか、など調査し、売主買主双方に開示します。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

ハワイ/ロサンゼルスで居住用の不動産を売却する際には、まず不動産エージェントを選ぶことから始まります。 日本語で対応できるエージェントは多数存在しますが、売却する物件周辺の取引に精通しているエージェントを選ぶことが最も重要な要素と言えるでしょう。 物件宣伝手段としてアメリカの各州や地域においてMLS（不動産情報流通システム）が発達してますが、日本と違い複数のエージェントに依頼する一般媒介はアメリカでは存在せず、専任の不動産エージェントを任命することでMLSに掲載が可能となります。 エージェント候補者と面談やメールなどでのやり取りを経てエージェントを選定したら希望売却価格を決定し、媒介契約期間を定めて媒介契約書に署名をします。 MLSに掲載されることで様々な不動産情報サイトに売出情報が共有されることとなります。 MLSは不動産エージェントのみが情報掲載時に閲覧できる項目もありますが、一般の方や購入者自身でも売却中の案件が閲覧できるサイトへの連動が増えています。物件を売り出す際に、任命した売主エージェントとは媒介契約書を交わす前に、直近90 – 180日間程度の間のその地区の同規模の案件の成約価格や成約価格の面積単価をMLSで調査した資料を基に、売却する物件と成約した物件ごとの築年数や面積、および室内の改装状態などを比較したうえで、上限価格を見極めて売却開始価格を決定します。 MLSに掲載する写真も大変重要な要素となります。エージェント自身のスマホで撮影した写真よりはプロのカメラマンに300 – 500ドル程度支払って、売却案件の室内のみならず、外観や共用部分などを網羅し、バーチャルツアーという室内を歩いて回る感覚で閲覧できる写真をMLSにリンクさせることも効果的な施策です。 売主自身が住んでいる状態で売却する場合は、室内をすっきりと広く見せるために不要な家具や備品は収納にしまい、 空き家で売却する場合は買手側が実際に居住している雰囲気を想像できやすくするためにステージング家具業者に 家具や小物、絵画などの展示を依頼することで、売却が早められる効果が期待できます。 （ステージング家具設置費は間取りや面積によって異なりますが、2-3Bedroomのタウンハウスですと6か月間で3000ドルから5000ドル程度が目安かと思います。（売却に一か月間しか要さない場合でも6か月のステージング期間となってでも同額という業者がほとんどです） いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

企業からの駐在や医療機関での研究、留学などでアメリカに滞在する方々にとって賃貸住宅探しは、アメリカ生活における最も重要なポイントになるかと思います。 通勤または通学先への移動手段、また、家族構成によってお子様帯同の場合の学校への送迎などを考慮したうえで、距離や渋滞による所要時間を考慮するとアメリカのどの都市に住む場合でも、理想的な住宅地は絞られます。   渡米前に家探しを依頼する不動産エージェントと前もってコンタクトを開始し、複数の不動産エージェントが候補となる場合は、Emailや電話でそれぞれのエージェントとやり取りを行い、親身になってくれるエージェントかどうか確認をしたうえで、家探しを依頼するエージェントを渡米前から事前に決定することをお勧めします。 そしてエージェントの意見も参考にして予め住宅地を絞っておくことをお勧めいたします。 住宅地が絞れたらどんな賃貸住宅がいくらくらいの賃料で募集されているのかを 以下のようなウエブサイトで検証し、自分の予算に合致する案件があるか予習しておくとよいでしょう。 Zillow　（https://www.zillow.com/homes/for_rent/） Trulia　 （https://www.trulia.com/rent/） 以下のようなポイントを網羅しつつ、グレードや室内面積を広範囲で検索していくことで 賃料の低い案件や高い案件の比較でご自身の予算に合う案件がその地域のどの程度のレベルなのか、 予め把握しておくとよいでしょう。 （事前検索の際に以下のポイントなどを抑えて相場観を知っておくことをお勧めします） ＊一軒家か、連棟式分譲タウンハウスタイプか、または賃貸アパートか、 ＊間取り（寝室の数、トイレ、バスルームの数） ＊面積 ＊駐車場の割当台数 ＊バスタブの有無 ＊床がフローリングかカーペットか、 ＊徒歩圏の施設 渡米直後は、車を保有するまでに時間を要する場合があったり、 …