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-市場価値（Market Value）とは、直近（過去180日間程度）の近隣の面積や形状が類似する案件の成約事例との比較により当該案件の市場価値を類似案件の成約価格帯や面積単価などから算出する額。   -資産評価額（Appraised Value）とは不動産を融資を活用して購入する場合などに金融機関が不動産鑑定士を雇い、当該案件の現地を調査しながら近隣事例及び当該案件の状態などを調査し算出される額。   これとは別に査定評価額（Assessed Value）と称し、各地方自治体（当該物件が所在する郡）が固定資産税を決定する際に査定する額もあります。   不動産の評価額や価値を調べる際には、不動産市場が売手相場なのか、買手相場なのかによっても、考慮すべきポイントが異なります。 融資を活用して不動産購入する際には、融資機関が不動産鑑定士に依頼して査定を行った際に、売主と売買契約で合意した金額より評価額が下回ってしまう場合に備えて、評価額が合意価格を下回った場合に取引をキャンセルできる条項を網羅しておくのが理想だが、売り手が強い市場においてはこの停止条件が売主側に受け入れられない傾向もあるので、評価額に応じて融資金額が取引中に下がることを想定すると自己資金の増額が求められます。   固定資産税評価額（Assessed Value）などを前もって把握しておいて、売買合意価格より固定資産税評価額が著しく低い場合は、鑑定評価額も合意価格を下回る可能性を踏まえた価格交渉が求められるので、様々な物件情報サイトなどを活用して事前に頭に入れて不動産購入オファーに臨むことが重要になりそうです。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

5％の住宅ローン金利は供給を解放する転換点とみられる ここ数か月間の米国内の住宅ローン金利は６％から7%程度で推移していましたが、 米国の住宅所有者へのアンケートによると、住宅ローン金利が 5% 以上であれば売却意欲が 2 倍近くなりますが、その基準を満たすことができる住宅ローンは 5 件のうち 1 件で約20％にすぎません。 Zillowの四半期調査によると、現在保有している不動産に対する住宅ローン金利が5％以上の人のうち、38％の不動産所有者が住宅の売却を計画していると回答しましたが、この境界線を下回る金利を持つ保有者のうち、同じ回答をしたのはわずか 21% でした。 住宅ローン金利の上昇により所有者が引っ越しをする意欲をそぐため、中古住宅販売は昨年初めからほぼ毎月減少しており再販市場の在庫が非常に少なくなり、購入希望者は代わりに新築物件を探し始めている。 Zillowによると、米国の住宅ローン保有者の約80％は金利が5％未満、約90％は金利が6％未満だと報告し ほぼ 3 分の 1 の住宅ローン保持者が 3% …

【不動産売買手数料（コミッション）】 ハワイとロサンゼルスで不動産売却をご検討の方がコンドミニアムや戸建などの居住用物件の売却時に、 不動産業者へ支払う不動産売買手数料（コミッション）の慣習は日本側と異なる点として挙げられます。 ハワイ/ロサンゼルスの不動産売買の手数料は“売主”が負担し、売買金額の6%が相場となっています。 売主が負担する手数料を買主と売主双方の不動産業者が折半し、エスクローから決済日に不動産業者に支払われます。 売却を決定する際に売主と媒介業者の協議の上コミッション額を取り決め、媒介契約書に明記します。 売主側が決済完了までにエスクローを通じて支払う金額の目安は、 不動産手数料に加えて、売買価格の約1%が目安となります。 それにはエスクロー手続き費用や、譲渡書類作成費用、名義調査料、シロアリ調査費用、譲渡税などが含まれます。 買主側も同様に売買価格の約1%程度を目安に、 エスクロー手続き費用や月額共益費や固定資産税の日割負担、管理組合への名義登録料など負担します。 【ハワイ/ロサンゼルスの不動産売却時の税金について】 不動産売却時の税金として、以下が挙げられます。 「不動産譲渡税」 売主が不動産譲渡税を支払います。 （料率は地域ごとに異なり、購入者が自己居住用か否かによっても異なります） 「源泉徴収税」 ＊連邦源泉徴収税（FIRPTA） 売主が米国非居住者である場合に不動産売却価格に対して カリフォルニア州では15%、 ハワイ州では10-15%（売買価格や買主側が主たる居住用途か否かなどによって異なる） をエスクロー会社経由で決済時に連邦政府に納付します。 …

南カリフォルニアの住宅価格は5月にわずかに下落、しかし不動産物件の減少で競争が激化 ペンキを塗り直す必要があるだけでなく、キッチン、バスルーム、一部の床も更新する必要がある戸建、買い手たちはウェスト・トーランスのこの戸建をめぐって入札合戦に突入することを止めなかった。5月19日にエスクローが終了するまでに、平屋建て、寝室3部屋の家は提示価格を10万ドル上回る105万ドルで落札されました。 パロスベルデスのブローカーは「現時点では、販売用住宅の供給は非常に限られている」と語った。「市場には売りに出されている住宅よりも買い手の方が多いのです。」 ウェスト・トーランスの住宅は南カリフォルニアの住宅市場全体の典型的なものとなりつつあり、この春には入札合戦や希望価格を上回る取引が復活している。 コアロジックの最新の住宅レポートによると、南カリフォルニアの住宅価格の中央値は、3か月連続で住宅価格が上昇した後、5月にわずかに下落した。 5月の南カリフォルニアの住宅価格の中央値、つまり全販売価格の中間価格は71万5000ドルで、4月から0.3％下落し、2022年5月の中央値を3.8％下回った。 それにもかかわらず、インフレ、住宅ローン金利の高さ、販売用住宅在庫が過去11年間で5番目に低い2万5,000戸を下回ったことによる景気後退の脅威にもかかわらず、購入者の競争は熾烈を極めている。そして、価格は昨年の最高値である75万ドルをわずか3万5000ドル下回る水準だが、今後も上昇し続ける可能性が高い。 カリフォルニア州不動産業者協会のチーフエコノミストは最近の声明で、「販売用住宅の不足により、価格は今後数カ月間、前月比で上昇し続けると予想している」と述べた。「住宅購入者の需要が減少しているにもかかわらず、カリフォルニア州には、住宅を建てる住宅よりも住宅購入者の方がまだ多いのです。」 一方、住宅販売は依然として低く、18カ月連続で前年同月比で減少しているとコアロジックが水曜日に報告した。 CoreLogicの統計によると、6つの郡からなる地域では5月に1万6350戸の住宅が入れ替わったが、これは2022年5月と比べて25.7％減少した。 これは5月としては35年前の記録の中で2番目に低い数字だ。 在庫不足と住宅販売の減少は、間違いなく業界の収入に影響を与えています。 先月ハンティントンビーチのオープンハウスの世話をしていたエージェントは「なんとか頑張っているが、状況は昨年より明らかに下がっている」と語った。「住宅価格が下がるか金利が下がるのを待って、市場から撤退した買い手を何人も失いました。…買う必要のない人は袖で待っています。」 米国の住宅借り手の80％は現在の住宅ローン返済額が4％以下であるため、「ロックイン」された所有者は自宅を売りに出すことに消極的だ。 レッドフィンの統計によると、この地域の売り物件は10カ月間着実に減少し続けた後、5月には平均を44％下回り、その結果、6.4％、30年の住宅ローン金利を支払う余裕がある人、または現金で支払うことができる人は、この春、限られた住宅の供給を求めて争うことになった。 買い手競争のもう一つの兆候: 市場に出回る日数が年初よりも短く、値下げも少ないことが Redfin の統計で示されています。さらに、5月の南カリフォルニアの住宅販売額のほぼ半数が提示価格を上回っており、1月の25％から増加した。 ミッションビエホでは、先月、小さな平屋建て住宅が6件のオファーを受けた後、提示価格を上回る7万5000ドルでエスクローに入った。 ペンキの必要があり、アップグレードされたキッチンの新しい床材が必要なこの1,300平方フィートの家は、当初87万5,000ドルで出品されたが、全額現金95万ドルで売却された、とエージェントは語った。 その理由の1つは、この家は天井が高く、裏手には美しい景色があり、ミッション・ビエホ湖へのアクセスが良く、徒歩圏内に小学校があるからだという。 …

不動産を保有した後に海外不動産を売却した場合の不動産譲渡所得税については、保有年数によって変わります。 短期譲渡所得（保有年数5年以下で売却）で税率39% 長期譲渡所得（保有年数5年超で売却）で税率20% 所得額に拘らず、不動産売却による譲渡所得については5年超保有することで、税率20%で問題ないようになっていますが、不動産の譲渡益については、それまで減価償却した費用も含めますので、 例えば、 不動産の購入費用：5,000万円、減価償却費の累計：3,000万円、不動産の売却金額：6,000万円　であった場合、 譲渡益は以下のように 6,000万円（売却時の費用） － 5,000万円（購入時の費用）  ＋ 3,000万円（減価償却費の累計） ＝ 4,000万円 となりますのでご注意ください。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産保有による節税については、日本法人名義で、耐用年数を経過した中古物件を賃貸目的で保有することが挙げられます。 (法人税の節税メリット） 日本の不動産の場合、土地の評価額が大部分であり、建物の評価割合は低くなっているので、減価償却の対象となる建物評価割合が20%前後かそれ以下というのが一般的です。 それに対し、アメリカ不動産の場合、減価償却割合を算出する根拠となる固定資産税評価額の建物評価割合が70-90%である地域が多いため、そのような地域の中古案件を賃貸事業目的で日本法人名義で保有することで節税効果があります。 日本の不動産（建物）の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート案件47年、レンガ・ブロック・石造38年、そして木造22年で計算され、日本居住者であれば日本不動産であっても、海外不動産であっても同じように減価償却できることで、不動産購入後に減価償却により法定耐用年数に従い毎年少しずつ収入から経費化し、法定耐用年数を経過した中古案件の購入で節税効果が見込めます。（現在は海外不動産に対しての節税効果は日本法人名義の保有に限られます。） 以下の計算を基に法定耐用年数経過後の案件が何年間で償却可能かを示していますが、 22年以上経過の木造案件の場合、4年間で償却が可能ということになります。 “中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。 また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、簡便法により算定した年数によることができます。 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額（中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。）の50パーセントに相当する金額を超える場合には、使用可能期間の見積りや簡便法による耐用年数の算定をすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。 簡便法による耐用年数の算定方法は、次のとおり。 1 法定耐用年数の全部を経過した資産 その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数 2 法定耐用年数の一部を経過した資産 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数 なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。 （注） 中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。 （具体例として） 法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積耐用年数 （計算） 1 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数 30年 …

アメリカで不動産購入の成功への第一歩として、以下の工程を視野に入れて準備を開始しましょう。 １，不動産エージェントへの物件選定を依頼する前に （自己居住用の場合） 購入額に対し持ち出し可能な自己資金額、融資可能額の確認、 通勤や通学への距離を考慮し立地範囲を明確にする。 家族構成を視野に入れ物件の間取り、広さの最低基準を明確にする。 付帯設備などの優先条件を整理する。 （収益物件場合） 安定的な賃貸運営を視野に安定収入のあるテナントが獲得できる立地や、 将来の環境変化が起こりにくい立地条件の中から検討をすることが望ましい。 それらを踏まえて、投下可能な自己資金額に基づいて 不動産エージェントに購入希望額や、間取り、立地条件を伝え物件選定を依頼しましょう。 ２，自己資金額と融資可能額の把握  金融機関やローンブローカーへ相談を開始し、過去2-3年間の世帯収入を示す書類を基に融資可能額を確認します。 収入から逆算し月々のローン支払可能額を融資機関が計算し、事前融資承認書類（プリアプルーバルレター）を発行して頂くことで現実的に検討可能な物件の選定準備が整います。  ３，物件検索および内覧実行 昨今は様々なウエブサイト（Zillow.comやRealtor.comなど）にて 地域ごとの売出中案件、成約中案件、成約済案件などを調べることができますが 実際に日曜日の午後などに各地で開催されているオープンハウス開催中の物件を自ら訪問し、それぞれの物件の状態 （既にリモデルされているか、何十年も居住中の売主で購入後の修繕コストがかかるか否か、など） と売出価格を比較しながら地域毎の相場感を養うことで、自分が理想とする案件の実勢価格を理解することが重要です。 不動産エージェントに依頼して自分の希望する地域、価格帯、間取りを満たす案件が新規で売り出される度に …

ロサンゼルス郡とオレンジ郡の住宅購入希望者たちは、4月の成約ペースが過去の歴史的なペースのほぼ半分であったため、まだ購入に消極的である。 コアロジック社の最新データによると、この2つの郡の新築・中古住宅とコンドミニアムの販売数は、1ヶ月で合計6,350件だったそうです。これは月間で11％減、年間では38％減となる。 では、この2つの郡における住宅購入の減少はどの程度だったのでしょうか。 1988年からの集計の4月平均成約ペースを45%も下回っています。 35年以上にわたる記録で、4月の売れ行きが過去2番目に悪かったのです。 1988年以降、どの月も販売件数が少なかったのは過去17番目。 2023年春の住宅購入者は、景気不安と、1年間で14%も購買力を低下させた高騰した住宅ローン金利のおかげで、まだ慎重な姿勢でいる。 南カリフォルニアの6郡では、販売件数は1年間で43％減少の13,940件となり、販売価格の中央値は4.3％減の717,500ドルでした。 （カウンティ毎の基本情報） ロサンゼルス郡とオレンジ郡の内部を、4月の購入状況から見てみますと L.A.は4,372件で、1ヶ月で12％減、1年で39％減と成約数が減少しています。 O.C.は1,978件で、前月比8％減、前年比35％減となりました。 注：例年の4月は、L.A.では1ヶ月で平均0.4％、O.C.では1％の販売増となる。  （価格がどのように動いたか） L.A.では、80万ドルの中央値が1ヶ月で0.1%上昇し、2022年4月に記録した86万ドルの過去最高値から7%下落した。O.C.の$987,750の中央値は1ヶ月で0.3%上昇し、1年で6%低下した。また、2022年5月のピークである105万4,000ドルから6％低下しています。 1988年以降、4月の平均値では両郡とも1.1%の値上がりを記録しています。 価格の高い融資が要因となっており、 4月の30年ローンの平均は6.34%で、12ヶ月前の4.98%に比べ、高くなっています。 スプレッドシートによると、ロサンゼルスの購入者の住宅ローン返済額は、80万ドルの中央値で月々3,978ドル、1年前の86万ドルの住宅で3,685ドルと、8％最も高く見積もられている。これは、20%の頭金額を16万ドルで支払うと仮定した場合です。 O.C.の購入者は、9％支払いが増え、中央値$987,750の月々返済額は$4,912に対し、昨年の中央値$1,050,000の住宅に対する月々の返済額は$4,499となりました。20％の頭金額は197,550ドルで想定した場合。 （一戸建て住宅） 成約件数： …

「高騰していた住宅価格が突然、横ばいになってしまった。」 不況の懸念が渦巻いている。住宅販売件数が減少している。2006年、つまり2年後のアメリカの住宅暴落のきっかけとなった年の再来なのだろうか。 2000年代半ばと同様、専門家たちは、住宅市場の調整は単なる調整であり、大惨事ではないと断言している。2006年初頭のニュースでは、深刻な住宅暴落のリスクを軽視するような報道が多く、まるで現在の状況を書いているかのようです。 しかし、当時、識者は間違っていたのです。私たちは、住宅バブルが崩壊し、大不況を招き、世界経済を崩壊させたことを知っています。後悔先に立たず、である。 では、住宅市場はまた同じことを繰り返すのでしょうか？それとも、買い手と売り手の双方にとって、一時的な痛手に過ぎないのでしょうか？ KPMGのエコノミストは、「過去数年間の住宅価格の上昇の速さから、類似性を見出すことができます。しかし、そこで比較は終わってしまうでしょう」と述べている。 住宅専門家は、今日の住宅市場の基盤が2000年代半ばよりも強固であることをすぐに指摘する。今回の景気後退は、2021年の3％以下から6％台後半まで急速に上昇した住宅ローン金利の上昇が原因です。 今日の購入者は、毎月の住宅ローン返済額が、COVID-19の大流行が始まる直前の2倍になるのが基本です。だから、多くの人が買っていない、あるいは過去数年間のように価格を競り上げることができないでいる。 しかし、当時と現在の最も重要な違いは、今回は住宅の数よりも買い手の数が多いということです。深刻な住宅不足は、価格が崖っぷちに落ちるのを防いでくれそうです。 大不況の時代には、住宅はたくさんあったのに購入する人がいなかったので、中古住宅の価格は5年間で約26％下落しました。現在、買い手は経済的な問題に直面しているにもかかわらず、魅力的な地域にある入居可能な住宅を希望価格より高く買い求める意欲があります。 また、ここ数年の住宅ローンは、20年近く前に「飼っているペットの犬がローンを組んだかもしれない」と冗談を言いながら組んだものに比べれば、はるかに安全である。支払い額が突然2倍、3倍になって住宅所有者を困らせた最悪のサブプライムローンも、ほとんど駆逐されました。借り手は徹底的に審査され、強い人だけが承認されるようになった。そして、今日の住宅所有者は、一般的に記録的な額の自己資本を保有しているのです。 「今回が違うからと言って、無視してはいけない類似点がたくさんある。建築コンサルタント会社のチーフエコノミストは、「我々は、ファンダメンタルズが狂っているところがある」と言う。「しかし、住宅の供給不足があまりにも違うので、暴落することはないと思います」。 （住宅価格は暴落するのか？） 住宅購入者、売却者、住宅所有者の頭を悩ませているのは、住宅価格がどうなるかということです。 住宅価格は、昨年の夏をピークにすでに下落しています。これは典型的な例です。しかし、パンデミック時に最も盛り上がった市場の一部では、少し下がっているのも事実です。 これは、不動産コンサルティングが発表した新築住宅のデータにも反映されています。このデータによると、フェニックスの新築住宅の価格は、3月に前年同月比で15％下落しました。(価格にはインセンティブやコンセッションが含まれています)。 もう一つの流行地であるボイジー（アイダホ州）では、新築住宅の価格は前年比で14％下落した。オースティン郊外のサンアントニオ（テキサス州）では、価格が10％下落した。 Bright MLSのチーフエコノミストは、「価格が最も上昇した場所や、もともと非常に高価だった場所は、より大きな価格変動に最も弱いかもしれない」と言う。これには、大都市のダウンタウンなど、多くの住宅市場で最も高価な地域が含まれます。 エコノミストによると、値ごろ感の問題があっても、3月には中部大西洋地域の売主の半数以上が複数のオファーを受けている。住宅販売全体の約3分の1が、定価以上の価格で取引された。 また、中西部など、より手頃な価格の市場では、住宅価格が上昇し続ける可能性があります。また、低価格帯の住宅も価格が上昇する可能性があります。低価格帯の住宅は需要が高いため、競争によって価格が上昇することが多いからです。 「最も早く価格が上昇した地域では、価格の暴落ではなく、価格の修正が予想されます」とエコノミストは言います。”すべてが少しずつ減速しているようです。しかし、すべてがまだ非常に競争力があるようです”。 …

FRBが25BPSの利上げを実施 – 最近の不安定な銀行取引にもかかわらず、インフレ対策に引き続き注力。 （3月FOMC声明文の内容） 連邦準備制度理事会（FRB）の金利決定委員会は、数週間のジェットコースターのような展開の後、短期政策金利を25bp引き上げることを選択しました。同委員会の声明は、2％のインフレ目標に引き続き焦点を当て、この目標を達成するために何らかの「追加的な政策固め」を行う可能性があることを強調。また、声明文では、米国の銀行システムの強さと回復力が強調され、パウエル議長は記者会見で、銀行セクターで最近起こった出来事の結果、委員会が予想したより積極的な路線から外れたことを強調しました。パウエル議長は、これらの事象が信用状況の引き締めをもたらし、継続的な金融政策の必要性に影響を与える可能性が高いが、その程度を判断するには時期尚早であると言及しました。 3月のFOMCに向けた数週間は、利上げ期待を揺るがせました。会合の2週間前、パウエル議長は、2％のインフレ目標に対する委員会のコミットメントを強調し、経済指標が好調を維持していることから、より積極的な利上げが必要な場合があると指摘しました。この証言により、利上げ期待が高まり、株式市場も下落しました。しかし、その週の終わりにはシリコンバレー銀行の破綻が起こり、銀行業界を取り巻く懸念が広まりました。FRBは銀行の安定性を確保するために融資枠を開放しましたが、この試練をきっかけに利上げ期待が低下し、多くの人が利上げなしと予想。しかし、2月の雇用統計とインフレ率は、望ましい軌道で緩和されたものの、かなり高い数値となり、FRBは収縮路線を維持することを選択しました。 （景気は回復力を維持している）： 1月の雇用統計が大成功を収めた後、2月の雇用統計は好調でしたが、30万人の純増と予想にやや近い結果となりました。同様に、2月の消費者物価指数はインフレ率の低下を示しましたが、物価は前年比6.0%上昇を維持し、これらのデータは、FRBの措置が徐々に意図した効果を発揮していることを示すものでした。銀行セクターの予期せぬ揺り戻しがなければ、委員会はインフレ抑制に向けてより積極的な道を選んでいた可能性がある。パウエル議長と委員会は、金融の安定を確保しながらインフレを低下させるという困難な課題に引き続き直面しており、これらの目標の課題がここ数週間で鮮明になってきた。 （インフレと雇用の期待値を引き上げ） 今後、委員会は、インフレを引き下げるために必要となるFed Funds金利の可能性の高い経路を安定的に維持する一方、インフレと雇用に関する予想を12月と比較して修正した。委員の前回のFed Funds金利予想の中央値は、2023年末の5％をかろうじて上回る水準（5.1％）で一定でしたが、2024年の金利予想は12月の4.1％から4.3％に上昇した。2023年末に3.1％と予想されていたインフレ率は、3.3％で継続すると予想されるようになり、失業率は今年から来年にかけて4.5%に達すると予想され、前回予想では4.6%であったのに対し、今回は4.5%となりました。パウエル議長は、「ソフトランディング」をナビゲートするために引き締めサイクルが長期化する可能性を排除しない一方で、銀行部門の信用状況の引き締めが利上げの代替手段として機能し、最終的にインフレ率の低下にも寄与する可能性を示唆しました。これにより、継続的な金融政策対応の必要性が制限される可能性がある。いずれにせよ、金利は当分の間、高止まりする可能性が高く、住宅ローンを含む借入が相対的に割高になることを意味します。 （FRBの声明が住宅所有者、住宅購入者、売り手にとって意味すること）： 賃貸住宅にお住まいの方やこれから購入される方にとって残念なことに、2月の住宅価格指数は前月比0.8%、前年比8.1%上昇し、住宅価格の高騰が続いていることがわかりました。しかし、プラス面では、Realtor.comを含む民間プロバイダーのデータは、募集賃料と住宅の募集価格の両方が明らかに減速傾向にあることを示しています。この減速傾向は、いずれ政府のインフレ指標に反映されるでしょう。 住宅ローン金利の上昇と物価高が相まって、昨年は住宅需要が抑制されました。30年固定金利住宅ローンの金利は2022年9月以降、6～7％台で推移しており、前年と比較して平均で300bp以上上昇しています。しかし、雇用市場が引き続き好調であることは、春の住宅市場に向けて、売り手と買い手の双方が有利な財務状況にあることを意味します。住宅市場に立ちはだかる問題は、借入コストが上昇する環境下で、買い手と売り手がどのように価格設定に合意するか、また、それが他の住宅所有者の物件購入意欲を高めるかどうかという点である。不動産市場は依然として230万戸の新築住宅が供給不足であり、供給量を抑制していることを忘れてはならない。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

【2月の住宅販売は過去4番目に低い水準まで落ち込む】 南カリフォルニアの春の住宅購入シーズンは、住宅ローンの金利が高く、販売用の住宅が少なすぎて取引と価格が抑制されたため、ゆっくりとしたスタートを切り、南カリフォルニアの2月の住宅価格の中央値（全販売額の中間点）は 690,000 ドルでした。 これは 前年同月比で 2,000 ドル減り、住宅価格が 8 か月ぶりに急落した昨年 4 月と 5 月からは 70,000 ドル減っています。 一方、成約数は 2 月までの 12 か月間で 37.6% …

【1年前より43%少ない住宅販売数、過去35年間で最少】 クリスマスのイルミネーションが点灯すると、買い手と売り手が休憩するため、通常、住宅販売は減少しますが、昨年のクリスマスに、サンタは南カリフォルニアの住宅市場だけでなく、不動産業者、貸し手、エスクロー オフィサー、および取引によって支払われるすべての人に巨大な石炭の塊を届けました。 ホリデー シーズン中に締結された取引を反映する 1 月の成約販売は 9,938 に減少し、35 年前の記録の中で最低の取引数となった、と不動産データ会社 CoreLogic が報告しました。 平均して1 月には約 17,000 のクロージングがあります。 あるエージェントは日曜日、ロングビーチで開催されたオープンハウスで、「（ホリデーシーズン中は）常にスローになるだろうが、それほどスローではない」と語り、 「だからこそ、基本に立ち返る。人との出会い。人と話す。オープンハウスを開催します。」と鼓舞しました。 1月の売上高は、住宅が2倍の速さで売れた2022年1月から42.8%減少しました。売上は14ヶ月連続で前年同月を下回った。 価格も毎月下落しており、CoreLogic の数値が示すように、8 か月連続で下落しています。 CoreLogic によると、南カリフォルニアの住宅価格の中央値 (つまり、すべての販売の中間点での価格) は 1 月に 670,000 ドルまで下落しました。 これは、昨年春に達した価格のピークから 90,000 ドル下落し、2022 年 1 月からは 500 ドル下落しています。 約4年ぶりの前年同月比安となった。 1 年前、価格はほぼ 13% 上昇し、ほとんどの売り手は求めていた以上の利益を得ていました。現在、ほとんどの住宅は希望価格を下回り、市場で平均 8 週間以上売れていることが Redfin の数字で示されています。 昨年の住宅ローン金利の倍増は、この住宅の好転の主な原因でした。 住宅価格は下がっていますが、金利の上昇により、月々の住宅ローンの支払額は過去 1 年間で 38% 増加しました。 コアロジックのチーフエコノミストは、「南カリフォルニアの住宅市場は、住宅ローンの高金利と手頃な価格の低下という課題に直面し続けています。「この課題は、買い手と売り手の間の対立によってさらに悪化し、買い手はより良い取引を期待し、売り手は依然として昨年の価格を期待している.」 住宅市場の住宅ローン金利がすべてだと、専門家はレポートで書いています。例えば、金利が 3.25% のときに 102 万ドルの住宅を購入できる購入者は、金利が 6% に達したときに 741,000 ドルの住宅しか購入できません。 「手頃な価格の制約により需要が減少し、売り手は、根底にあるロックインされた低固定金利の住宅ローンを楽しんでいるため、身をかがめることを選択します」と彼は言いました。 一方、不動産および金融業界は、人員削減、合併、さらには破産によって大きな打撃を受けており、仲介業者や貸し手に影響を与えています。Mortgage Bankers Association の購入住宅ローン指数の数値によると、1 月に終了する年度の融資額は 41% 減少しました。 アーバインのエスクロー …

今、住宅が置かれている奇妙な状況について 今日の住宅市場には、誰もが疑問を抱いている。 まだ売り手市場なのか、ついに買い手に有利な市場になったのか？  答えは、どちらとも言えない。 インフレ、経済、住宅ローン金利などの先行きが不透明なため、市場は混乱し、買い手からも売り手からも力を奪っています。    リアルター協会のチーフエコノミストは、2月4日に終わる週の住宅データの分析で、「今日、不動産は『誰の市場』でもない」と指摘しています。「売却を決定した住宅所有者数は引き続き停滞しているが、買い手がまだ控えていることを反映して、在庫と市場滞在時間は増加し続けている。」 最新の不動産統計が住宅購入者と売却者にとって何を意味するのか  30年固定金利の住宅ローン金利は、10月に記録した20年ぶりの高水準である7.08%から低下したものの、依然として多くの購入者が契約締結を躊躇するほど高い水準にあります。  フレディマックによると、2月9日に終わる週の金利は6.12%に上昇し、最近のギザギザ路線を継続した。 一方、物件価格の中央値は1月に40万ドル前後で推移し、依然として昨年より高い水準にある。2月4日に終わる週の価格は、前年同期のこの週と比較して7.7%上昇した。 「住宅価格の高騰と住宅ローン金利の上昇により、多くの購入希望者の資金が購入可能な価格に達していないため、市場の動きと価格は、住宅ローン金利の動向によって通常よりも大きく左右されるでしょう」 市場に放置される住宅が増加 住宅価格と住宅ローン金利が依然として不快なほど高いため、買い手がつかず、埃をかぶった不動産物件が大量に出回っている。2月4日に終わる週の住宅在庫は、前年同期の水準から70%も増加した。 その結果、多くの住宅所有者が家を売りたがらない状況が続いている。2月4日に終わる週の新規リスティングは、1年前より11%減少した。 これは、31週間も継続して前年比で売り手が減っていることになるが、それには理由がある。売り手は売るのに苦労するだけでなく、もし売れたとしても、他の買い手と同じように高い住宅価格や住宅ローン金利に直面しなければならず、全体として損なシナリオになる可能性がある。 「高いコストと住宅ローン金利は、売却後の住替えを希望する住宅所有者の負担を大幅に増やし、現在の地域に留まらせる可能性があります」と多くの人は、そのまま住み続けることにしています。 さらに、新規物件数が減少しているため、住宅購入者は、古くなった物件や高値で取引される物件を選別することに、それほど魅力を感じないかもしれない。  「新規物件が減少する中、売りに出されている住宅の数が増えているのは、高コストの中で買い手の関心がまだ低いことを反映している」と言われている。 住宅購入者にとっての朗報 全体として、住宅市場は28週間にわたり、前年同期より長く売りに出される傾向にある。  しかし、これは、古い物件に目を通し、掘り出し物を探すバイヤーにとっては、またとないチャンスとなり …

ビジネス売却のための９のアドバイス ビジネス売却を控えた中小企業経営者のための10のアドバイスを以下に紹介します。 １，準備をする。 ほとんどの人々は、滅多に病気やリタイアのために計画を立てることはありませんがひとつだけ確かなことは、すべてのビジネスは状況が変化し、時には閉鎖されるということです。自分に何かあったときのために、将来の経営計画を立てておきましょう。 ２，帳簿を整える。 最新の財務情報は非常に重要で、利益を確保することの重要性は不可欠です。公認会計士に、あなたの撤退計画や、多少の税金を払っても、利益を最大化し、不必要な経費や個人的な経費を最小限に抑える必要性を理解してもらいましょう。帳簿をきれいにすることで、2～5倍のリターンが見込めることがよくあります。例えば、毎月1,000ドルの個人的な無駄な出費があり、金融機関がそれをキャッシュフローに戻すことを認めない場合、事業価値として12,000ドルから60,000ドルのコストがかかっていることになります。 ３，在庫を一掃し、時代遅れの資産を売却する。 時代遅れの在庫や余分な在庫は、ほとんどの買い手が買ってくれませんし、古くなった在庫は、ビジネスの売却にマイナスの影響を与える可能性があります。未使用、時代遅れ、または壊れた機器を売却または処分する。すべてが正常に動作している必要があります。 ４，契約書を見直す。 顧客やサプライヤーと契約している場合、それらが最新のものであること、書面であること、そして最も重要なことは、譲渡可能であることを確認することです。そうすることで、ビジネスの価値が失われるのを防ぐことができます。例えば、ある販売代理店の長年（50年以上）の事業主は、契約期間が満了し、メーカーから更新されない契約を抱えていた。そのビジネスは、ほぼすべての価値を失い、オーナーは清算することになりました。 ５，多角化する。 いくつかの大口顧客を持つことは素晴らしいことに思えるかもしれませんが、顧客の集中は、実際にはあなたのビジネスの価値にマイナスの影響を与えます。売上の15％以上を1つの顧客に依存しないようにしましょう。 ６，適切なブローカーを雇う。 売却するときには、適切なアドバイザーを雇うようにしましょう。多くの場合、よく訓練されたブローカーは、それ自体に価値があります。自社の規模に合ったブローカーと面接し、あなたが適切なライセンスとあなたの地元の市場でアクティブなブローカーと話しているということを確認してください。これは大きな違いになります。ほとんどのブローカーは、世界中のバイヤーにアクセスすることができます。少なくとも1年前にブローカーを探し始め、あなたのビジネスの価値についての彼らの考えを得るために事前に開始します。 ７，適切な弁護士を雇う。 ビジネス売買の取引に経験豊富な弁護士を知っているかどうか確認してください。 これは現在取引されている弁護士ではないかもしれません。この分野での経験が浅いと、結局はコストがかかることになり、この段階でのミスは非常に高くつく可能性があります。 ８，販売と購入価格の割り当てに関連する税務問題で最高のCPAを雇う。 これだけでも税金にかなりの金額を節約することができます。これは、あなたの現在のCPAではないかもしれません。経験豊富なビジネス仲介業者や取引弁護士は、専門家アドバイザーのチームを編成する際に、良いCPAを紹介することができる。 ９，価値を知っているか。 あなたのビジネスの現在の市場価値を判断するのに最適な人は、あなたの市場とあなたのタイプのビジネスでアクティブであるビジネスブローカーまたはM＆A仲介者です。多くのブローカーは、価値に関する意見を無料で提 供してくれます。また、資格のあるBusiness Appraiserもこれを行うことができます。正と負の両方、大幅に値に影響を与えることができますので、考慮すべき多くの要因があります。価値に影響を与える問題には、早い段階で対処するのが得策です。 …

富裕層は「リッチセッション」に備えが必要？ 高所得の米国人の痛みがより大きくなるかもしれない。 通常の景気悪化は、貧困層に悲惨な影響をもたらし、中間層は困ることになり、富裕層は不便を感じる程度ですむ。だが2023年に米経済が景気後退入りすれば、あるいは辛うじてそれを回避できたとしても、通常より大きな打撃を被るのは富裕層かもしれない。 　これは「リッチセッション」（富裕層中心の景気後退）とささやかれている。 ごく一部の禁欲主義者を除けば、貧乏を好む者は誰もいない。もし病気や失業などの挫折に直面すれば、立ちゆかなくなるほど蓄えが乏しい状態では、常にストレスの原因が付きまとう。だが多くの裕福でない人々は、新型コロナウイルス危機が起きてからの数年間、それ以前に比べて経済的にやや余裕が生じている。コロナ流行の初期は政府の救済措置が何度も講じられたおかげで乗り切り、現在は雇用市場のひっ迫による賃金上昇でインフレの悪影響が緩和されている。米連邦準備制度理事会（FRB）のデータによると、所得水準で下位20％の世帯の純資産は昨年7-9月期に2019年末より42％増加し、21年末より17％増加した。アトランタ地区連銀の賃金トラッカーによると、所得水準で下位4分の1に属する労働者の昨年11月の賃金伸び率（12カ月移動平均、年率）は7.4％だった。 ただし注意したいのは、富裕層の賃金伸び率は、高水準のベースから算出するため、控え目な数字になるという点だ。上位20％の世帯の純資産は7-9月期にはコロナ前より22％増加したものの、2021年末よりは（株価下落が響いて）7.1％減少した。アトランタ連銀の指標によると、上位4分の1に属する労働者は、昨年11月の賃金伸び率が4.8％にとどまった。 最近の人員削減についても、所得の高いホワイトカラーが角に大きい影響を受けている。 相次ぐ人員削減の発表で話題を呼んだIT（情報技術）企業の多くは、給与水準が極めて高い。例えば、証券当局への提出資料によると、フェイスブックを運営するメタ・プラットフォームズでは従業員の2021年の年収中央値が29万5785ドル（現在のレートで約3876万円）、ツイッターでは従業員の年収中央値が23万2626ドルだった。また一般的な従業員の給与水準がそれほど高くないアマゾン・ドット・コムなどでは、ホワイトカラーが人員削減の標的となっている。 　高所得者の失業に関して慰めとなるのは、より低所得の労働者よりも再就職が比較的容易とみられることだ。高学歴労働者の職業技能は、他の労働者よりも一般に転職で生かされやすい。ただ、彼らはそれでも一定期間、倹約を強いられるだろうし、転職先では前職ほど高い給与が支払われないかもしれない。 一方、大企業の人員削減が注目を集めているにせよ、今のところ、全体的な雇用データはさほど落ち込んでいない。 その一因として株式市場にあまり反映されない低中所得者層を多く採用する業界で、今も人材確保が難しい状況がある。 レジャー・ホスピタリティー産業では、11月時点で2020年2月の雇用水準に比べて98万人不足していた。 医療・社会的支援の分野では、昨年9月にようやくコロナ前の水準まで回復した。高齢化社会のニーズもあり、2008年の金融危機後に米国の全体的な失業率が急上昇した中でも、この職種は雇用が伸びていた。コロナ前の10年間の成長軌道に戻すためには、さらに約110万人採用する必要があるだろう。 　こうした労働者に対するニーズ――特に米国人が外食などのサービス産業に関わる機会が増えているため――は、年内の景気後退入りを予想するエコノミストの間でさえ、雇用市場が深刻な打撃を受けることはないとの見方が優勢である理由の一つだ。そう考えると、米国の貧困層は弱い経済に対処するために通常より有利な立場にある。彼らは比較的良好な財務状況にあるばかりか、深刻な雇用喪失に見舞われる公算は小さいと考えられるからだ。 　新年の展望としては、富裕層御用達の企業がこれから失望を味わうかもしれない。一方、気取った人々よりも庶民を大事にする企業には追い風が吹くかもしれない。そして景気後退に陥った場合、米経済は通常よりもはるかに平等な立ち位置で回復し始める可能性がある いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカ不動産はバブルなの？ ほんの数ヶ月前まで、住宅価格は記録的な高値をつけ、投資家は多くの住宅を買い占め、買手は価格が更に上昇する前にできる限り購入しようと競い合っていた。ところが、突然、市場が混乱し、価格も販売額も下がり始めたのです。  このような光景を以前、目にしたことはないでしょうか？    先月、米連邦準備制度理事会（FRB）の議長は、COVID-19パンデミックマーケットが “住宅バブル “になっていたと述べた。しかし、不動産凍結を最も直接的に引き起こしたのは、「FRBがインフレを引き下げるために自ら金利を引き上げた結果、住宅ローン金利が上昇したことでしょう。」 （サブプライム問題でも、乱脈投機でも、過剰建築でもなく。） また、バブルの定義は専門家ごとに微妙に異なるが、現在の住宅市場がいかにストレスフルであろうと、前回のサブプライム時の暴落とは似て非なるものであることは、専門家たちの共通認識であった。 一般の人は、『バブル』と聞くと、おそらく住宅価格が暴落するリスクが高まっていると考えるでしょう」と述べています。と、Realtor.com®のチーフエコノミストは言います。「いくつかの警告のサイン、何かが調整されなければならないという感覚があります。しかし、2008年よりもはるかに健全な状態にあることを示す兆候もあります。 市場が本当にバブルであるとすれば、それは我々がかつて遭遇したことのないタイプのものであるかもしれない。今回は、住宅が過剰に供給されているわけではなく、2000年代半ばに多くの住宅購入者を苦しめたサブプライムローンはほぼ解消され、何百万人ものアメリカ人が空売りや差し押さえで家を失う可能性はなく、  新たな崩壊を引き起こすには、何か新しい劇的なことが必要なのでしょう。 「バブルの正式な定義はないので、人々は好きなように呼ぶことができる」と、前回の住宅不況を予測した経済ブログライターは、「本当の問題は、これから何が起こるかだ。」と言っている。 間違いなく、最近の住宅市場はひどい打撃を受けている。住宅ローン金利の上昇により、何百万人もの人々が住宅購入に手が届かなくなり、住宅購入者の数が減少している。住宅は市場に長く放置され、より多くの売り手と建設業者が価格を引き下げ、販売数は減少している。売り手はしばしば譲歩を迫られ、時には高額な譲歩をしなければ、売却を成立させることができない。 住宅価格は上昇したが、それはバブル崩壊を意味しないのか。 パンデミック時の住宅価格の高騰は、大不況に突入するまでの数年間をフラッシュバックさせるような不快なものだったかもしれない。Realtor.comのデータを分析したところ、2000年から2005年にかけて、住宅価格の中央値は毎月平均1,243ドルも上昇していることがわかった。 それが高いように見えるが、2020年から2022年までの米国住宅販売価格の中央値は、毎月平均4,410ドルも跳ね上がったのである。 ある不動産コンサルティングの調査・人口統計担当副社長は、「バブルというより熱狂だった」と語る。 “この2年間で価格が急騰し、その後、住宅ローン金利の急上昇が転機となった”。 2022年6月のピークから、住宅ローン金利の上昇に伴い、11月までに住宅価格は7.4％下落した。住宅価格は通常、夏に最も高くなり、その後寒い時期に下落する。しかし、これは通常よりも大幅に大きな下落である。 しかし、2022年11月の住宅価格は昨年より11%も高く、まだかなり上昇している。Realtor.comは、2023年には全国で5.4%上昇すると予測し、「2021年と2022年の価格上昇率までは上がらない」と言う。 2000年代初頭の住宅市場は、価格が無限に上昇するという、ちょっと考えにくい考えを前提にしていた。 多くの人々は、価格が上昇し続け、ローンの借り換えが可能であると仮定して、余裕のない住宅を購入した。しかし、価格が下落し始めると、その戦略は裏目に出て、多くの住宅が差し押さえられることになった。 前回の住宅バブル崩壊は長引き、世界の金融市場を巻き込んだ痛手となった。全米不動産協会（NAR）の中古住宅販売データによると、住宅価格が底を打ったのは2012年である。 …

2023年はホームバイヤーの年？ 現在の住宅市場ほど予測不可能な市場はないと言ってよいですが、数ヶ月にわたる乱高下を経て、住宅購入者、売却者、所有者、賃借人は今、不動産価格、在庫、販売、住宅ローン金利が来年どうなるかを把握するためにリアルター協会は、毎年恒例の住宅市場予測を発表しました。 結論から言うと 2023年に経済的な救済を期待する住宅購入者や賃借人は、おそらく失望することになるでしょう。 しかしながら住宅市場の劇的な変動や乱高下は、不動産市場が減速を続けるにつれて、先細りになると予想されます。 2023年予測では、住宅価格と賃貸料は来年も上昇を続けそうですが今年初めの高騰に比べればはるかに小幅な上昇にとどまると予想されています。住宅ローン金利は、全額現金で支払えない初回購入者などの悩みの種となっており、高止まりすることが予想されます。しかし、金利が再び大幅に上昇することはないと思われます。 高騰する住宅価格と高い住宅ローン金利の組み合わせは、購入者にとって負担が大きいため、販売数は減少を続けると予想され、住宅価格と賃貸料は夏場のピークから下がっていますが、前年比ではまだ上昇しています。 リアルター協会のチーフエコノミストは「住宅購入者、住宅販売者、そして住宅市場全体にとって、今年は厳しい年になりそうです」と語っており、”買い手と売り手のバランスが良くなるように、いくつかのステップを踏むことになるだろう “という見解です。 買手にとって明るい材料は、危機的水準に近いところで推移していた売り出し中の住宅数が、ようやく増加すると予想されることだ。しかし、それだけで、買手が市場に戻ってくるでしょうか？住宅購入者、住宅販売者、賃借人が新年に期待することは、次の通りです。 予想に反して住宅価格は下がらないのではないか？ 住宅ローンの高騰が住宅市場に大きな打撃を与えたとことで、特に初めての住宅購入者は、金利の上昇で月々の支払いが膨らむと、住宅を購入するための資金をそれほど用意できなくなります。しかし、来年の住宅価格は暴落しないと予想されています。 全米のリアルター協会は、2023年には前年比5.4%上昇すると予測しています。それでも買手には痛手ですが、COVID-19の大流行時の最中の2桁上昇には及ばないと予想されます。 住宅ローンの月々の支払額の中央値は、今年より約28％、2021年よりは2倍大きくなると予想され、住宅購入者がいかに疲弊しているかという観点で見ると10月下旬の月間住宅ローン支払額は2021年の約4分の3でした。 売手は、ほんの数ヶ月前に隣人が大儲けしたのを見て、希望価格をあまり下げたくないなかで、購入者数が住宅数を上回っています。  「住宅ローン金利がこれほど高いのに買い手が支払える金額は、売手が求めている金額と一致しないかもしれません」 住宅価格の伸びは今後も鈍化し、今後数年間は少し落ち込む可能性があるなかリアルター協会は、市場の調整は2025年まで続くと予想しています。 賃貸住宅に住む人々は、その多くがすでに価格ショックに悩まされており、全米では、2023年に家賃が前年比6.3％上昇すると予想されましたが、今年前半に経験した2桁上昇をはるかに下回る水準です。 家賃が高い大都市で、パンデミック（世界的な大流行）の際に、賃貸人が人口の少ない地域に逃げ込み、家賃が下落したかのように見えましたが、その時は家主は家賃を下げ、借主が戻ってくると、次はまた上げ、更に即上昇させるということを繰り返しました。2023年には、郊外よりも都市部の方が、家賃の上昇余地が大きいかもしれません。 住宅ローン金利は不機嫌に高いまま 住宅ローン金利の高騰は、住宅市場の停滞を招き、多くの購入希望者は予想以上に長く賃貸住宅に住み続けることを余儀なくされています。金利が下がれば、再び住宅購入に踏み切ろうと考えている人は多いが、思ったより長く待たなければないかもしれません。 リアルター協会は、2023年の住宅ローン金利は平均7.4%で、年末までには7.1%に下がると予測しています。 …

不動産価格動向 南カリフォルニアの住宅価格は 10 月に 5 か月連続で下落し、住宅市場は今年の住宅ローン金利の急激な上昇に反応して縮小を続けたため、販売は記録的な最低水準の一つまで落ち込みました。 南カリフォルニアの住宅価格の中央値は 705,500 ドルに下落し9 か月ぶりの安値となったと CoreLogic が報じました。中央値は、成約した価格のうちの半分はそれより高く、半分は低い価格を示します。 コアロジックの数字が示すように、販売された住宅の総数は 39% 減少して 14,529 件の取引となりました。これは 1988 年以来 10 月の合計で 2 …