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ビジネス売却のための９のアドバイス ビジネス売却を控えた中小企業経営者のための10のアドバイスを以下に紹介します。 １，準備をする。 ほとんどの人々は、滅多に病気やリタイアのために計画を立てることはありませんがひとつだけ確かなことは、すべてのビジネスは状況が変化し、時には閉鎖されるということです。自分に何かあったときのために、将来の経営計画を立てておきましょう。 ２，帳簿を整える。 最新の財務情報は非常に重要で、利益を確保することの重要性は不可欠です。公認会計士に、あなたの撤退計画や、多少の税金を払っても、利益を最大化し、不必要な経費や個人的な経費を最小限に抑える必要性を理解してもらいましょう。帳簿をきれいにすることで、2～5倍のリターンが見込めることがよくあります。例えば、毎月1,000ドルの個人的な無駄な出費があり、金融機関がそれをキャッシュフローに戻すことを認めない場合、事業価値として12,000ドルから60,000ドルのコストがかかっていることになります。 ３，在庫を一掃し、時代遅れの資産を売却する。 時代遅れの在庫や余分な在庫は、ほとんどの買い手が買ってくれませんし、古くなった在庫は、ビジネスの売却にマイナスの影響を与える可能性があります。未使用、時代遅れ、または壊れた機器を売却または処分する。すべてが正常に動作している必要があります。 ４，契約書を見直す。 顧客やサプライヤーと契約している場合、それらが最新のものであること、書面であること、そして最も重要なことは、譲渡可能であることを確認することです。そうすることで、ビジネスの価値が失われるのを防ぐことができます。例えば、ある販売代理店の長年（50年以上）の事業主は、契約期間が満了し、メーカーから更新されない契約を抱えていた。そのビジネスは、ほぼすべての価値を失い、オーナーは清算することになりました。 ５，多角化する。 いくつかの大口顧客を持つことは素晴らしいことに思えるかもしれませんが、顧客の集中は、実際にはあなたのビジネスの価値にマイナスの影響を与えます。売上の15％以上を1つの顧客に依存しないようにしましょう。 ６，適切なブローカーを雇う。 売却するときには、適切なアドバイザーを雇うようにしましょう。多くの場合、よく訓練されたブローカーは、それ自体に価値があります。自社の規模に合ったブローカーと面接し、あなたが適切なライセンスとあなたの地元の市場でアクティブなブローカーと話しているということを確認してください。これは大きな違いになります。ほとんどのブローカーは、世界中のバイヤーにアクセスすることができます。少なくとも1年前にブローカーを探し始め、あなたのビジネスの価値についての彼らの考えを得るために事前に開始します。 ７，適切な弁護士を雇う。 ビジネス売買の取引に経験豊富な弁護士を知っているかどうか確認してください。 これは現在取引されている弁護士ではないかもしれません。この分野での経験が浅いと、結局はコストがかかることになり、この段階でのミスは非常に高くつく可能性があります。 ８，販売と購入価格の割り当てに関連する税務問題で最高のCPAを雇う。 これだけでも税金にかなりの金額を節約することができます。これは、あなたの現在のCPAではないかもしれません。経験豊富なビジネス仲介業者や取引弁護士は、専門家アドバイザーのチームを編成する際に、良いCPAを紹介することができる。 ９，価値を知っているか。 あなたのビジネスの現在の市場価値を判断するのに最適な人は、あなたの市場とあなたのタイプのビジネスでアクティブであるビジネスブローカーまたはM＆A仲介者です。多くのブローカーは、価値に関する意見を無料で提 供してくれます。また、資格のあるBusiness Appraiserもこれを行うことができます。正と負の両方、大幅に値に影響を与えることができますので、考慮すべき多くの要因があります。価値に影響を与える問題には、早い段階で対処するのが得策です。 …

富裕層は「リッチセッション」に備えが必要？ 高所得の米国人の痛みがより大きくなるかもしれない。 通常の景気悪化は、貧困層に悲惨な影響をもたらし、中間層は困ることになり、富裕層は不便を感じる程度ですむ。だが2023年に米経済が景気後退入りすれば、あるいは辛うじてそれを回避できたとしても、通常より大きな打撃を被るのは富裕層かもしれない。 　これは「リッチセッション」（富裕層中心の景気後退）とささやかれている。 ごく一部の禁欲主義者を除けば、貧乏を好む者は誰もいない。もし病気や失業などの挫折に直面すれば、立ちゆかなくなるほど蓄えが乏しい状態では、常にストレスの原因が付きまとう。だが多くの裕福でない人々は、新型コロナウイルス危機が起きてからの数年間、それ以前に比べて経済的にやや余裕が生じている。コロナ流行の初期は政府の救済措置が何度も講じられたおかげで乗り切り、現在は雇用市場のひっ迫による賃金上昇でインフレの悪影響が緩和されている。米連邦準備制度理事会（FRB）のデータによると、所得水準で下位20％の世帯の純資産は昨年7-9月期に2019年末より42％増加し、21年末より17％増加した。アトランタ地区連銀の賃金トラッカーによると、所得水準で下位4分の1に属する労働者の昨年11月の賃金伸び率（12カ月移動平均、年率）は7.4％だった。 ただし注意したいのは、富裕層の賃金伸び率は、高水準のベースから算出するため、控え目な数字になるという点だ。上位20％の世帯の純資産は7-9月期にはコロナ前より22％増加したものの、2021年末よりは（株価下落が響いて）7.1％減少した。アトランタ連銀の指標によると、上位4分の1に属する労働者は、昨年11月の賃金伸び率が4.8％にとどまった。 最近の人員削減についても、所得の高いホワイトカラーが角に大きい影響を受けている。 相次ぐ人員削減の発表で話題を呼んだIT（情報技術）企業の多くは、給与水準が極めて高い。例えば、証券当局への提出資料によると、フェイスブックを運営するメタ・プラットフォームズでは従業員の2021年の年収中央値が29万5785ドル（現在のレートで約3876万円）、ツイッターでは従業員の年収中央値が23万2626ドルだった。また一般的な従業員の給与水準がそれほど高くないアマゾン・ドット・コムなどでは、ホワイトカラーが人員削減の標的となっている。 　高所得者の失業に関して慰めとなるのは、より低所得の労働者よりも再就職が比較的容易とみられることだ。高学歴労働者の職業技能は、他の労働者よりも一般に転職で生かされやすい。ただ、彼らはそれでも一定期間、倹約を強いられるだろうし、転職先では前職ほど高い給与が支払われないかもしれない。 一方、大企業の人員削減が注目を集めているにせよ、今のところ、全体的な雇用データはさほど落ち込んでいない。 その一因として株式市場にあまり反映されない低中所得者層を多く採用する業界で、今も人材確保が難しい状況がある。 レジャー・ホスピタリティー産業では、11月時点で2020年2月の雇用水準に比べて98万人不足していた。 医療・社会的支援の分野では、昨年9月にようやくコロナ前の水準まで回復した。高齢化社会のニーズもあり、2008年の金融危機後に米国の全体的な失業率が急上昇した中でも、この職種は雇用が伸びていた。コロナ前の10年間の成長軌道に戻すためには、さらに約110万人採用する必要があるだろう。 　こうした労働者に対するニーズ――特に米国人が外食などのサービス産業に関わる機会が増えているため――は、年内の景気後退入りを予想するエコノミストの間でさえ、雇用市場が深刻な打撃を受けることはないとの見方が優勢である理由の一つだ。そう考えると、米国の貧困層は弱い経済に対処するために通常より有利な立場にある。彼らは比較的良好な財務状況にあるばかりか、深刻な雇用喪失に見舞われる公算は小さいと考えられるからだ。 　新年の展望としては、富裕層御用達の企業がこれから失望を味わうかもしれない。一方、気取った人々よりも庶民を大事にする企業には追い風が吹くかもしれない。そして景気後退に陥った場合、米経済は通常よりもはるかに平等な立ち位置で回復し始める可能性がある いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカ不動産はバブルなの？ ほんの数ヶ月前まで、住宅価格は記録的な高値をつけ、投資家は多くの住宅を買い占め、買手は価格が更に上昇する前にできる限り購入しようと競い合っていた。ところが、突然、市場が混乱し、価格も販売額も下がり始めたのです。  このような光景を以前、目にしたことはないでしょうか？    先月、米連邦準備制度理事会（FRB）の議長は、COVID-19パンデミックマーケットが “住宅バブル “になっていたと述べた。しかし、不動産凍結を最も直接的に引き起こしたのは、「FRBがインフレを引き下げるために自ら金利を引き上げた結果、住宅ローン金利が上昇したことでしょう。」 （サブプライム問題でも、乱脈投機でも、過剰建築でもなく。） また、バブルの定義は専門家ごとに微妙に異なるが、現在の住宅市場がいかにストレスフルであろうと、前回のサブプライム時の暴落とは似て非なるものであることは、専門家たちの共通認識であった。 一般の人は、『バブル』と聞くと、おそらく住宅価格が暴落するリスクが高まっていると考えるでしょう」と述べています。と、Realtor.com®のチーフエコノミストは言います。「いくつかの警告のサイン、何かが調整されなければならないという感覚があります。しかし、2008年よりもはるかに健全な状態にあることを示す兆候もあります。 市場が本当にバブルであるとすれば、それは我々がかつて遭遇したことのないタイプのものであるかもしれない。今回は、住宅が過剰に供給されているわけではなく、2000年代半ばに多くの住宅購入者を苦しめたサブプライムローンはほぼ解消され、何百万人ものアメリカ人が空売りや差し押さえで家を失う可能性はなく、  新たな崩壊を引き起こすには、何か新しい劇的なことが必要なのでしょう。 「バブルの正式な定義はないので、人々は好きなように呼ぶことができる」と、前回の住宅不況を予測した経済ブログライターは、「本当の問題は、これから何が起こるかだ。」と言っている。 間違いなく、最近の住宅市場はひどい打撃を受けている。住宅ローン金利の上昇により、何百万人もの人々が住宅購入に手が届かなくなり、住宅購入者の数が減少している。住宅は市場に長く放置され、より多くの売り手と建設業者が価格を引き下げ、販売数は減少している。売り手はしばしば譲歩を迫られ、時には高額な譲歩をしなければ、売却を成立させることができない。 住宅価格は上昇したが、それはバブル崩壊を意味しないのか。 パンデミック時の住宅価格の高騰は、大不況に突入するまでの数年間をフラッシュバックさせるような不快なものだったかもしれない。Realtor.comのデータを分析したところ、2000年から2005年にかけて、住宅価格の中央値は毎月平均1,243ドルも上昇していることがわかった。 それが高いように見えるが、2020年から2022年までの米国住宅販売価格の中央値は、毎月平均4,410ドルも跳ね上がったのである。 ある不動産コンサルティングの調査・人口統計担当副社長は、「バブルというより熱狂だった」と語る。 “この2年間で価格が急騰し、その後、住宅ローン金利の急上昇が転機となった”。 2022年6月のピークから、住宅ローン金利の上昇に伴い、11月までに住宅価格は7.4％下落した。住宅価格は通常、夏に最も高くなり、その後寒い時期に下落する。しかし、これは通常よりも大幅に大きな下落である。 しかし、2022年11月の住宅価格は昨年より11%も高く、まだかなり上昇している。Realtor.comは、2023年には全国で5.4%上昇すると予測し、「2021年と2022年の価格上昇率までは上がらない」と言う。 2000年代初頭の住宅市場は、価格が無限に上昇するという、ちょっと考えにくい考えを前提にしていた。 多くの人々は、価格が上昇し続け、ローンの借り換えが可能であると仮定して、余裕のない住宅を購入した。しかし、価格が下落し始めると、その戦略は裏目に出て、多くの住宅が差し押さえられることになった。 前回の住宅バブル崩壊は長引き、世界の金融市場を巻き込んだ痛手となった。全米不動産協会（NAR）の中古住宅販売データによると、住宅価格が底を打ったのは2012年である。 …

2023年はホームバイヤーの年？ 現在の住宅市場ほど予測不可能な市場はないと言ってよいですが、数ヶ月にわたる乱高下を経て、住宅購入者、売却者、所有者、賃借人は今、不動産価格、在庫、販売、住宅ローン金利が来年どうなるかを把握するためにリアルター協会は、毎年恒例の住宅市場予測を発表しました。 結論から言うと 2023年に経済的な救済を期待する住宅購入者や賃借人は、おそらく失望することになるでしょう。 しかしながら住宅市場の劇的な変動や乱高下は、不動産市場が減速を続けるにつれて、先細りになると予想されます。 2023年予測では、住宅価格と賃貸料は来年も上昇を続けそうですが今年初めの高騰に比べればはるかに小幅な上昇にとどまると予想されています。住宅ローン金利は、全額現金で支払えない初回購入者などの悩みの種となっており、高止まりすることが予想されます。しかし、金利が再び大幅に上昇することはないと思われます。 高騰する住宅価格と高い住宅ローン金利の組み合わせは、購入者にとって負担が大きいため、販売数は減少を続けると予想され、住宅価格と賃貸料は夏場のピークから下がっていますが、前年比ではまだ上昇しています。 リアルター協会のチーフエコノミストは「住宅購入者、住宅販売者、そして住宅市場全体にとって、今年は厳しい年になりそうです」と語っており、”買い手と売り手のバランスが良くなるように、いくつかのステップを踏むことになるだろう “という見解です。 買手にとって明るい材料は、危機的水準に近いところで推移していた売り出し中の住宅数が、ようやく増加すると予想されることだ。しかし、それだけで、買手が市場に戻ってくるでしょうか？住宅購入者、住宅販売者、賃借人が新年に期待することは、次の通りです。 予想に反して住宅価格は下がらないのではないか？ 住宅ローンの高騰が住宅市場に大きな打撃を与えたとことで、特に初めての住宅購入者は、金利の上昇で月々の支払いが膨らむと、住宅を購入するための資金をそれほど用意できなくなります。しかし、来年の住宅価格は暴落しないと予想されています。 全米のリアルター協会は、2023年には前年比5.4%上昇すると予測しています。それでも買手には痛手ですが、COVID-19の大流行時の最中の2桁上昇には及ばないと予想されます。 住宅ローンの月々の支払額の中央値は、今年より約28％、2021年よりは2倍大きくなると予想され、住宅購入者がいかに疲弊しているかという観点で見ると10月下旬の月間住宅ローン支払額は2021年の約4分の3でした。 売手は、ほんの数ヶ月前に隣人が大儲けしたのを見て、希望価格をあまり下げたくないなかで、購入者数が住宅数を上回っています。  「住宅ローン金利がこれほど高いのに買い手が支払える金額は、売手が求めている金額と一致しないかもしれません」 住宅価格の伸びは今後も鈍化し、今後数年間は少し落ち込む可能性があるなかリアルター協会は、市場の調整は2025年まで続くと予想しています。 賃貸住宅に住む人々は、その多くがすでに価格ショックに悩まされており、全米では、2023年に家賃が前年比6.3％上昇すると予想されましたが、今年前半に経験した2桁上昇をはるかに下回る水準です。 家賃が高い大都市で、パンデミック（世界的な大流行）の際に、賃貸人が人口の少ない地域に逃げ込み、家賃が下落したかのように見えましたが、その時は家主は家賃を下げ、借主が戻ってくると、次はまた上げ、更に即上昇させるということを繰り返しました。2023年には、郊外よりも都市部の方が、家賃の上昇余地が大きいかもしれません。 住宅ローン金利は不機嫌に高いまま 住宅ローン金利の高騰は、住宅市場の停滞を招き、多くの購入希望者は予想以上に長く賃貸住宅に住み続けることを余儀なくされています。金利が下がれば、再び住宅購入に踏み切ろうと考えている人は多いが、思ったより長く待たなければないかもしれません。 リアルター協会は、2023年の住宅ローン金利は平均7.4%で、年末までには7.1%に下がると予測しています。 …

アメリカ不動産の購入者層とは？ アメリカの住宅購入者は、ここ数年で最も年齢層が高く、白人が中心で、裕福層であり、ファーストタイムバイヤーの市場シェアは 過去41 年間で最小であることが、全米不動産業者協会 (National Association of Realtors) による住宅購入者と売却者の年間調査で明らかになりました。 協会の調査結果によると、調査期間中の住宅販売の 88% を白人の購入者が占め、前年同期の 82% から増加し、25 年間で最高レベルに達しました。 新しい調査結果は、多くの若い家族が住宅を購入するためにお金を貯めるのに苦労し、至上最も過酷な競争の激しい住宅市場の厳しい現実に重みを加えています。 再購入者の約 27% が、全額自己資金で購入し、前年の 17% から増加しました。対照的に、ファーストタイムバイヤーのうち、調査年に自己資金で購入した割合はわずか 3% …

何がインフレをこれほど高くし続けているのでしょうか? サプライチェーンの混乱と部品不足により、経済が2年前のパンデミック不況から急上昇したとき、工場の商品のコストが高騰しました. その後、連邦政府の景気刺激策に後押しされて消費者支出が急増しました。その後、ロシアのウクライナ侵攻により、ガスと食料の供給が途絶え、価格が急上昇しました。 3 月以降、FRB は価格の急上昇を抑えるために積極的に金利を引き上げ、これまでのところ、進歩の兆しはほとんどありません。9 月の消費者物価に関する木曜日のレポートは、これまで大きなインフレ要因であったガソリン価格や中古車が 3 か月連続で下落したにも拘らず予想を上回った。 不安定な食品とエネルギーのコストを除く消費者物価は、前年比で 6.6% 急騰し 40 年間で最も速いペースです。全体的なインフレ率は若干低下しましたが、これは主にガソリンの安さによるものです。しかし、食品、医療、住宅の費用が高騰したことで、経済全体で物価圧力が拡大したことが示されました。 高インフレは現在、物理的な商品を超えて、歯科治療、アパートの家賃、自動車修理、ホテル料金など、国の広大なサービス部門にまで広がっています。インフレが拡大すると、それを抑えるのが難しくなります。木曜日のレポートは、インフレを抑制するために、FRBが主要な短期金利を予想よりもさらに高く引き上げ、それをより長く維持する必要がある可能性があることを強調しました。 そのような行動は、消費者と企業にとってさらに高いローン金利を意味します。また、米国と世界経済の両方で景気後退を引き起こす可能性があると国際金融当局は警告しています。 米国の金利が上昇すると、投資家は海外市場から資金を引き出し、より高いリターンを求めて米国の資産に投資するようになります。この変化は、海外経済に混乱をもたらす可能性があります。 永続的なインフレを引き起こしているものと、それが意味するものは次のとおりです。 一部のセグメントでの支出の停滞 昨年の平均賃金上昇率はインフレに追いついていませんが、消費者は総じて支出を増やしています。多くの企業、特に大企業は、政府の景気刺激策による賃金の上昇と消費者の貯蓄の増加を利用して、価格を引き上げています。 多くのアメリカ人にとって、（インフレ調整後の）賃金の低下は、最終的に需要を鈍化させ、企業に価格の引き下げを強いる可能性があります。 一部のアメリカ人特に低所得世帯が高騰した価格に躊躇している兆候がすでに見られます。 中古車の販売は夏に落ち込み、大手ディーラーの …

アメリカ不動産　購入? 賃貸? 住宅市場が「是正」され、住宅価格が下がっているとささやかれ、住宅ローンの金利や家賃は上がり続けています。では、価格がさらに下がるまで購入を待ち、代わりに今は賃貸するべきなのでしょうか？ 住宅を賃貸するべきか、買うべきかは、住宅購入希望者が長い間、頭を悩ませてきたことです。住宅ローンや家賃の高騰は、その計算をかなり厳しいものにしており、家賃の高騰に我慢をして、価格がさらに下がるまで購入を待つか、住宅ローン金利がさらに上がって持ち家を持てなくなる前に、売り物件の購入に飛び込むか、どちらがいいのか迷っている人が多いのです。 家賃が急上昇。8月は前年同月比9.8％増 最新のデータによると、今年に入ってから家賃が急上昇し、8月には前年同月比9.8％増となった。全米では、8月の家賃の中央値は月1,771ドルでした。年間21,252ドルもの額を家主に支払うことになります。 住宅売買市場が減速しているとはいえ、今、住宅を購入するのは容易ではないです。 住宅ローンの金利が上昇し、過去最高の住宅価格と異常な入札合戦にブレーキがかかったため、住宅価格は夏のピークから少し下がり、初めて購入する人の多くは、もう少し待てばもっと価格が下がるのではないかと期待している。しかし、住宅ローン金利の上昇は、せっかくの節約を帳消しにする可能性があります。 一部の不動産専門家は、住宅価格が10％から20％下がると予測していますが、住宅ローン金利がどの方向に動くかに左右されるでしょう。 多くの購入者、特に初めて住宅を購入する人は、この高金利ではもう住宅ローンを借りる資格がないことを知りつつあります。あるいは、ほんの数カ月前に購入できたはずの住宅が買えなくなり、かなり安い物件や遠く離れた場所を検討しなければならなくなっています。 **住宅ローンの金利はこの1年で2倍以上になり、30年固定金利の場合、7％近くまで上昇しています。**前年比約14％の価格上昇を考慮すると、今日住宅を購入する人は、ちょうど1年前に比べて毎月約74％多く支払うことになりました。 よって賃貸ではなく、住宅を購入したいと思っても、収入が増えないと経済的に購入できない可能性がありジレンマとなっています。 家を購入する際のメリット 住宅を購入すると、毎月の支払額をある程度固定することができます。 しかし、家賃が高騰する中、多くのテナントが持ち家を再検討している。住宅を購入すれば、毎月の住居費を長期にわたってほぼ固定することができます。毎年、家賃を上げる家主の気まぐれに左右されることもない。 固定資産税が上がることもありますが、一般的には、住宅ローンの支払額のうち、固定資産税が占める割合はごくわずかです。つまり、住宅の支払いはかなり固定されているのです。 購入価格の1 – 4％をメンテナンスのために予算化 しかし、家の中で何か問題が起きたときには、購入者が責任を負わなければならないので、失敗することもあり得ます。家の所有者は、毎年、家の購入価格の1％から4％を修理やメンテナンスのために予算化する必要があります。 給湯器がオーバーフローして、床が水浸しになった場合、修理に500ドル以上かかります。それから、バスタブの蛇口が壊れ、その修理にはさらに150-200ドルかかりまます。しかも、これはちょっとしたことですが、冷蔵庫が壊れても、持ち家の場合はプロパティ・マネージャーを呼んで修理に来てもらうことはできません。パイプが破裂したら、自分で配管工を呼んで、大きな損害がないことを祈るしかない。それから、戸建ての場合は雨どいや煙突の掃除、景観の維持など、定期的なメンテナンスにも費用がかかります。さらに、公共料金に対するエネルギーコストも考慮する必要があり、これは相当な金額になります。これらのことは、大きな積み重ねになります。 **賃貸と購入のどちらが良いのか、住宅ローンの金利は上昇を止めるのか、来年の住宅価格は下がるのか、現実的に考えて、賃貸と購入のどちらが合理的かを判断することが重要です。 …

アメリカの住宅の種類は？ 日本からアメリカに留学や駐在などで移住をされる方が賃貸物件や売買物件を物件をお探しになる際に日本とアメリカで 物件の形態や名称が異なる部分も多いかと思いますが、アメリカでの物件の種類については以下のような呼び方が一般的となっています。 アパートメント（Apartments） 建物の階数や規模に拘らず、全住居が賃貸運営されてる建物を総称して、アパートメントと呼びます。 世帯数が多い案件には一階の建物入り口などにリーシングオフィスがあり、係員が空室を案内します。 （居住中の修理手配はウエブサイト経由や別の電話番号で受け付けることが多いです） コンドミニアム（Condominium） 分譲形態の所謂日本でいうマンションタイプがコンドミニアムと呼ばれ、鉄筋構造の中高層マンションを指したり、木造の連棟建物を指すこともあります。共用部分を維持するための共益費（Homeowner’s Association Fee　略してHOA）を各区分所有者が毎月支払います。 分譲で購入した所有者自身が居住することが多いですが、所有者が個別に賃貸募集に出している場合もあるので、 コンドミニアムであっても賃貸案件として募集されることもあります。 タウンハウス（Townhouse） タウンハウスとは分譲形式のコンドミニアムの中のカテゴリーで、各住戸が横並びにいくつか連なり、主に木造の低層建物が敷地内に多く点在している形態の事を指します。敷地面積や立地、世帯数によっては共用プールなどがあり施設が充実しています。 戸建（Single Family Home） 一軒家を指し郊外に多くございます。共用部分やごみ収集を共用管理会社(Home Owner’s Association)が管理してくれるタウンハウスと違って、戸建の場合、庭のメンテナンスやごみの搬出など各世帯で維持管理することとなります。 物件管理 …

供給数の増加傾向で価格下落？ 全米の住宅価格の中間値は2022年第一四半期時点で$428,700でしたが、コロナ禍になった2020年からの2年間で 約30%上昇しリーマンショック後の2008年の中間値$180,100からは238%の上昇を示しました。 アメリカ住宅不動産市場に変化？ 2022年の夏を境にアメリカ住宅不動産市場に変化があり深刻な住宅不足解消の兆しが見えています。 パンデミックの最中での物件供給激減（売り控え）と在宅勤務奨励による引っ越し需要増、建築材料不足による資材価格高騰、歴史的な低金利が重なり、記録的な住宅不足から過去二年間は住宅価格の高騰を招きましたが 2022年6月以降、住宅在庫件数（供給数）が急上昇をし、販売中の物件数は前年比19%もの増加を記録し、過去5年間で見ても最大の増加率でしたが、依然コロナ禍前の約半分の水準で推移しています。 過去二年間の価格上昇率が激しかった都市ほど在庫数の増加率がより高く、既にコロナ前から価格が高かった都市においては在庫数が減少している都市もあります。 価格は依然として高水準? 住宅在庫件数の急増にも拘らずまだ物件価格自体は上昇幅の減少に留まり、まだ下落には至っていないのが現状ですが、 購入者層の物件購入意欲は徐々に減少し始めています。 昨今の住宅価格高騰で手ごろな価格で購入できる価格帯の案件が少なくなったため、平均的な収入の購入者層が平均的な物件を購入しようとしても融資額に占める返済金の割合が融資機関の目安となる3割程度を超えてしまうため、融資が下りないことが挙げられます。 これらの楽観的なシナリオは2008年のクラッシュは悪い融資に関係していましたが、今回のパンデミックではこのような悪種の融資の影響ではなかったということから明るい予測を述べています。 多くのアナリストは価格下落の心配はない、との予測を述べている これらの楽観的なシナリオは2008年のクラッシュは悪い融資に関係していましたが、今回のパンデミックではこのような悪種の融資の影響ではなかったということから明るい予測を述べています。 リーマンショックの再現か？ 過去50年の歴史を遡ってみてみると、カリフォルニア州の住宅価格は1976年から1980年にかけて年率19%の割合で急騰しました。その後1982年には5.4%の下落となり、1976年から1980年の全国的な年率10%の価格上昇は、1982年には1.1%の低下をし、全米19の週で価格が下落しました。 今回は1990年代初頭のように景気の悪化が住宅購入の不振を長期化させたときのようにゆっくりとした長い減速なのでしょうか？ 1986年から1990年にかけて年率12%のカリフォルニア州の住宅価格上昇は次の5年間で年平均2%の下落に代わり、年率5%の上昇は1990年から1994年にかけて3.4%に低下しましたが、全米の15州ではその5年間で少なくとも1年下落が見られました。 2022年における価格下落の心配は？ 過去7回に及び価格下落を経験している過去50年の間で約18%の割合で価格下落の年を経験していたということを踏まえると、2008年と違って2022年における価格下落の心配はない、という楽観論に対する警告としては、「地域的な価格下落の可能性を含んでいる」ということかもしれません。

住宅市場は再び崩壊するのか？ 米国はすでに不況に突入している可能性がある。経済が縮小している。インフレは高騰し、株式市場は価値を失いつつあり、Googleでは、”Is the U.S. officially in a recession? “という検索がトレンドになりつつあるそうです。 もし、まだ不況でないとしても、不況の崖っぷちに立たされているのかもしれない。そして、1980年代後半の大不況でPTSDになった人たちは、再び不況に陥れば、好調な住宅市場も沈没するのではないかと懸念しています。 前回の大不況では、金融危機が長期化し、住宅市場が大きな打撃を受けた。不良債権化した住宅ローンは、多くの差し押さえ物件となり、無数の新築住宅が空き家となり、何百万人ものアメリカ人が経済的に困窮することになった。失業率は急上昇した。失業率は急上昇し、企業はシャッターを下ろしました。 多くのアメリカ人は、あの18ヶ月間の悲惨な状況を繰り返したくはないだろう。この2年余りの住宅市場の高騰は、価格の高騰、入札競争、投資家の流入など、かつての高騰期と多くの類似点が見られる。しかし、今回は住宅市場が景気後退の原因にはならず、むしろ景気後退を食い止めるのに役立つかもしれない。 「全米住宅建設業者協会のチーフエコノミストは、「住宅は経済をリードしています。”住宅は不況時に最初に弱くなることが多いが、最初に立ち直ることも多い”」と言う。 ほとんどの不動産専門家は、住宅価格がわずか2年間で全国的に31％以上上昇したにもかかわらず、住宅市場がバブル状態にあるとも、低迷する経済にとって脅威であるとも考えていない。(Realtor.com® の住宅価格中央値データは2020年6月から2022年6月まで) 今回は、住宅数よりも購入者数がはるかに多く、2000年代とは完全に逆転している。不良債権はほぼ一掃された。貸し手は借り手に対する資格をかなり厳しくしている。 不況なのか、不況でないのか？ しかし、それは経済が不況に強いことを意味するものではありません。一般に、米国の国内総生産（GDP）が2四半期連続でマイナスになると、景気後退の兆しが見える。米商務省によると、第1四半期の1.6％減に先立ち、第2四半期のGDPは0.9％減となった。(最新のGDPは米商務省から8/4木曜日に発表された)。 しかし、米労働統計局によれば、6月の失業率はわずか3.6％と、依然として非常に低い水準にあります。雇用凍結や解雇を行う企業が増えているにもかかわらず、従業員の獲得にしのぎを削っている企業はまだたくさんあるし、もし国が不況なら、もっと多くの人が職を失っているはずで、企業が採用する候補者が足りないと嘆くことはないだろう。 「不況は経済の縮小と同時進行する傾向がある。Realtor.comのチーフエコノミストは言う。しかし、それは非常に穏やかな縮小であると彼女は指摘する。四半期ごとに行われるデータの修正時には、GDPはプラスになる可能性もあります。”まだ雇用の減少が見られないので、リセッションに入ったかどうかは議論の余地があります。” 米連邦準備制度理事会（FRB）のジェローム・パウエル議長は、国は不況ではないと発言しており、ジョー・バイデン大統領もこの意見に同調しています。 パウエル氏は2日の記者会見で、「私は現在、米国が不況に陥っているとは考えておらず、その理由は、経済が好調な分野が多すぎるからだ」と述べた。 …

住宅価格高騰？ 制御不能な入札合戦？ 投資家が市場に殺到？ 過去2年間、住宅価格が毎月のように過去最高を更新しているのを、アメリカは心配そうに見ていた。この2年間、住宅価格は毎月のように過去最高値を更新し、多くのバイヤーが希望価格を6桁も上回る金額を提示して、物件を手に入れた。15年前に世界経済を揺るがした住宅バブルを彷彿とさせるような光景である。 市場が沸点に達するまで加熱したとき、ほとんどの不動産専門家は「住宅市場はバブルではない」と断言した。住宅ローンの金利が2％台半ばという前代未聞の低金利だったため、買い手は膨れ上がった価格を買うことができたという。 また、住宅ローンの貸し手も、再び差し押さえの危機を引き起こすような不良債権を作るようなことはしなくなった。そして今回は、危機的状況にまで達した住宅不足のため、売り物件よりも買い手が多く、2007〜08年の暴落前とは正反対の状況になっている。これは、2007〜2008年の住宅危機以前の状況とは正反対である。このような市場であれば、この熱狂を支えることができるだろうと、彼らは説明した。 しかし、住宅ローン金利が過去10年間で最も高くなり、先週は5％に達し、上昇を続けていることから、そうとも言えなくなったかもしれない。その専門家の多くが、住宅市場はバブルに近づいている、もしまだバブルでないなら、と警告を発している。 住宅購入者が市場から値崩れする前に購入できる金額は限られている。住宅ローン銀行協会によると、金利が4％を超えた3月には、住宅ローンを申し込む人の数が5％減少したという。 全米では、同じ住宅を購入する場合、1年前に比べて毎月の住宅ローン返済額が約42%も増えている。3月に前年同月比14％上昇した住宅価格と、2ポイント近く上昇した住宅ローン金利の上昇という強力なコンボが、こうした住宅ローン請求に毎月何百ドル、いや何千ドルも上乗せしているのである。 そして、それは潜在的な購入者が他のすべてに費やしているものに加えてのことだ。家賃は前年比で約17%上昇し、インフレ率は8.5%、ガソリン価格は約40%上昇しています。多くの人々は、ただただ疲弊しているのだ。 住宅価格、住宅ローン金利、家賃の高騰を同時に処理することができるのでしょうか？無理だと思う人もいる。 Realtor.com®の経済調査マネージャーは、「まだ住宅バブルではないが、このまま価格が上昇し続ければ、バブルに近づくだろう」と述べている。 「住宅ローン金利が上昇し続ければ、売上が減少し、価格もそれに追随して調整される市場も出てくるだろう。 しかし、「市場が大暴落したり、差し押さえ物件が急増することはないだろう」と付け加える。 経済調査マネージャーは、地域の不動産市場にもよるが、5%から15%の価格下落があり得ると予想している。ラストベルトのように、新しい居住者を惹きつけるのに必要な良い仕事がなく、経済が停滞している地域は、より大きな価格下落に見舞われる可能性が高い。オハイオ州トレドやニューヨーク州ロチェスターなどでは、すでに価格が下落している。 しかし、価格の緩和を期待した購入者は、おそらく失望することになる。たとえ価格が下落しても、住宅購入者は毎月の住宅ローン支払額の上昇に悩まされることになる。金利があまりにも急速に上昇したため、価格の下落を補って余りあるほど、住宅購入者に負担を強いることになりそうです。 また、高収入の技術職や製造業が多く存在する、より魅力的な地域は、価格がまだ上昇し続ける可能性があります。 建築コンサルタント会社Zondaのチーフエコノミスト、アリ・ウルフ氏は、「今、人々は予算を伸ばし始めている」と言う。「市場は、わずか6カ月前よりも活況を呈しているように見えます」。 価格は今後も上昇し続けるだろう-今のところは。

米国の住宅の成約数は、住宅ローンの利率の急速な上昇と記録的な物件価格の高値が住宅購入者を思いとどまらせたため、3月にほぼ2年で最も遅いペースに減速しました。 全米不動産業者協会によると、既存の住宅販売は先月2月から2.7％減少し、季節調整済みの年率577万件になりました。 これはエコノミストが期待していたことと一致しており、年間477万戸の成約件数があった2020年6月以来、最も遅いペースです。総価格合計は2021年3月から4.5％減少しました。 住宅ローン金利が急上昇し、30年固定金利住宅ローンの平均金利が先月末までに約4.7％に上昇したため、成約件数の減速が見られました。先週、高インフレが続く中、平均金利は10年以上ぶりに5％に達しました。フレディマックによると、1年前の30年の金利は3.04％でした。 NARのチーフエコノミストは、住宅価格の年間中央値の伸びは12月までに5％程度減速する可能性があると述べており、住宅ローンの利率の上昇は、伝統的に住宅販売で最も忙しい時期である春の住宅購入シーズン中の住宅購入の方程式を複雑にしています。

アメリカの不動産価格はどうなっていくのでしょうか？ コロナ禍に突入した2020年4月以降（第二四半期以降）の米国不動産は前年比で取引件数は減少傾向となり、成約価格帯の上昇は見られませんでした。その後2020年の夏頃（第三四半期）からは徐々に取引件数が増え、例年の水準をはるかに上回り2021年になると米国不動産取引が最も活発となる春から夏にかけては、売出価格を大きく上回る価格提示が顕著となり、取引数、価格ともに過去最高の上昇率を記録しました。従来はオフシーズンとなり取引件数が減り価格水準も減少傾向となる10月、11月に至っても未だ価格上昇が続いています。 価格上昇が続く大きな理由は、売出物件数の減少（供給減）と購入希望者の増加（需要増）が同時に且つ大幅に発生したことです。供給減の背景は、コロナ渦で有効な対処方法が確立しない日々が続きウイルスが日々進化するなかで心理的な不安面から不特定多数の人たちを家に立ち入らせないことで感染リスクを避ける多くの売主が物件の売却を見合わせてしまったことに加えて、新規住宅建設に対する行政の規制強化、近隣住民による低所得者層向け住宅建設に対する非協力的な姿勢、住宅建設資材の高騰、などにより新規住宅建設や住宅供給が増えないことで、物件不足の状態が慢性化しました。 需要増の背景には、歴史的な米国低金利が2021年に益々顕著となり、2020年年初時点の金利は3.7%程度であったものが翌2021年年初に2.6%程度まで下落し、融資額に対する生涯返済額が大幅に減少したことが拍車をかけ、且つリモートワークが主流となったことによる自宅内のオフィスまたは書斎スペースの確保を求め広い物件へ移住する層が賃貸物件の賃料相場を押し上げたため、賃貸から購入に切替える人々が例年より増加したことで、需要増を顕著にしました。 失業率は2021年夏以降全米各州で徐々に改善され、様々なレストランや小売店、サービス業などが稼働を再開する中、従来の賃金水準より高賃金を提示しなければ採用が困難となるなど、雇用関連のコスト増が社会問題となり、物流面の問題などから消費者物価が慢性的に上昇し続けることが見込まれている中、2022年以降は金利上昇の政策が予想されており徐々に2020年年初の金利水準まで戻るのではないかという見方もあり、金利上昇が不動産価格の上昇を緩和すると予想されるが、供給数増加が追い付かない限り引き続き売手市場が続くであろう。