アメリカ不動産はバブルなの？

ほんの数ヶ月前まで、住宅価格は記録的な高値をつけ、投資家は多くの住宅を買い占め、買手は価格が更に上昇する前にできる限り購入しようと競い合っていた。ところが、突然、市場が混乱し、価格も販売額も下がり始めたのです。

 このような光景を以前、目にしたことはないでしょうか？

先月、米連邦準備制度理事会（FRB）の議長は、COVID-19パンデミックマーケットが “住宅バブル “になっていたと述べた。しかし、不動産凍結を最も直接的に引き起こしたのは、「FRBがインフレを引き下げるために自ら金利を引き上げた結果、住宅ローン金利が上昇したことでしょう。」

（サブプライム問題でも、乱脈投機でも、過剰建築でもなく。）

また、バブルの定義は専門家ごとに微妙に異なるが、現在の住宅市場がいかにストレスフルであろうと、前回のサブプライム時の暴落とは似て非なるものであることは、専門家たちの共通認識であった。

一般の人は、『バブル』と聞くと、おそらく住宅価格が暴落するリスクが高まっていると考えるでしょう」と述べています。と、Realtor.com®のチーフエコノミストは言います。「いくつかの警告のサイン、何かが調整されなければならないという感覚があります。しかし、2008年よりもはるかに健全な状態にあることを示す兆候もあります。

市場が本当にバブルであるとすれば、それは我々がかつて遭遇したことのないタイプのものであるかもしれない。今回は、住宅が過剰に供給されているわけではなく、2000年代半ばに多くの住宅購入者を苦しめたサブプライムローンはほぼ解消され、何百万人ものアメリカ人が空売りや差し押さえで家を失う可能性はなく、 

新たな崩壊を引き起こすには、何か新しい劇的なことが必要なのでしょう。

「バブルの正式な定義はないので、人々は好きなように呼ぶことができる」と、前回の住宅不況を予測した経済ブログライターは、「本当の問題は、これから何が起こるかだ。」と言っている。

間違いなく、最近の住宅市場はひどい打撃を受けている。住宅ローン金利の上昇により、何百万人もの人々が住宅購入に手が届かなくなり、住宅購入者の数が減少している。住宅は市場に長く放置され、より多くの売り手と建設業者が価格を引き下げ、販売数は減少している。売り手はしばしば譲歩を迫られ、時には高額な譲歩をしなければ、売却を成立させることができない。

住宅価格は上昇したが、それはバブル崩壊を意味しないのか。

パンデミック時の住宅価格の高騰は、大不況に突入するまでの数年間をフラッシュバックさせるような不快なものだったかもしれない。Realtor.comのデータを分析したところ、2000年から2005年にかけて、住宅価格の中央値は毎月平均1,243ドルも上昇していることがわかった。

それが高いように見えるが、2020年から2022年までの米国住宅販売価格の中央値は、毎月平均4,410ドルも跳ね上がったのである。

ある不動産コンサルティングの調査・人口統計担当副社長は、「バブルというより熱狂だった」と語る。

“この2年間で価格が急騰し、その後、住宅ローン金利の急上昇が転機となった”。

2022年6月のピークから、住宅ローン金利の上昇に伴い、11月までに住宅価格は7.4％下落した。住宅価格は通常、夏に最も高くなり、その後寒い時期に下落する。しかし、これは通常よりも大幅に大きな下落である。

しかし、2022年11月の住宅価格は昨年より11%も高く、まだかなり上昇している。Realtor.comは、2023年には全国で5.4%上昇すると予測し、「2021年と2022年の価格上昇率までは上がらない」と言う。

2000年代初頭の住宅市場は、価格が無限に上昇するという、ちょっと考えにくい考えを前提にしていた。

多くの人々は、価格が上昇し続け、ローンの借り換えが可能であると仮定して、余裕のない住宅を購入した。しかし、価格が下落し始めると、その戦略は裏目に出て、多くの住宅が差し押さえられることになった。

前回の住宅バブル崩壊は長引き、世界の金融市場を巻き込んだ痛手となった。全米不動産協会（NAR）の中古住宅販売データによると、住宅価格が底を打ったのは2012年である。

経済学者は、今回は違うと言っている。価格上昇の原因は、需要に見合うだけの住宅が販売されていないことだ。そして、住宅ローン金利が2％台半ばという記録的な低水準になったことで、購入者は金利をあまり支払わずに済むため、より高い価格を手に入れることが可能になったのです。だから、価格が上昇した。

「今、市場は過大評価されている。Moody’s Analyticsのチーフエコノミストは、「価格は所得、家賃、建設費よりもずっと先を行っている」と言う。「市場は今、修正されつつある。時間が経てば、値ごろ感は回復し、市場は足元を固めるだろう」。

彼は、今後2年から2年半の間に、全国的に価格が最大で10％下落すると予想している。もし、不況になれば、20％近く下落する可能性もある。これは大変なことのように聞こえますが、文脈が重要で、住宅価格は2020年1月以来39％上昇しているのです。

多くのエコノミストは、再び差し押さえ危機が発生し、安価な住宅が市場に溢れ出し、価格がさらに下落するとは予想していない。大不況後に組まれた住宅ローンの多くは、月々の支払いができなくなる恐れがあるため、時間の経過とともに膨らむことはない。そのため、住宅所有者が失業しない限りは、住宅にしがみつくことができるはずである。

―2000年代と同様、住宅販売数はピークアウトしている

大不況のもう一つの特徴は、住宅市場の崩壊とともに、住宅販売件数が激減したことである。それと似たようなことが、今起きているのかもしれない。

NARの中古住宅販売データ（新築を除く）によると、2005年の販売件数は700万件強でピークに達した。そのわずか3年後、販売数は411万戸で底を打った。

昨年は612万戸となり、2006年以来の高水準となった。NARは、今年は522万件、2023年には400万件に落ち込むと予想している。

NARのデータによると、今年に入ってから9ヶ月連続で売上が減少し

“2023年には住宅販売が劇的に減速すると予想しています。”と予測しています。

“それは悲しくもファーストタイムバイヤーが少ないということを意味しています”

しかし、販売数の急減は、住宅市場の崩壊を意味しない。住宅価格の下落が続き、住宅ローン金利が5％台に下がれば、住宅販売件数は再び増加するだろう。

（金利は先月7％を超えた後、現在6％台前半。Freddie Macのデータによる30年固定金利ローンの場合。）

米国国勢調査局のデータによると、2000年代半ばには、伝統的に家を持つようになる30代前半から中盤の人口が減少していた。30歳から34歳の人口は、2002年から2007年にかけて150万人近くも減少している。

現在では、膨大な数のミレニアル世代のおかげで、その人口は増加している。

30歳から34歳の人口は、2016年から2021年にかけて125万人近くも増加しました。

その需要に加え、金利が6％台前半に下がったことで、成約数が少しは回復するかもしれません。

“今後2、3カ月は、減速が緩やかになるだろう “がNARからのコメントでした。

当時と現在の大きな違いのひとつは、売りに出されている住宅の数である。2000年代は、買い手よりも売り手の方が多く、住宅は供給過剰でした。パンデミック時には、その逆でした。

そして、売りに出されている家の数は増えるが、その数はほとんど増えないだろうと予想されている。

NARは、「今、私たちは深刻な住宅不足に陥っています」と言い、売手は低金利の住宅ローンを手放したくないので、新しい住宅に買い換えたり、下げたりするのではなく、そのまま住み続けているのです。そして、建設業者は必要な建築を遅らせています。

2000年代初頭、住宅ローンを組むのは決して難しいことではなく、不動産の専門家たちは、「うちの犬だってローンを組める」と冗談を言うのが好きでした。

それは言い過ぎかもしれないが、収入や雇用を偽り、実際には住宅を購入する余裕のない人たちにも、多くの住宅ローンが組まれたのである。

メルトダウンの余波で、融資の基準が厳しくなった。貸手は、借手が借りたお金を返せるという合理的な見込みが必要なのだ。そして、何百万人もの住宅所有者を窮地に陥れたサブプライムローンは、市場からほぼ駆逐された。

「金融危機後の融資は非常に好調である」とムーディーズより。

「金融危機以来、貸し出しは非常に好調で、人々が借りている住宅ローンは、普通の固定金利のものです。」

2000年代初頭のバブルの主要な指標であった住宅建設と投資における非合理的な高揚は、今回も異なっています。

全米住宅建設業者協会と米国国勢調査局のデータによると、住宅暴落の最盛期である2006年1月には、182万6000戸の住宅が建設中であったが、その後、建設業者は建設を大幅に減速し、金融危機で住宅の数が購入者数を上回ったため、多くの会社が倒産した。

国がその暗黒期を脱したことで、次の住宅建設のピークは2020年12月の130万戸だった。それがその後、10月にはわずか85万5千戸の住宅が建設中というところまで落ち込んでいて建設業者は住宅建設を減らしており、在庫が大幅に増えることはないだろう。

また、パンデミック時には投資家が大量に市場に参入したが、専門家は投資家の活動が再び暴落を促進することを過度に心配してはいない。

不動産データ会社のATTOMによると、2000年代に入ってから、反転販売は着実に増加し、2008年第2四半期には住宅販売全体の8.8%という高水準に達したが、その後は減少に転じたという。その後、販売件数の9.7%を記録した今年の第1四半期までピークに達することはなかった。その後、第3四半期には7.5%に減少している。

最近のフリッパーには、iBuyersと呼ばれる大企業で、不動産を安く買い上げ、修繕した後、再び市場に出す業者や、中小の投資家がいる。iBuyersの多くは、その後、購入の規模を縮小したり、完全にビジネスから撤退している。また、小規模の投資家が融資を行う場合、大不況前の数年間に比べ、より堅実なローンを利用するのが一般的だった。

Moody’s は、「フリッパーが多くないなら、バブルではない」と述べている。

住宅ローン金利の上昇や不況が住宅市場を沈める可能性は？

住宅ローン金利の上昇は、それ自体では問題ではない。2000年に8.6%を記録し、2000年代前半から半ばにかけては5%から6%強の水準にあった。フレディマックのデータによると、12月15日に終わる週の30年固定金利ローンの平均は6.31%で、現在もほぼ同じ水準である。

この違いは、大不況以前は住宅価格があまりに低かったことだ。

NARの中古住宅販売データによると、住宅価格の中央値が20万ドルを超えたのは2005年である。昨年は34万7,883ドルであった。

金利が急激に上昇し、買い手がいなくなると心配になる。

「住宅ローン金利が再び上昇すれば、大きなダメージになる」

9%や10%になれば、「値ごろ感は完全に失われ、価格はより急激に下落し、暴落を引き起こす可能性がある」。多くの人が、FRBがインフレに対抗するために金利を上げることで、国を不況に導くのではないかと恐れている。しかし、FRBが経済のソフトランディングに失敗したとしても、ほとんどの不動産専門家は、その結果生じる景気後退が大不況のような壊滅的なものになるとは思っていない。

「赤色に点滅するものは何もない」「たとえ不況になったとしても、通常の不況ほど深くも長くもないだろう」と言われています。

結局のところ、現在が再び不安定な住宅バブルの中にあるのかどうかという問題は、数ヶ月、あるいは数年経っても明らかにならないかもしれない。