December 2022

アメリカ不動産はバブルなの？ ほんの数ヶ月前まで、住宅価格は記録的な高値をつけ、投資家は多くの住宅を買い占め、買手は価格が更に上昇する前にできる限り購入しようと競い合っていた。ところが、突然、市場が混乱し、価格も販売額も下がり始めたのです。  このような光景を以前、目にしたことはないでしょうか？    先月、米連邦準備制度理事会（FRB）の議長は、COVID-19パンデミックマーケットが “住宅バブル “になっていたと述べた。しかし、不動産凍結を最も直接的に引き起こしたのは、「FRBがインフレを引き下げるために自ら金利を引き上げた結果、住宅ローン金利が上昇したことでしょう。」 （サブプライム問題でも、乱脈投機でも、過剰建築でもなく。） また、バブルの定義は専門家ごとに微妙に異なるが、現在の住宅市場がいかにストレスフルであろうと、前回のサブプライム時の暴落とは似て非なるものであることは、専門家たちの共通認識であった。 一般の人は、『バブル』と聞くと、おそらく住宅価格が暴落するリスクが高まっていると考えるでしょう」と述べています。と、Realtor.com®のチーフエコノミストは言います。「いくつかの警告のサイン、何かが調整されなければならないという感覚があります。しかし、2008年よりもはるかに健全な状態にあることを示す兆候もあります。 市場が本当にバブルであるとすれば、それは我々がかつて遭遇したことのないタイプのものであるかもしれない。今回は、住宅が過剰に供給されているわけではなく、2000年代半ばに多くの住宅購入者を苦しめたサブプライムローンはほぼ解消され、何百万人ものアメリカ人が空売りや差し押さえで家を失う可能性はなく、  新たな崩壊を引き起こすには、何か新しい劇的なことが必要なのでしょう。 「バブルの正式な定義はないので、人々は好きなように呼ぶことができる」と、前回の住宅不況を予測した経済ブログライターは、「本当の問題は、これから何が起こるかだ。」と言っている。 間違いなく、最近の住宅市場はひどい打撃を受けている。住宅ローン金利の上昇により、何百万人もの人々が住宅購入に手が届かなくなり、住宅購入者の数が減少している。住宅は市場に長く放置され、より多くの売り手と建設業者が価格を引き下げ、販売数は減少している。売り手はしばしば譲歩を迫られ、時には高額な譲歩をしなければ、売却を成立させることができない。 住宅価格は上昇したが、それはバブル崩壊を意味しないのか。 パンデミック時の住宅価格の高騰は、大不況に突入するまでの数年間をフラッシュバックさせるような不快なものだったかもしれない。Realtor.comのデータを分析したところ、2000年から2005年にかけて、住宅価格の中央値は毎月平均1,243ドルも上昇していることがわかった。 それが高いように見えるが、2020年から2022年までの米国住宅販売価格の中央値は、毎月平均4,410ドルも跳ね上がったのである。 ある不動産コンサルティングの調査・人口統計担当副社長は、「バブルというより熱狂だった」と語る。 “この2年間で価格が急騰し、その後、住宅ローン金利の急上昇が転機となった”。 2022年6月のピークから、住宅ローン金利の上昇に伴い、11月までに住宅価格は7.4％下落した。住宅価格は通常、夏に最も高くなり、その後寒い時期に下落する。しかし、これは通常よりも大幅に大きな下落である。 しかし、2022年11月の住宅価格は昨年より11%も高く、まだかなり上昇している。Realtor.comは、2023年には全国で5.4%上昇すると予測し、「2021年と2022年の価格上昇率までは上がらない」と言う。 2000年代初頭の住宅市場は、価格が無限に上昇するという、ちょっと考えにくい考えを前提にしていた。 多くの人々は、価格が上昇し続け、ローンの借り換えが可能であると仮定して、余裕のない住宅を購入した。しかし、価格が下落し始めると、その戦略は裏目に出て、多くの住宅が差し押さえられることになった。 前回の住宅バブル崩壊は長引き、世界の金融市場を巻き込んだ痛手となった。全米不動産協会（NAR）の中古住宅販売データによると、住宅価格が底を打ったのは2012年である。 経済学者は、今回は違うと言っている。価格上昇の原因は、需要に見合うだけの住宅が販売されていないことだ。そして、住宅ローン金利が2％台半ばという記録的な低水準になったことで、購入者は金利をあまり支払わずに済むため、より高い価格を手に入れることが可能になったのです。だから、価格が上昇した。 「今、市場は過大評価されている。Moody’s Analyticsのチーフエコノミストは、「価格は所得、家賃、建設費よりもずっと先を行っている」と言う。「市場は今、修正されつつある。時間が経てば、値ごろ感は回復し、市場は足元を固めるだろう」。 彼は、今後2年から2年半の間に、全国的に価格が最大で10％下落すると予想している。もし、不況になれば、20％近く下落する可能性もある。これは大変なことのように聞こえますが、文脈が重要で、住宅価格は2020年1月以来39％上昇しているのです。 多くのエコノミストは、再び差し押さえ危機が発生し、安価な住宅が市場に溢れ出し、価格がさらに下落するとは予想していない。大不況後に組まれた住宅ローンの多くは、月々の支払いができなくなる恐れがあるため、時間の経過とともに膨らむことはない。そのため、住宅所有者が失業しない限りは、住宅にしがみつくことができるはずである。 ―2000年代と同様、住宅販売数はピークアウトしている 大不況のもう一つの特徴は、住宅市場の崩壊とともに、住宅販売件数が激減したことである。それと似たようなことが、今起きているのかもしれない。 NARの中古住宅販売データ（新築を除く）によると、2005年の販売件数は700万件強でピークに達した。そのわずか3年後、販売数は411万戸で底を打った。 昨年は612万戸となり、2006年以来の高水準となった。NARは、今年は522万件、2023年には400万件に落ち込むと予想している。 NARのデータによると、今年に入ってから9ヶ月連続で売上が減少し “2023年には住宅販売が劇的に減速すると予想しています。”と予測しています。 “それは悲しくもファーストタイムバイヤーが少ないということを意味しています” しかし、販売数の急減は、住宅市場の崩壊を意味しない。住宅価格の下落が続き、住宅ローン金利が5％台に下がれば、住宅販売件数は再び増加するだろう。 （金利は先月7％を超えた後、現在6％台前半。Freddie Macのデータによる30年固定金利ローンの場合。） 米国国勢調査局のデータによると、2000年代半ばには、伝統的に家を持つようになる30代前半から中盤の人口が減少していた。30歳から34歳の人口は、2002年から2007年にかけて150万人近くも減少している。 現在では、膨大な数のミレニアル世代のおかげで、その人口は増加している。 30歳から34歳の人口は、2016年から2021年にかけて125万人近くも増加しました。 その需要に加え、金利が6％台前半に下がったことで、成約数が少しは回復するかもしれません。 “今後2、3カ月は、減速が緩やかになるだろう “がNARからのコメントでした。 当時と現在の大きな違いのひとつは、売りに出されている住宅の数である。2000年代は、買い手よりも売り手の方が多く、住宅は供給過剰でした。パンデミック時には、その逆でした。 そして、売りに出されている家の数は増えるが、その数はほとんど増えないだろうと予想されている。 NARは、「今、私たちは深刻な住宅不足に陥っています」と言い、売手は低金利の住宅ローンを手放したくないので、新しい住宅に買い換えたり、下げたりするのではなく、そのまま住み続けているのです。そして、建設業者は必要な建築を遅らせています。 2000年代初頭、住宅ローンを組むのは決して難しいことではなく、不動産の専門家たちは、「うちの犬だってローンを組める」と冗談を言うのが好きでした。 それは言い過ぎかもしれないが、収入や雇用を偽り、実際には住宅を購入する余裕のない人たちにも、多くの住宅ローンが組まれたのである。 メルトダウンの余波で、融資の基準が厳しくなった。貸手は、借手が借りたお金を返せるという合理的な見込みが必要なのだ。そして、何百万人もの住宅所有者を窮地に陥れたサブプライムローンは、市場からほぼ駆逐された。 「金融危機後の融資は非常に好調である」とムーディーズより。 「金融危機以来、貸し出しは非常に好調で、人々が借りている住宅ローンは、普通の固定金利のものです。」 続きを読む…

2023年はホームバイヤーの年？ 現在の住宅市場ほど予測不可能な市場はないと言ってよいですが、数ヶ月にわたる乱高下を経て、住宅購入者、売却者、所有者、賃借人は今、不動産価格、在庫、販売、住宅ローン金利が来年どうなるかを把握するためにリアルター協会は、毎年恒例の住宅市場予測を発表しました。 結論から言うと 2023年に経済的な救済を期待する住宅購入者や賃借人は、おそらく失望することになるでしょう。 しかしながら住宅市場の劇的な変動や乱高下は、不動産市場が減速を続けるにつれて、先細りになると予想されます。 2023年予測では、住宅価格と賃貸料は来年も上昇を続けそうですが今年初めの高騰に比べればはるかに小幅な上昇にとどまると予想されています。住宅ローン金利は、全額現金で支払えない初回購入者などの悩みの種となっており、高止まりすることが予想されます。しかし、金利が再び大幅に上昇することはないと思われます。 高騰する住宅価格と高い住宅ローン金利の組み合わせは、購入者にとって負担が大きいため、販売数は減少を続けると予想され、住宅価格と賃貸料は夏場のピークから下がっていますが、前年比ではまだ上昇しています。 リアルター協会のチーフエコノミストは「住宅購入者、住宅販売者、そして住宅市場全体にとって、今年は厳しい年になりそうです」と語っており、”買い手と売り手のバランスが良くなるように、いくつかのステップを踏むことになるだろう “という見解です。 買手にとって明るい材料は、危機的水準に近いところで推移していた売り出し中の住宅数が、ようやく増加すると予想されることだ。しかし、それだけで、買手が市場に戻ってくるでしょうか？住宅購入者、住宅販売者、賃借人が新年に期待することは、次の通りです。 予想に反して住宅価格は下がらないのではないか？ 住宅ローンの高騰が住宅市場に大きな打撃を与えたとことで、特に初めての住宅購入者は、金利の上昇で月々の支払いが膨らむと、住宅を購入するための資金をそれほど用意できなくなります。しかし、来年の住宅価格は暴落しないと予想されています。 全米のリアルター協会は、2023年には前年比5.4%上昇すると予測しています。それでも買手には痛手ですが、COVID-19の大流行時の最中の2桁上昇には及ばないと予想されます。 住宅ローンの月々の支払額の中央値は、今年より約28％、2021年よりは2倍大きくなると予想され、住宅購入者がいかに疲弊しているかという観点で見ると10月下旬の月間住宅ローン支払額は2021年の約4分の3でした。 売手は、ほんの数ヶ月前に隣人が大儲けしたのを見て、希望価格をあまり下げたくないなかで、購入者数が住宅数を上回っています。  「住宅ローン金利がこれほど高いのに買い手が支払える金額は、売手が求めている金額と一致しないかもしれません」 住宅価格の伸びは今後も鈍化し、今後数年間は少し落ち込む可能性があるなかリアルター協会は、市場の調整は2025年まで続くと予想しています。 賃貸住宅に住む人々は、その多くがすでに価格ショックに悩まされており、全米では、2023年に家賃が前年比6.3％上昇すると予想されましたが、今年前半に経験した2桁上昇をはるかに下回る水準です。 家賃が高い大都市で、パンデミック（世界的な大流行）の際に、賃貸人が人口の少ない地域に逃げ込み、家賃が下落したかのように見えましたが、その時は家主は家賃を下げ、借主が戻ってくると、次はまた上げ、更に即上昇させるということを繰り返しました。2023年には、郊外よりも都市部の方が、家賃の上昇余地が大きいかもしれません。 住宅ローン金利は不機嫌に高いまま 住宅ローン金利の高騰は、住宅市場の停滞を招き、多くの購入希望者は予想以上に長く賃貸住宅に住み続けることを余儀なくされています。金利が下がれば、再び住宅購入に踏み切ろうと考えている人は多いが、思ったより長く待たなければないかもしれません。 リアルター協会は、2023年の住宅ローン金利は平均7.4%で、年末までには7.1%に下がると予測しています。 金利が高止まりするのは、米連邦準備制度理事会（FRB）のおかげですが、連邦準備制度理事会（FRB）がインフレを抑制するために金利を引き上げると、住宅ローン金利も同じように上昇基調をたどってきており、FRBは今後も利上げを継続する意向のようです。 FRBの行動は住宅ローン金利を左右する一要素に過ぎないが、今年は重要な要素として浮上し、そのために、金利は数週間前の7％前後を維持し、インフレが冷え込む兆しを見せた後は6％台半ばまで下がると予想されます。 売りに出る住宅が急増する？ 長い間、選択肢が少ないことに不満を感じていたバイヤーにとって明るい兆しは、より多くの住宅が販売されるようになることです。物件の在庫は22.8％急増すると予想されています。 (これは、中古住宅（以前から住んでいた住宅）だけを含み、新築は含みません） しかし、この急増は、家を売りに出す売り手が増えるからではなく、住宅ローン金利が高いため、住宅を購入できる買い手が少なくなり、住宅は長く市場に置かれることになると予想されるのでその分在庫が増えるおちうことです。 このように住宅が不足しているにも拘らず、建設業者は2023年にそれほど多くの住宅を建設しないと予想され、住宅ローン金利が上昇すると、購入者が住宅を購入できなくなり、顧客層が枯渇し新規建設は前年比で約5.4%減少すると予想されています。購入者が購入できる価格で建設できず、土地代、資材代、人件費が高すぎて建築許可や着工する住宅は減少しています。 一方、住宅販売数は減少するだろうか？ 買手が市場から離れ続けるため、住宅販売数は減少し続けることが予想されます。2022年の販売件数は前年比13.8％減、2023年は14.1％減と減少が続くと予想され、来年の販売件数は453万件にとどまり、大不況の真っただ中にあった2012年以降で最も少ない販売件数になるでしょう。(この予測は中古住宅のみを対象とし、新築は除外しています） 協会は買手が価格と住宅ローン金利の上昇に抵抗するため、通常は忙しい春のシーズンは2023年には通常より静かになると予想しており、賃貸住宅に住む人々は、インフレに伴う家賃の上昇と戦いながら、すでに手狭になっており、マイホームの頭金を貯めるのは困難な状況です。 住宅所有者の多くは、そのまま住宅市場の嵐を乗り切りそうですが多くの人が超低金利の住宅ローンに縛られてるので、住宅を売却し大幅に金利の高い新しい住宅を購入することを考え直すことになります。例えもっと小さな家にダウンサイジングするとしても、そのためにかなりのコストがかかる可能性があります。  アメリカの住宅保有率は基本的に横ばいで、2022年の65.8%から2023年には65.7%に下がると予想されていますが、 それでも、売却する人はうまくいくでしょう。 平均的な住宅所有者は、2023年に25,650ドルも資産が増加することになりそうで国内のより手頃な地域の人々は、高価格帯の市場から安価な市場に移転し、価格をつり上げるため、さらに高い利益を得ることができます。 深刻な不況は、これらの予測を覆す可能性がある 協会は、米国が大不況に陥るとは予想していませんが、エコノミストは完全に否定しているわけではないようです。 通常、景気後退局面では、FRBが金利を引き下げ、住宅ローン金利、価格、住宅販売が下落する可能性があります。 金利が下がればすぐに市場に飛び込む買手もいるでしょうが、仕事が安定しない不況時に人生最大の買い物をしたくないと考える買手もいるでしょう。また、失業したり、残業や副業を失ったり、住宅購入に手が届かなくなる人もいます。 価格が下がれば、買い手は戻ってくるかもしれませんが、より深刻な不況になれば、販売数は減るでしょう。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。