アメリカ不動産、リセッションで住宅市場は再び崩壊するのか？

住宅市場は再び崩壊するのか？ 米国はすでに不況に突入している可能性がある。経済が縮小している。インフレは高騰し、株式市場は価値を失いつつあり、Googleでは、"Is the U.S. officially in a recession? "という検索がトレンドになりつつあるそうです。

もし、まだ不況でないとしても、不況の崖っぷちに立たされているのかもしれない。そして、1980年代後半の大不況でPTSDになった人たちは、再び不況に陥れば、好調な住宅市場も沈没するのではないかと懸念しています。

前回の大不況では、金融危機が長期化し、住宅市場が大きな打撃を受けた。不良債権化した住宅ローンは、多くの差し押さえ物件となり、無数の新築住宅が空き家となり、何百万人ものアメリカ人が経済的に困窮することになった。失業率は急上昇した。失業率は急上昇し、企業はシャッターを下ろしました。

多くのアメリカ人は、あの18ヶ月間の悲惨な状況を繰り返したくはないだろう。この2年余りの住宅市場の高騰は、価格の高騰、入札競争、投資家の流入など、かつての高騰期と多くの類似点が見られる。しかし、今回は住宅市場が景気後退の原因にはならず、むしろ景気後退を食い止めるのに役立つかもしれない。

「全米住宅建設業者協会のチーフエコノミストは、「住宅は経済をリードしています。"住宅は不況時に最初に弱くなることが多いが、最初に立ち直ることも多い"」と言う。

ほとんどの不動産専門家は、住宅価格がわずか2年間で全国的に31％以上上昇したにもかかわらず、住宅市場がバブル状態にあるとも、低迷する経済にとって脅威であるとも考えていない。(Realtor.com® の住宅価格中央値データは2020年6月から2022年6月まで) 今回は、住宅数よりも購入者数がはるかに多く、2000年代とは完全に逆転している。不良債権はほぼ一掃された。貸し手は借り手に対する資格をかなり厳しくしている。

不況なのか、不況でないのか？

しかし、それは経済が不況に強いことを意味するものではありません。一般に、米国の国内総生産（GDP）が2四半期連続でマイナスになると、景気後退の兆しが見える。米商務省によると、第1四半期の1.6％減に先立ち、第2四半期のGDPは0.9％減となった。(最新のGDPは米商務省から8/4木曜日に発表された)。

しかし、米労働統計局によれば、6月の失業率はわずか3.6％と、依然として非常に低い水準にあります。雇用凍結や解雇を行う企業が増えているにもかかわらず、従業員の獲得にしのぎを削っている企業はまだたくさんあるし、もし国が不況なら、もっと多くの人が職を失っているはずで、企業が採用する候補者が足りないと嘆くことはないだろう。

「不況は経済の縮小と同時進行する傾向がある。Realtor.comのチーフエコノミストは言う。しかし、それは非常に穏やかな縮小であると彼女は指摘する。四半期ごとに行われるデータの修正時には、GDPはプラスになる可能性もあります。"まだ雇用の減少が見られないので、リセッションに入ったかどうかは議論の余地があります。"

米連邦準備制度理事会（FRB）のジェローム・パウエル議長は、国は不況ではないと発言しており、ジョー・バイデン大統領もこの意見に同調しています。

パウエル氏は2日の記者会見で、「私は現在、米国が不況に陥っているとは考えておらず、その理由は、経済が好調な分野が多すぎるからだ」と述べた。

全米経済研究所の景気循環予測委員会とその委員を務める8人のエコノミストは、経済が不況に入ったかどうかを判断する公式な立場にある。この委員会はまだ判断を下していない。

「様子を見ましょう」何が起ころうとも、「住宅がまた暴落することはないだろう」とチーフエコノミストは言います。

住宅不足はあまりにも深刻で、購入する住宅や賃貸住宅を探している人の数が、住宅の数をはるかに上回っているからだ。住宅ローン業界も、膨れ上がったローンや、住宅所有者が債務不履行に陥ることを想定したローンを取り締まるようになった。そして、安定した収入が確認された、非常に資格のある購入者だけが住宅ローンを利用する資格を得ることができるのです。

たとえ景気後退が起こったとしても、経済学者は大不況の特徴であった広範囲な失業は起きないだろうと予想している。また、比較的短期間の不況になると予想している。つまり、住宅ローンが払えなくなるような住宅所有者が大量に発生することはないだろうということだ。そのため、住宅ローンが払えなくなるような住宅所有者は、差し押さえや空売りで住宅を失うよりは、売却して利益を得ることを選ぶかもしれない。

安価な住宅が大量に市場に出回ることがなければ、住宅価格は堅調に推移するはずです。 チーフエコノミストは、「差し押さえが大量に発生するとは思っていない」「住宅市場は、大不況の時代とは全く違っていたのです。」と言います。

とはいえ、その間に市場が激変していないとは限らない。

住宅ローンの金利が5％台まで上昇し、多くの住宅購入者が住宅購入に踏み切れていない。ある人は、自分が求めている住宅を購入するのに十分な額の住宅ローンを組むことができなくなった。また、金利の上昇と価格の上昇に耐えられない人や、市場のピーク時に購入したくない人もいる。また、不況を心配するあまり、様子見をしている人もいる。

その結果、売りに出される住宅は減少し、入札合戦はなくなり、希望価格以上の提示は減少しています。多くの売り手は価格の引き下げを余儀なくされている。また、ホームインスペクションに関するコンティンジェンシーが復活している。

もし経済が破綻すれば、住宅ローン金利は再び低下すると予想されます。そうなれば、雇用を維持したままだった買い手も住宅市場に戻ってくるはずです。住宅販売件数が増えれば、経済全体が活性化する。そうなれば、国が不況から抜け出せる可能性がある。