供給数の増加傾向で価格下落？
全米の住宅価格の中間値は2022年第一四半期時点で$428,700でしたが、コロナ禍になった2020年からの2年間で 約30%上昇しリーマンショック後の2008年の中間値$180,100からは238%の上昇を示しました。
アメリカ住宅不動産市場に変化？
2022年の夏を境にアメリカ住宅不動産市場に変化があり深刻な住宅不足解消の兆しが見えています。 パンデミックの最中での物件供給激減（売り控え）と在宅勤務奨励による引っ越し需要増、建築材料不足による資材価格高騰、歴史的な低金利が重なり、記録的な住宅不足から過去二年間は住宅価格の高騰を招きましたが 2022年6月以降、住宅在庫件数（供給数）が急上昇をし、販売中の物件数は前年比19%もの増加を記録し、過去5年間で見ても最大の増加率でしたが、依然コロナ禍前の約半分の水準で推移しています。
過去二年間の価格上昇率が激しかった都市ほど在庫数の増加率がより高く、既にコロナ前から価格が高かった都市においては在庫数が減少している都市もあります。
価格は依然として高水準?
住宅在庫件数の急増にも拘らずまだ物件価格自体は上昇幅の減少に留まり、まだ下落には至っていないのが現状ですが、 購入者層の物件購入意欲は徐々に減少し始めています。 昨今の住宅価格高騰で手ごろな価格で購入できる価格帯の案件が少なくなったため、平均的な収入の購入者層が平均的な物件を購入しようとしても融資額に占める返済金の割合が融資機関の目安となる3割程度を超えてしまうため、融資が下りないことが挙げられます。
これらの楽観的なシナリオは2008年のクラッシュは悪い融資に関係していましたが、今回のパンデミックではこのような悪種の融資の影響ではなかったということから明るい予測を述べています。
多くのアナリストは価格下落の心配はない、との予測を述べている
これらの楽観的なシナリオは2008年のクラッシュは悪い融資に関係していましたが、今回のパンデミックではこのような悪種の融資の影響ではなかったということから明るい予測を述べています。
リーマンショックの再現か？
過去50年の歴史を遡ってみてみると、カリフォルニア州の住宅価格は1976年から1980年にかけて年率19%の割合で急騰しました。その後1982年には5.4%の下落となり、1976年から1980年の全国的な年率10%の価格上昇は、1982年には1.1%の低下をし、全米19の週で価格が下落しました。
今回は1990年代初頭のように景気の悪化が住宅購入の不振を長期化させたときのようにゆっくりとした長い減速なのでしょうか？
1986年から1990年にかけて年率12%のカリフォルニア州の住宅価格上昇は次の5年間で年平均2%の下落に代わり、年率5%の上昇は1990年から1994年にかけて3.4%に低下しましたが、全米の15州ではその5年間で少なくとも1年下落が見られました。
2022年における価格下落の心配は？
過去7回に及び価格下落を経験している過去50年の間で約18%の割合で価格下落の年を経験していたということを踏まえると、2008年と違って2022年における価格下落の心配はない、という楽観論に対する警告としては、「地域的な価格下落の可能性を含んでいる」ということかもしれません。
