アメリカ 不動産 今後

投稿者: Hanae 投稿日:

供給数の増加傾向で価格下落？

全米の住宅価格の中間値は2022年第一四半期時点で$428,700でしたが、コロナ禍になった2020年からの2年間で 約30%上昇しリーマンショック後の2008年の中間値$180,100からは238%の上昇を示しました。

アメリカ住宅不動産市場に変化？

2022年の夏を境にアメリカ住宅不動産市場に変化があり深刻な住宅不足解消の兆しが見えています。 パンデミックの最中での物件供給激減（売り控え）と在宅勤務奨励による引っ越し需要増、建築材料不足による資材価格高騰、歴史的な低金利が重なり、記録的な住宅不足から過去二年間は住宅価格の高騰を招きましたが 2022年6月以降、住宅在庫件数（供給数）が急上昇をし、販売中の物件数は前年比19%もの増加を記録し、過去5年間で見ても最大の増加率でしたが、依然コロナ禍前の約半分の水準で推移しています。

過去二年間の価格上昇率が激しかった都市ほど在庫数の増加率がより高く、既にコロナ前から価格が高かった都市においては在庫数が減少している都市もあります。

価格は依然として高水準?

住宅在庫件数の急増にも拘らずまだ物件価格自体は上昇幅の減少に留まり、まだ下落には至っていないのが現状ですが、 購入者層の物件購入意欲は徐々に減少し始めています。 昨今の住宅価格高騰で手ごろな価格で購入できる価格帯の案件が少なくなったため、平均的な収入の購入者層が平均的な物件を購入しようとしても融資額に占める返済金の割合が融資機関の目安となる3割程度を超えてしまうため、融資が下りないことが挙げられます。

これらの楽観的なシナリオは2008年のクラッシュは悪い融資に関係していましたが、今回のパンデミックではこのような悪種の融資の影響ではなかったということから明るい予測を述べています。

多くのアナリストは価格下落の心配はない、との予測を述べている

これらの楽観的なシナリオは2008年のクラッシュは悪い融資に関係していましたが、今回のパンデミックではこのような悪種の融資の影響ではなかったということから明るい予測を述べています。

リーマンショックの再現か？

過去50年の歴史を遡ってみてみると、カリフォルニア州の住宅価格は1976年から1980年にかけて年率19%の割合で急騰しました。その後1982年には5.4%の下落となり、1976年から1980年の全国的な年率10%の価格上昇は、1982年には1.1%の低下をし、全米19の週で価格が下落しました。

今回は1990年代初頭のように景気の悪化が住宅購入の不振を長期化させたときのようにゆっくりとした長い減速なのでしょうか？

1986年から1990年にかけて年率12%のカリフォルニア州の住宅価格上昇は次の5年間で年平均2%の下落に代わり、年率5%の上昇は1990年から1994年にかけて3.4%に低下しましたが、全米の15州ではその5年間で少なくとも1年下落が見られました。

2022年における価格下落の心配は？

過去7回に及び価格下落を経験している過去50年の間で約18%の割合で価格下落の年を経験していたということを踏まえると、2008年と違って2022年における価格下落の心配はない、という楽観論に対する警告としては、「地域的な価格下落の可能性を含んでいる」ということかもしれません。

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オアフ島の住宅市場は2024年上昇傾向で始まった。  オアフ島の住宅市場は、長期にわたる市場の下落サイクルから回復し始めている可能性があります。 1月の中古住宅販売データによると、一戸建て住宅では2年ぶり、コンドミニアムでは19か月ぶりに成約数が増加しました。 2月6日に発表されたホノルル不動産業者委員会のデータでは、一戸建て住宅は2023年のほぼ全期間を通じて下落し、コンドミニアムでは昨年は浮き沈みがあったものの、1月の販売価格中央値が前年比で上昇していることが示されています。 あるブローカーは「主に高金利のせいで2023年が落ち着いた後、これは期待が持てる」と述べました。 1月の一戸建て住宅販売戸数は、2023年同月の150戸から22.7％増加して184戸となり、コンドミニアム成約数は、同時期の275戸に対し、292戸で6.2％増加しました。 2023年通年では、一戸建て住宅販売は前年の23％減に続き26％減少し、コンドミニアムの成約数は前年の12％減に続き、2023年には28％減少しました。 1月の価格中央値上昇率は比較的小さく、一戸建て住宅は前年同月の970,000ドルから5.3％上昇して 1,021,016ドルとなり、コンドミニアムは495,000ドルから502,500ドルへ1.5％上昇しました。 単月の販売価格の中央価格のピークは何ヶ月も前のもので一戸建て住宅の最高額は 2022 年 5 月の 1,153,500 ドルでコンドミニアムの最高額は 2023 年 3 月の 536,000 ドルでした。 中央価格とは、販売額の半分が高価格で、残りの半分が低価格となる点です。 販売と価格の上昇が今後数カ月続くのか、それとも1月が長期にわたる下落サイクルからのほんの短い離脱を示すのかはまだ分かりません。 1月の販売増加は住宅ローンの平均金利の低下と一致しており、固定金利30年ローンの平均金利は2022年初頭の約3％から10月には7.8％近くまで上昇しましたが、先週は約6.6％まで低下しました。 ホノルル不動産業者委員会の報告書に記載されている成約数は、 1 月に決済終了したもので通常は1 ～ 3 か月前に合意された取引を反映しています。 あるブローカーは、業界では連邦準備理事会による今年３～５回の利下げが予想され、今年下半期には住宅ローン金利が５％台に低下する見通しで、これは地元の住宅市場にとって良い兆しだ、と述べました。 「住宅ローン金利が緩和されるにつれ、昨年市場から撤退した多くの買い手や売り手が再び試練に直面することが予想されます」と地元ブローカーは報告書の中で述べています。 また、「購入者は1年前と比べて、売りに出されている住宅の在庫が増え、選択できるようになり、それが成約数の増加につながっている」と述べました。 地元ブローカーの報告書によると、1月末の市場に出ている住宅数は一戸建てが約650戸、マンションが約1,400戸で、前年同期比約10％増となっているが、これらの数字は依然として歴史的低水準に近い水準にあります。 在庫が比較的少ないため、買い手間の競争が生まれ、依然として売り手市場と見なされる価格を支えています。 「販売用住宅、特にエントリーレベルの住宅の供給が少ないことと、地元および国外の購入者からの強い需要が相まって、競争的な市場状況が続いている」と報告書は述べ、1月末時点で販売中のオアフ島住宅の在庫が、コロナウイルスのパンデミック前の2020年1月と比べて25％減少していると指摘しました。 続きを読む…

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アメリカ不動産　価格と住宅ローン金利

住宅ローン金利は8週連続で低下し、新年が近づくにつれて資金準備に悩む住宅購入者に安心感を与えました。 住宅ローン大手フレディマックが木曜日に発表したデータによると、人気の30年固定住宅ローンの平均金利は6.67%となり、前週の6.95%から低下しました。10月下旬の時点での金利は7.79％で、過去20年以上で最高でした。 借入コストの低下により、新規購入者は毎月数百ドルを節約できますが、専門家らは、購入希望者は2024年に劇的な改善を期待すべきではないと述べました。 住宅ローンの金利は、インフレ期待や連邦準備制度の政策など、さまざまな要因に基づいて変化します。 住宅ローン調査会社の副社長は、経済成長とインフレが依然として十分に高く、借入コストのさらなる低下を防ぐため、金利は2024年に6.4％付近で底を打つだろうと予測しました。 「住宅ローン資金が安くなったからといって、必ずしも住宅ローン資金が安くなるわけではない」と語り「本当に可能な限り低い金利を望むなら、最も恐ろしい経済情勢を期待する必要がある。」 しかし、10月以降金利が低下しているのは、複数の経済報告がインフレ鈍化を示唆していることが主な理由です。 直近の下落は、住宅ローン金利を含むあらゆる種類の借り入れコストの下限を設定するのに役立つ基準金利の引き上げを先週FRBが完了する可能性があると示唆した後に起きました。 将来の住宅所有者にとって、住宅価格は、パンデミック初期の金利が 3% 以下であったときと比べて、依然として大幅に高価です。しかし、7.79%から6.67%への低下は、購入者が20%の頭金を支払ったと仮定すると、80万ドルの住宅の場合、毎月486ドルの節約に相当します。 住宅ローン金利の若干の低下が住宅市場にどのような影響を与えるかは、買い手と売り手がどのように反応するかによって決まります。 2022年に住宅ローン金利が初めて急騰したとき、購入者がすぐに撤退し、在庫が膨らんだため、住宅価格はそれに応じて下落しました。しかし、資金力のあるファーストタイムバイヤーが戻り、既存の住宅所有者がパンデミック前またはパンデミック中に借りたローンの最低金利を放棄したくないため、売却しない選択をする人が増えたため、価格は今年再び上昇し始めました。 Zillowのデータによると、ほとんどの郡で住宅価格は過去最高値に近い水準にあるが、オレンジ郡では価格が新記録を更新しています。 カリフォルニア不動産協会のチーフエコノミストや不動産業者の回答者らは、金利はおそらく「6%台前半」で2024年を終えるだろう、と述べ、より多くの既存住宅所有者が売却を納得するようになるはずだと述べました。 しかし、供給量の増加は借入コストの低下にも惹かれる購入者の増加を相殺するには十分ではないとの見方を示しました。その結果、2024年には市場の競争が実際にさらに激しくなる可能性があり、南カリフォルニアでは年末までに価格が約8％上昇する可能性があると述べました。 Zillow の最近の予測では、南カリフォルニアでは先月から 2024 年 11 月まで、予測値は横ばいからわずかに減少すると予想されています。 Zillowのシニアエコノミストは、金利低下は住宅価格の伸びがその予測よりも強いことを意味する可能性があるが、そうではない可能性があると述べました。 「ロサンゼルスの手頃な価格の危機を考えると、買手が予算に十分な余裕を持たないかなで売手が動きだす可能性がある」とみられます。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

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