June 2023

不動産を保有した後に海外不動産を売却した場合の不動産譲渡所得税については、保有年数によって変わります。 短期譲渡所得（保有年数5年以下で売却）で税率39% 長期譲渡所得（保有年数5年超で売却）で税率20% 所得額に拘らず、不動産売却による譲渡所得については5年超保有することで、税率20%で問題ないようになっていますが、不動産の譲渡益については、それまで減価償却した費用も含めますので、 例えば、 不動産の購入費用：5,000万円、減価償却費の累計：3,000万円、不動産の売却金額：6,000万円　であった場合、 譲渡益は以下のように 6,000万円（売却時の費用） － 5,000万円（購入時の費用）  ＋ 3,000万円（減価償却費の累計） ＝ 4,000万円 となりますのでご注意ください。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産保有による節税については、日本法人名義で、耐用年数を経過した中古物件を賃貸目的で保有することが挙げられます。 (法人税の節税メリット） 日本の不動産の場合、土地の評価額が大部分であり、建物の評価割合は低くなっているので、減価償却の対象となる建物評価割合が20%前後かそれ以下というのが一般的です。 それに対し、アメリカ不動産の場合、減価償却割合を算出する根拠となる固定資産税評価額の建物評価割合が70-90%である地域が多いため、そのような地域の中古案件を賃貸事業目的で日本法人名義で保有することで節税効果があります。 日本の不動産（建物）の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート案件47年、レンガ・ブロック・石造38年、そして木造22年で計算され、日本居住者であれば日本不動産であっても、海外不動産であっても同じように減価償却できることで、不動産購入後に減価償却により法定耐用年数に従い毎年少しずつ収入から経費化し、法定耐用年数を経過した中古案件の購入で節税効果が見込めます。（現在は海外不動産に対しての節税効果は日本法人名義の保有に限られます。） 以下の計算を基に法定耐用年数経過後の案件が何年間で償却可能かを示していますが、 22年以上経過の木造案件の場合、4年間で償却が可能ということになります。 “中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。 また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、簡便法により算定した年数によることができます。 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額（中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。）の50パーセントに相当する金額を超える場合には、使用可能期間の見積りや簡便法による耐用年数の算定をすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。 簡便法による耐用年数の算定方法は、次のとおり。 1 法定耐用年数の全部を経過した資産 その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数 2 法定耐用年数の一部を経過した資産 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数 なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。 （注） 中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。 （具体例として） 法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積耐用年数 （計算） 1 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数 30年 － 10年 ＝ 20年 2 経過年数10年の20パーセントに相当する年数 10年 × 20％ ＝ 2年 3 耐用年数 20年 ＋ 2年 ＝ 22年 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産購入の成功への第一歩として、以下の工程を視野に入れて準備を開始しましょう。 １，不動産エージェントへの物件選定を依頼する前に （自己居住用の場合） 購入額に対し持ち出し可能な自己資金額、融資可能額の確認、 通勤や通学への距離を考慮し立地範囲を明確にする。 家族構成を視野に入れ物件の間取り、広さの最低基準を明確にする。 付帯設備などの優先条件を整理する。 （収益物件場合） 安定的な賃貸運営を視野に安定収入のあるテナントが獲得できる立地や、 将来の環境変化が起こりにくい立地条件の中から検討をすることが望ましい。 それらを踏まえて、投下可能な自己資金額に基づいて 不動産エージェントに購入希望額や、間取り、立地条件を伝え物件選定を依頼しましょう。 ２，自己資金額と融資可能額の把握  金融機関やローンブローカーへ相談を開始し、過去2-3年間の世帯収入を示す書類を基に融資可能額を確認します。 収入から逆算し月々のローン支払可能額を融資機関が計算し、事前融資承認書類（プリアプルーバルレター）を発行して頂くことで現実的に検討可能な物件の選定準備が整います。  ３，物件検索および内覧実行 昨今は様々なウエブサイト（Zillow.comやRealtor.comなど）にて 地域ごとの売出中案件、成約中案件、成約済案件などを調べることができますが 実際に日曜日の午後などに各地で開催されているオープンハウス開催中の物件を自ら訪問し、それぞれの物件の状態 （既にリモデルされているか、何十年も居住中の売主で購入後の修繕コストがかかるか否か、など） と売出価格を比較しながら地域毎の相場感を養うことで、自分が理想とする案件の実勢価格を理解することが重要です。 不動産エージェントに依頼して自分の希望する地域、価格帯、間取りを満たす案件が新規で売り出される度に Emailで情報が受信できるシステムがありますので、それらを活用し、最新情報をいち早く見学することで、 競争が多い物件に対して速やかに条件交渉を開始することも購入を成功させる重要な要素と言えます。  ４，物件購入交渉 購入希望に沿う物件が見つかったら不動産エージェントが用意する売買契約書に希望条件を列記し買主側が署名して売主側へ提出することで交渉開始となります。その際、融資を活用した購入の場合、融資機関からの事前融資承認書（プリアプルーバルレター）および購入金額に対しての自己資金額を支払う準備ができていることを示す残高証明書も同時に準備できていることが重要です。 契約合意時には、通常は購入価格に対し2-3％程度の手付金をエスクロー機関に支払いを求められます。  ５，購入手続き、 売買契約条件交渉が合意され、売買契約書に売主買主双方の署名がなされたら購入手続きが開始となります。 任命されるエスクローが指定する口座へ手付金を支払い、室内点検、売主側の物件開示情報、コンド三ミアムの場合管理組合関連書類の精査、融資購入の場合不動産鑑定などの購入解除可能な期間を経て、30日から60日間の購入手続き期間を経て決済の完了となります。 ６，決済完了 購入手続き開始後は事前に定めた期間内で各点検や確認手続きを終えた後、 決済予定日の1週間程度前にエスクローが用意する不動産登記譲渡書類（Deed）へ公証人の前で署名する必要があり、 決済予定日の2-3日前までには前もって決済金残金をエスクロー口座へ支払うことで、決済完了日が確定となり、決済日当日の朝、登記名義が売主から買主へ切り替わり、建物の引き渡しとなります。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。