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住宅ローン金利の上昇は、5月1日から6月にかけて何年にもわたって低下に拍車をかけています。 住宅ローン金利の上昇によって引き起こされた冷え込み傾向は、南カリフォルニアの住宅市場を冷やし続けており、住宅価格と成約数は、通常上昇しているこの時期に下落傾向にあります。 住宅価格は2010年以来初めて5月から6月にかけて下落し、成約数は2013年以来初めて5月の水準以降で下落を示しました。 下落傾向にもかかわらず、専門家は「市場の暴落はまだありそうもないように見える」、と言います。 ガーデングローブのブローカーは、次のように述べています。「私たちは中立的な市場に参入していますが、まだ買手市場には入っていません。」 DQNewsが7月に発表したCore-Logicの数値によると、南カリフォルニアの住宅の中央値、つまりすべての成約の中間点での価格は、6月に750,000ドルで、5月から10,000ドル（または1.3％）下落しました。 価格は依然として高いですが、 2月から5月に設定された価格記録からわずかに後退しています。 しかし、価格の上昇率は縮小しており、先月の中央値は1年前からわずか10.5％上昇しています。これは、18か月間の前年比で最小の増加です。 成約数も5月のレベルから1.3％減少しましたが、2021年6月のレベルから25.3％、つまりほぼ7,000件減少しました。 先月の20,289件の成約数は、2020年6月にパンデミックの封鎖が発生したときを除いて、過去14年間で6月の中で最も遅いペースでした。 先日発表されたCaliforniaAssociationof Realtorsの数字は、南カリフォルニアの住宅市場で同様の下降傾向を示し、価格と売上高は5月から6月に下落し、前年比で価格上昇が縮小しました。 州全体の中央値は、既存の一戸建て住宅の昨年からわずか5.4％上昇し、CARの数値は863,790ドルに上昇したことを示しています。これは、2年間で州の前年比で最小の価格上昇です。 ベイエリアの不動産ブローカーは声明のなかで、「カリフォルニアの住宅市場は、過去2年間に見られた熱狂的な水準から引き続き減速している」と述べました。 「ここ数週間、金利が横ばいになり、上場価格を上回って売る住宅が少なくなったことで、将来の買い手は…競争が減り、入札戦争に巻き込まれる可能性があります。」 CARのチーフエコノミストによると、カリフォルニアの住宅の約50％が当初の提示価格よりも高い価格で販売されたのに対し、今年初めには約75％が提示価格を上回った。住宅の販売にかかる時間の中央値は、3月の8日と比較して、6月には11日に増加し、「住宅価格への上昇圧力は冷えた」と答えました。 市況の冷え込みは主に年初からの住宅ローン金利の急上昇に起因しています。フレディマックによると、人気のある30年固定金利住宅ローンの平均金利は、2021年の3％弱から5.51％に急上昇しました。 住宅を購入するために資金を必要とする購入者の場合、6月までの3か月間で毎月の住宅支払いは24％増加しました。これは、少なくとも住宅ローンを必要とするバイヤーの間では、需要を抑制しています。 「私たちはより多くの現金オファーを見受け、ほとんどの場合、それは投資家です。」とガーデングローブを拠点とするブローカーは言いました。 CARエコノミストによると、販売されている住宅の構成の変化も中央値を下方修正し、市場の低価格での成約数が増加し、高級住宅の成約数が急減している。州全体で、百万ドルの住宅販売のシェアは5月から6月に8.3％減少し、CARの数字は、200万ドル以上の住宅の販売が17.9％減少したことを示しています。 一方、50万ドル未満の住宅の売り上げは2.1％増加しました。 市場の冷え込み傾向はまた、市場の住宅の在庫を押し上げました。 6月の6郡地域の売り家数は37,604戸で、Zillowの数値は、この地域の在庫の最低点である2月から42％増加していることを示しています。 それにもかかわらず、 Zillowによると、リストは過去4年間の平均を24％下回っています。 「在庫は、パンデミックが始まって以来、現在、[州全体で]最高レベルにあります」とあるブローカーは述べ、現在のレベルは「長期平均をはるかに下回っています」と付け加えました。 予測価格は、来年の秋までに前年比で下落し、今後数か月間は下落し続けるでしょう。 「市場が正常化し続けているため、今年後半には年々の価格下落が見られるようになると予想しています」とあるブローカーは述べています。 郡別の内訳は、南カリフォルニアの3つの郡で年間価格上昇が2桁台前半であり、インランドエンパイアで前年比17％上昇し、ロサンゼルス郡で1桁上昇（9％）したことをDQNews/ CoreLogic数字が示しています。 LA郡とベンチュラ郡を除くすべての地域で5月比べてと成約数が減少し、住宅価格と成約数の中央値の郡ごとの内訳は、年々変化しています。 **ロサンゼルス郡の中央値は8.9％上昇し86万ドル。成約数は22.9％減の6,628件でした。 **オレンジカウンティの中央値は13.9％上昇し1,025,000ドル。成約数は33.5％減の2,767件でした。 **リバーサイド郡の中央値は16.6％上昇し594,500ドル。成約数は21.1％減の3,815件でした。 **サンバーナディーノ郡の中央値は16.9％上昇し517,750ドル。成約数は19.5％減の2,866件でした。 **サンディエゴ郡の中央値は10.1％上昇し825,000ドル。成約数は31.8％減の3,275件でした。 **ベンチュラ郡の中央値は10.1％上昇し810,000ドル。成約数は20.9％減の938件でした。

住宅価格高騰？ 制御不能な入札合戦？ 投資家が市場に殺到？ 過去2年間、住宅価格が毎月のように過去最高を更新しているのを、アメリカは心配そうに見ていた。この2年間、住宅価格は毎月のように過去最高値を更新し、多くのバイヤーが希望価格を6桁も上回る金額を提示して、物件を手に入れた。15年前に世界経済を揺るがした住宅バブルを彷彿とさせるような光景である。 市場が沸点に達するまで加熱したとき、ほとんどの不動産専門家は「住宅市場はバブルではない」と断言した。住宅ローンの金利が2％台半ばという前代未聞の低金利だったため、買い手は膨れ上がった価格を買うことができたという。 また、住宅ローンの貸し手も、再び差し押さえの危機を引き起こすような不良債権を作るようなことはしなくなった。そして今回は、危機的状況にまで達した住宅不足のため、売り物件よりも買い手が多く、2007〜08年の暴落前とは正反対の状況になっている。これは、2007〜2008年の住宅危機以前の状況とは正反対である。このような市場であれば、この熱狂を支えることができるだろうと、彼らは説明した。 しかし、住宅ローン金利が過去10年間で最も高くなり、先週は5％に達し、上昇を続けていることから、そうとも言えなくなったかもしれない。その専門家の多くが、住宅市場はバブルに近づいている、もしまだバブルでないなら、と警告を発している。 住宅購入者が市場から値崩れする前に購入できる金額は限られている。住宅ローン銀行協会によると、金利が4％を超えた3月には、住宅ローンを申し込む人の数が5％減少したという。 全米では、同じ住宅を購入する場合、1年前に比べて毎月の住宅ローン返済額が約42%も増えている。3月に前年同月比14％上昇した住宅価格と、2ポイント近く上昇した住宅ローン金利の上昇という強力なコンボが、こうした住宅ローン請求に毎月何百ドル、いや何千ドルも上乗せしているのである。 そして、それは潜在的な購入者が他のすべてに費やしているものに加えてのことだ。家賃は前年比で約17%上昇し、インフレ率は8.5%、ガソリン価格は約40%上昇しています。多くの人々は、ただただ疲弊しているのだ。 住宅価格、住宅ローン金利、家賃の高騰を同時に処理することができるのでしょうか？無理だと思う人もいる。 Realtor.com®の経済調査マネージャーは、「まだ住宅バブルではないが、このまま価格が上昇し続ければ、バブルに近づくだろう」と述べている。 「住宅ローン金利が上昇し続ければ、売上が減少し、価格もそれに追随して調整される市場も出てくるだろう。 しかし、「市場が大暴落したり、差し押さえ物件が急増することはないだろう」と付け加える。 経済調査マネージャーは、地域の不動産市場にもよるが、5%から15%の価格下落があり得ると予想している。ラストベルトのように、新しい居住者を惹きつけるのに必要な良い仕事がなく、経済が停滞している地域は、より大きな価格下落に見舞われる可能性が高い。オハイオ州トレドやニューヨーク州ロチェスターなどでは、すでに価格が下落している。 しかし、価格の緩和を期待した購入者は、おそらく失望することになる。たとえ価格が下落しても、住宅購入者は毎月の住宅ローン支払額の上昇に悩まされることになる。金利があまりにも急速に上昇したため、価格の下落を補って余りあるほど、住宅購入者に負担を強いることになりそうです。 また、高収入の技術職や製造業が多く存在する、より魅力的な地域は、価格がまだ上昇し続ける可能性があります。 建築コンサルタント会社Zondaのチーフエコノミスト、アリ・ウルフ氏は、「今、人々は予算を伸ばし始めている」と言う。「市場は、わずか6カ月前よりも活況を呈しているように見えます」。 価格は今後も上昇し続けるだろう-今のところは。

米国の住宅の成約数は、住宅ローンの利率の急速な上昇と記録的な物件価格の高値が住宅購入者を思いとどまらせたため、3月にほぼ2年で最も遅いペースに減速しました。 全米不動産業者協会によると、既存の住宅販売は先月2月から2.7％減少し、季節調整済みの年率577万件になりました。 これはエコノミストが期待していたことと一致しており、年間477万戸の成約件数があった2020年6月以来、最も遅いペースです。総価格合計は2021年3月から4.5％減少しました。 住宅ローン金利が急上昇し、30年固定金利住宅ローンの平均金利が先月末までに約4.7％に上昇したため、成約件数の減速が見られました。先週、高インフレが続く中、平均金利は10年以上ぶりに5％に達しました。フレディマックによると、1年前の30年の金利は3.04％でした。 NARのチーフエコノミストは、住宅価格の年間中央値の伸びは12月までに5％程度減速する可能性があると述べており、住宅ローンの利率の上昇は、伝統的に住宅販売で最も忙しい時期である春の住宅購入シーズン中の住宅購入の方程式を複雑にしています。

パンデミックがカリフォルニアの人口トレンドに変化をもたらしました。 死亡率の上昇、出生率の低下、そして最も劇的なことに、大量の人口移動は、必要に応じて、沿岸郡から内陸郡や他の州に移動します手ごろな価格の住宅費から逃れる、または新たに在宅勤務がトレンドとなったことで、 南カリフォルニアでは、これらすべての要因が組み合わさって、ロサンゼルス郡とオレンジ郡の人口が2020年7月1日から2021年6月30日までに合計176,000人減少し、リバーサイド郡とサンバーナディーノ郡は約48,000人増加しました。 米国で最大のサンフランシスコ-オークランド-バークレーの大都市圏を上回り、米国で12番目に大きな大都市圏になりました。南カリフォルニアの4つの郡とカリフォルニア全体の状況を見てみましょう。 ロサンゼルス郡 •2020年7月1日、人口：9,989,165人。 •翌年：出生99,716人、死亡82,350人、米国の他の場所への純損失179,757人、海外からの純利益4,023人、合計159,621人（-1.6％）の減少。 •2021年7月1日、人口：9,829,544人。 •ランク付け：LA郡の人口は依然として米国の他の郡のほぼ2倍ですが、159,621人の居住者の損失も米国で最大であり、1.6％の減少は最大でした ロサンゼルス郡の人口は過去数年間減少していますが、この最近の減少はこれまでで最大でした。カリフォルニア大学の在宅勤務の現象を研究している専門家は、次のように述べています。 「特に、人々は住宅費の高い地域を離れて仕事を続けることができます。テキサスに移動しても、ロサンゼルスやサンフランシスコの勤務先でリモートで仕事をすることができます。」 パンデミック中のLA郡の人口減少を「兆候であるが、壊滅的ではない」と見ています。実際、住宅市場に少し圧力をかけたり、交通を改善したりすれば、いくつかのプラス面があるかもしれないです。 オレンジ郡 •2020年7月1日、人口：3,184,101人。 •翌年：出生32,347人、死亡25,108人、米国の他の場所への純損失25,019人、海外からの純利益1,214人、合計で16,292人（-0.5％）の減少。 •2021年7月1日、人口：3,167,809人。 •ランク付け：オレンジ郡は、カリフォルニアで3番目に大きい郡であり、米国で6番目に大きい郡です。その16,292人の損失は国内で18番目に大きかった。 オレンジ郡は、ロサンゼルス郡と同様の課題に直面しています。非常に高い住宅費と、リモートで実行できる仕事に従事する多くの労働者です。 「オレンジ郡に住んでいて、手ごろな価格ではないことに気付いた人が、仕事を続けてリバーサイド郡に移動し、フリーウエイ91でそのひどい通勤を頻繁に行う必要がない可能性があります」と専門家は述べています。 USCの教授は、オレンジ郡が特に高額になり、若い居住者やサービスプロバイダーの多くが住宅を探すために立ち去ることを余儀なくされていることを警戒しています。 リバーサイド郡 •2020年7月1日、人口：2,422,764人。 •翌年：出生27,110人、死亡22,167人、米国の他の場所からの純利益31,251人、海外への純損失508人、合計35,631人（1.5％）の増加。 •2021年7月1日、人口：2,458,395人。 •ランク付け：リバーサイド郡は州で4番目に大きく、全国で10番目に大きい郡です。35,631人の居住者の増加は、アリゾナ州マリコパ郡（フェニックスの本拠地）およびテキサス州コリン郡（ダラス北部）に次いで、すべての郡の中で3番目にランクされました。国内移住による30,743人の純増は、米国で2番目に大きいものでしたが、他のどの郡よりも多くの居住者が国外移住でした。 パンデミックが発生するずっと前に、より手頃な価格の住宅市場に目を向けている多くの人々は、インランドエンパイアに目を向けました。 「パンデミックが起こったことは、それらの傾向を加速させた」その背景は人々は自宅で仕事をするためにより多くのスペースを必要とし、家族は子供たちが外で遊ぶためのスペースを望んでいました。 リバーサイド郡は特に恩恵を受けました。2021年の国内移住による成長率は、過去2年間の2倍だったと国勢調査のデータが示しています。 サンバーナディーノ郡 •2020年7月1日、人口：2,182,740人。 •翌年：出生27,178人、死亡18,941人、米国の他の場所からの純利益3,608人、海外への純損失365人、合計11,970人（0.5％）の増加。 •2021年7月1日、人口：2,194,710人。 •ランク付け：サンバーナディーノ郡の人口は、カリフォルニア州で5位、米国で14位です。11,970人の居住者の増加は、州で2番目に大きく、米国で22番目に大きいです。しかし、国外に住民を失ったのはリバーサイド郡に次ぐ全国第2位でした。 リバーサイド郡とサンバーナディーノ郡はどちらも、パンデミックの最初の1年間に大幅に成長しましたが、理由は異なります。リバーサイド郡の場合、圧倒的に支配的な要因は入居する人々でした。サンバーナディーノ郡の約10倍の純移住がありました。サンバーナディーノ郡では、リバーサイド郡のほぼ3倍の自然増加（出生から死亡を差し引いたもの）がありました。その高い出生率と低い死亡率は、おそらく、少なくとも部分的には、より若い人口を持っていることに起因しています。 面積で国内最大の広大なサンバーナディーノ郡では、土地の不足について話すのは奇妙に思えるかもしれませんが、北部と東部の多くは過酷なモハーベ砂漠です。 「両郡が考える必要のある大きな問題の1つですが、特にサンバーナディーノ郡は、倉庫が住宅に使用される可能性のある土地をどの程度占有しているかです」と専門家は述べています。 「私たちは常に土地が豊富であると考えてきましたが、特にサンバーナディーノ郡西部では、土地は以前よりも不足しています。」 専門家は住宅市場に過度の圧力をかけ、北と東の開発をさらに推進する可能性があることを心配しています。 しかし、家を買うなら、人々は仕事が必要です。ロジスティクス業界は最も重要な雇用主の1つです。 カリフォルニア •2020年7月1日、人口：39,499,738人。 •翌年：出生424,333人、死亡332,337人、米国の他の場所への純損失367,299人、海外からの純利益14,339人、合計261,902人（-0.7％）の減少。 •2021年7月1日、人口：39,237,836人。 •ランク付け：カリフォルニア州は依然として米国で最も人口の多い州であり、テキサス州よりも約1,000万人多くの居住者がいますが、その損失は数で2番目に大きく、パーセントで4番目に大きいです。 カリフォルニアの人口減少を研究しているほとんどの人にとって、その理由は明らかです。住宅価格が上昇し続けているからです。 「カリフォルニアが（かつてのように）同じ成長を遂げるのであれば、住宅問題を解決する必要があります。それについては疑問の余地はありません」と、専門家は述べています。州全体のイニシアチブであり、その目標は州の次の世紀の戦略を形作ることです。 はっきりしないのは、パンデミックの最初の年に減少を加速させた要因が通常に戻るのか、それとも固執するのかということです。 人々がある程度自宅で仕事を続け、通常の通勤距離の外で生活し続けたり、完全にリモートで仕事をしたりできるという証拠はたくさんあると専門家が述べていますが 「しかし、どれだけ正確に言うのは難しいです。」 カリフォルニアの脱出の話は誇張されていると考えていますが、「パンデミックにおける住宅価格の高騰は非常に心配な傾向です。 続きを読む…