September 2023

アパート案件とは、アパート1棟購入のことで、マルチファミリー案件とも称されますが 通常の一戸建てやコンドミニアムの1室の購入とは物件情報流通も購入プロセスも異なるので、 概略をご説明させて頂きます。 アパート案件検索時に抑えておくべき用語を以下に列記致します。 総賃貸収入 (Gross Income) 運営諸費用(Operating Expense) 営業利益（Net Operating Income） 実質利回り（Cap rate） 総家賃倍率  (Gross Rent Multiplier) 総投資利益率（Return On Investment） 購入に向けて アパート一棟案件投資には、多くの利点があります。例えば、一戸建ての賃貸よりも収入が予測しやすく、キャッシュフローを増やすことができます。また、大規模な商業用不動産を購入するよりも、一般的に分かり易く管理がし易いです。 しかし、初期費用が割高になる可能性は否定できません。多世帯住宅ローンは通常、物件価格の20-30％を頭金として支払う必要があり、さらに維持費や物件管理費も避けられません。 長所 ・キャッシュフローの可能性が高い ・ポートフォリオを迅速に拡大できる。 ・複数のユニットを所有し、より多くのテナントを抱えるため、リスクが分散・軽減される。 ・税制上の優遇措置を受けることができ、住宅ローンの利子や修繕費、維持費、広告宣伝費などを 　事業経費として計上することができる。 短所 ・初期費用が高い。 ・集合住宅の競争は熾烈になるかもしれない。 ・空室や家賃滞納の可能性がある。 ・誰もが多世帯住宅に興味があるわけでも、購入できるわけでもないため、売却が難しくなる可能性がある。 家賃が期日通りに支払われ、銀行口座に振り込まれていることを確認する必要がありますが、家賃回収を自動化するには、オンライン家賃支払いシステムを利用するのも有益で、不動産投資家向けに、セキュリティ、ペットデポジット、遅延損害金を含む完全自動化された家賃支払いシステムを提供してます。また、カスタマイズ可能な賃貸契約書テンプレートを提供し、契約書が州や地域の基準や規制に準拠していることを保証します。 予算を決める 集合住宅購入の長所と短所を学んだら、次のステップは購入前に予算を決めることです。経済的な目標を設定し、この投資にどれだけの資金を投じられるかを決めましょう。様々な費用を考慮し、予期せぬ出費に備える必要があります。 財務状況を調べる際には、以下の要素を考慮してください： クロージング費用： クロージング費用は、一般的に不動産販売価格の2～5％で、レンダー費用、権原保険料、不動産保険料、固定資産税などが含まれます。住宅の販売価格が高いほど、クロージング・コストも高くなります。 保有コスト： 住宅ローン、税金、保険、光熱費など。 リフォーム費用： 物件の状態によっては、貸し出す前に小規模または大規模な改修が必要になる場合があります。 さらなる対策を講じる前に、物件にどれだけの費用が必要かを検討しましょう。 継続的な修繕費： パイプの詰まり、給湯器の故障、屋根の雨漏りなど、いつでも起こりうる変動費です。そのため、予期せぬ出費をカバーできるよう、計画的な利益率が必要です。 タイムライン： 修理や改装を行い、テナントを見つけ、支払いを受け入れ開始するのにかかる時間が含まれます。改修に時間がかかればかかるほど、維持費は高くなります。 続きを読む…

[エスクロー開始] 売買契約書に売主買主双方が合意に至ったらエスクロー手続きが開始となり、売買契約の解除が可能な期間を設け、決済予定日に向けて、買主売主双方が一つ一つの項目をクリアします。 契約解除期日を過ぎた後はエスクローが準備する不動産所有権移転手続きに向けて登記書類への公証署名を準備します。 [インスペクション] 売買契約合意後にエスクローが手続きを開始すると同時に買主側の負担でインスペクター（室内点検業者）に依頼し、 点検実施による契約解除期日（通常は14日間程度）までに室内の不具合などを売主へ改善依頼するか、売主側に修繕相当額の値引きまたは資金クレジットを要求するか、買主側負担とし、不具合を承認するか、決定します。 買手市場であれば不具合の改善を買手側がある程度の金銭負担を売主側に要求し、売手市場であれば不具合を買手側で修復する費用の概算を想定して、決済完了後に買手側で修繕を行うのが慣習となります。 シロアリ点検は通常売主負担で決済期間中に実施されますが、木造の中古物件の場合などシロアリ被害が見受けられた場合、売主側にて処置して頂くよう要求しますが、売手市場の場合は、売主側負担での処置を拒むケースも見受けます。 [各エスクロー決済関連書類への署名] 所有権移転登記に向けてエスクローが準備する書類へ売主、買主双方が別々に署名を行いますが、 犯罪に関与する組織でないかの確認のため買手が法人名義の場合、法人の25%の株主の身分証明書の写しに基づいて住所や生年月日などを記載するFinCENというフォームを米国税務当局に提出します。 また売主も買主も法人名義の場合は、法人決議書（Corporate Resolution）というフォームにて法人名義での不動産購入または売却を役員が承認し、売買契約手続きの署名権者を任命する書類の提出も求められます。（電子署名不可） 不動産所有権移転証書（Deed）に対しては署名権者が公証人の面前で署名をする必要があります。 米国にいらっしゃればエスクロー会社に出向いて公証署名が可能ですが、日本に居ながらの場合は米国大使館に事前予約の上行うか、公証役場にて公証署名を決済日の7-10日前までに完了が求められます[ いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

エージェントと専任媒介契約を交わし、物件室内をきれいに着飾った跡、MLS掲載用の写真撮影が完了したら MLSに掲載されると同時にその地域の新規物件が掲載されるのを待っていた購入見込み者が内覧を開始します。 高金利による需要の冷え込みや供給不足から売り手市場から買い手市場へ移行しつつあるマーケットではありますが 人気のコンドミニアムなどでは売り物件が少ない状況から売出と同時に複数の買手候補者からオファーを受領するケースもまだ見受けますが、それぞれのオファーに対して同時にカウンターオファーを返すことも可能で、その過程の中で 自己資金額が多い、決済期間が短い、停止条件が少ない、など購入者側の安定性を見極めながら交渉を進めます。 購入オファー提示とは買手側がハワイ州やカリフォルニア州の不動産協会が定める売買契約書に購入希望条件を記入し署名した上で売主側へ提出することを指します。 売主側がその購入オファーに全て同意し、署名をするか、またはカウンターオファーに売主、買主双方が合意署名を完了した日に売買契約が成立しエスクロー手続きが開始されます。 売買契約書の記載事項の一つにエスクロー担当者を任命する項目があり、買い手市場か売り手市場かによって、買手側が希望するエスクロー担当に売手が同意したり、売り手側が指定するエスクローを買手側が同意するかで売買契約に記載されたエスクロー会社及びエスクロー担当者が任命され、売買契約書の内容に基づいて一つ一つの売買契約内容の履行が始まります。 まずエスクローは当該物件の所有権者を調べ、登記内容に歌詞が無いか、誤って別名義人の抵当権が登記されていないか、固定資産税など税金の未払いが無いか、その他費用（共益費、保険料など）の未払いが無いか、など調査し、売主買主双方に開示します。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

ハワイ/ロサンゼルスで居住用の不動産を売却する際には、まず不動産エージェントを選ぶことから始まります。 日本語で対応できるエージェントは多数存在しますが、売却する物件周辺の取引に精通しているエージェントを選ぶことが最も重要な要素と言えるでしょう。 物件宣伝手段としてアメリカの各州や地域においてMLS（不動産情報流通システム）が発達してますが、日本と違い複数のエージェントに依頼する一般媒介はアメリカでは存在せず、専任の不動産エージェントを任命することでMLSに掲載が可能となります。 エージェント候補者と面談やメールなどでのやり取りを経てエージェントを選定したら希望売却価格を決定し、媒介契約期間を定めて媒介契約書に署名をします。 MLSに掲載されることで様々な不動産情報サイトに売出情報が共有されることとなります。 MLSは不動産エージェントのみが情報掲載時に閲覧できる項目もありますが、一般の方や購入者自身でも売却中の案件が閲覧できるサイトへの連動が増えています。物件を売り出す際に、任命した売主エージェントとは媒介契約書を交わす前に、直近90 – 180日間程度の間のその地区の同規模の案件の成約価格や成約価格の面積単価をMLSで調査した資料を基に、売却する物件と成約した物件ごとの築年数や面積、および室内の改装状態などを比較したうえで、上限価格を見極めて売却開始価格を決定します。 MLSに掲載する写真も大変重要な要素となります。エージェント自身のスマホで撮影した写真よりはプロのカメラマンに300 – 500ドル程度支払って、売却案件の室内のみならず、外観や共用部分などを網羅し、バーチャルツアーという室内を歩いて回る感覚で閲覧できる写真をMLSにリンクさせることも効果的な施策です。 売主自身が住んでいる状態で売却する場合は、室内をすっきりと広く見せるために不要な家具や備品は収納にしまい、 空き家で売却する場合は買手側が実際に居住している雰囲気を想像できやすくするためにステージング家具業者に 家具や小物、絵画などの展示を依頼することで、売却が早められる効果が期待できます。 （ステージング家具設置費は間取りや面積によって異なりますが、2-3Bedroomのタウンハウスですと6か月間で3000ドルから5000ドル程度が目安かと思います。（売却に一か月間しか要さない場合でも6か月のステージング期間となってでも同額という業者がほとんどです） いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。