Reina Matsunami

南カリフォルニアの住宅価格は5月にわずかに下落、しかし不動産物件の減少で競争が激化 ペンキを塗り直す必要があるだけでなく、キッチン、バスルーム、一部の床も更新する必要がある戸建、買い手たちはウェスト・トーランスのこの戸建をめぐって入札合戦に突入することを止めなかった。5月19日にエスクローが終了するまでに、平屋建て、寝室3部屋の家は提示価格を10万ドル上回る105万ドルで落札されました。 パロスベルデスのブローカーは「現時点では、販売用住宅の供給は非常に限られている」と語った。「市場には売りに出されている住宅よりも買い手の方が多いのです。」 ウェスト・トーランスの住宅は南カリフォルニアの住宅市場全体の典型的なものとなりつつあり、この春には入札合戦や希望価格を上回る取引が復活している。 コアロジックの最新の住宅レポートによると、南カリフォルニアの住宅価格の中央値は、3か月連続で住宅価格が上昇した後、5月にわずかに下落した。 5月の南カリフォルニアの住宅価格の中央値、つまり全販売価格の中間価格は71万5000ドルで、4月から0.3％下落し、2022年5月の中央値を3.8％下回った。 それにもかかわらず、インフレ、住宅ローン金利の高さ、販売用住宅在庫が過去11年間で5番目に低い2万5,000戸を下回ったことによる景気後退の脅威にもかかわらず、購入者の競争は熾烈を極めている。そして、価格は昨年の最高値である75万ドルをわずか3万5000ドル下回る水準だが、今後も上昇し続ける可能性が高い。 カリフォルニア州不動産業者協会のチーフエコノミストは最近の声明で、「販売用住宅の不足により、価格は今後数カ月間、前月比で上昇し続けると予想している」と述べた。「住宅購入者の需要が減少しているにもかかわらず、カリフォルニア州には、住宅を建てる住宅よりも住宅購入者の方がまだ多いのです。」 一方、住宅販売は依然として低く、18カ月連続で前年同月比で減少しているとコアロジックが水曜日に報告した。 CoreLogicの統計によると、6つの郡からなる地域では5月に1万6350戸の住宅が入れ替わったが、これは2022年5月と比べて25.7％減少した。 これは5月としては35年前の記録の中で2番目に低い数字だ。 在庫不足と住宅販売の減少は、間違いなく業界の収入に影響を与えています。 先月ハンティントンビーチのオープンハウスの世話をしていたエージェントは「なんとか頑張っているが、状況は昨年より明らかに下がっている」と語った。「住宅価格が下がるか金利が下がるのを待って、市場から撤退した買い手を何人も失いました。…買う必要のない人は袖で待っています。」 米国の住宅借り手の80％は現在の住宅ローン返済額が4％以下であるため、「ロックイン」された所有者は自宅を売りに出すことに消極的だ。 レッドフィンの統計によると、この地域の売り物件は10カ月間着実に減少し続けた後、5月には平均を44％下回り、その結果、6.4％、30年の住宅ローン金利を支払う余裕がある人、または現金で支払うことができる人は、この春、限られた住宅の供給を求めて争うことになった。 買い手競争のもう一つの兆候: 市場に出回る日数が年初よりも短く、値下げも少ないことが Redfin の統計で示されています。さらに、5月の南カリフォルニアの住宅販売額のほぼ半数が提示価格を上回っており、1月の25％から増加した。 ミッションビエホでは、先月、小さな平屋建て住宅が6件のオファーを受けた後、提示価格を上回る7万5000ドルでエスクローに入った。 ペンキの必要があり、アップグレードされたキッチンの新しい床材が必要なこの1,300平方フィートの家は、当初87万5,000ドルで出品されたが、全額現金95万ドルで売却された、とエージェントは語った。 その理由の1つは、この家は天井が高く、裏手には美しい景色があり、ミッション・ビエホ湖へのアクセスが良く、徒歩圏内に小学校があるからだという。 在庫が非常に少ないため、このような望ましい住宅では入札合戦がよくあることだと語り、「購入には積極的にならなければなりません」と付け加えた。 6月24日、ハンティントンビーチのオープンハウスには、94万9,000ドルで出品されている角地住宅を見ようと、ゆっくりとではあるが少しずつ買い手が集まった。レッドフィンによると、塗装と新しい床が必要だったが、3日経ってもまだ残っていたという。 義理の娘と一緒にオープンハウスに立ち寄ったエージェントは、「エントリーレベルの住宅を見つけたら、オファーを出します。なぜなら、それは長く市場に残っていることは稀だからです」と語った。 フレディマックによると、今週平均6.8％となった30年住宅ローン金利にもかかわらず、より多くの購入者が市場に再参入する意向があると考えているという。 「誰もが6％の金利に慣れているようだ」とホー氏は語った。「30年前の平均金利は（少なくとも）6.75％だったので、6％が新たな常態となるでしょう。」 以下は、5月の住宅価格と成約数の郡ごとの内訳と、年間の割合の変化です。 ロサンゼルス郡の中央値は6.3%減の80万ドル。成約数は 24.3% 減の 5,154 件。 オレンジ郡の中央値は 4.8% 下落して 100 万ドル。成約数は22.3%減の2,304件。 リバーサイド郡の中央値は 3.6% 下落して 556,500 ドル。成約数は 26.0% 減の 3,323 件。 サンバーナーディーノ郡の中央値は 4.0% 下落して 続きを読む…

不動産を保有した後に海外不動産を売却した場合の不動産譲渡所得税については、保有年数によって変わります。 短期譲渡所得（保有年数5年以下で売却）で税率39% 長期譲渡所得（保有年数5年超で売却）で税率20% 所得額に拘らず、不動産売却による譲渡所得については5年超保有することで、税率20%で問題ないようになっていますが、不動産の譲渡益については、それまで減価償却した費用も含めますので、 例えば、 不動産の購入費用：5,000万円、減価償却費の累計：3,000万円、不動産の売却金額：6,000万円　であった場合、 譲渡益は以下のように 6,000万円（売却時の費用） － 5,000万円（購入時の費用）  ＋ 3,000万円（減価償却費の累計） ＝ 4,000万円 となりますのでご注意ください。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産保有による節税については、日本法人名義で、耐用年数を経過した中古物件を賃貸目的で保有することが挙げられます。 (法人税の節税メリット） 日本の不動産の場合、土地の評価額が大部分であり、建物の評価割合は低くなっているので、減価償却の対象となる建物評価割合が20%前後かそれ以下というのが一般的です。 それに対し、アメリカ不動産の場合、減価償却割合を算出する根拠となる固定資産税評価額の建物評価割合が70-90%である地域が多いため、そのような地域の中古案件を賃貸事業目的で日本法人名義で保有することで節税効果があります。 日本の不動産（建物）の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート案件47年、レンガ・ブロック・石造38年、そして木造22年で計算され、日本居住者であれば日本不動産であっても、海外不動産であっても同じように減価償却できることで、不動産購入後に減価償却により法定耐用年数に従い毎年少しずつ収入から経費化し、法定耐用年数を経過した中古案件の購入で節税効果が見込めます。（現在は海外不動産に対しての節税効果は日本法人名義の保有に限られます。） 以下の計算を基に法定耐用年数経過後の案件が何年間で償却可能かを示していますが、 22年以上経過の木造案件の場合、4年間で償却が可能ということになります。 “中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。 また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、簡便法により算定した年数によることができます。 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額（中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。）の50パーセントに相当する金額を超える場合には、使用可能期間の見積りや簡便法による耐用年数の算定をすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。 簡便法による耐用年数の算定方法は、次のとおり。 1 法定耐用年数の全部を経過した資産 その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数 2 法定耐用年数の一部を経過した資産 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数 なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。 （注） 中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。 （具体例として） 法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積耐用年数 （計算） 1 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数 30年 － 10年 ＝ 20年 2 経過年数10年の20パーセントに相当する年数 10年 × 20％ ＝ 2年 3 耐用年数 20年 ＋ 2年 ＝ 22年 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産購入の成功への第一歩として、以下の工程を視野に入れて準備を開始しましょう。 １，不動産エージェントへの物件選定を依頼する前に （自己居住用の場合） 購入額に対し持ち出し可能な自己資金額、融資可能額の確認、 通勤や通学への距離を考慮し立地範囲を明確にする。 家族構成を視野に入れ物件の間取り、広さの最低基準を明確にする。 付帯設備などの優先条件を整理する。 （収益物件場合） 安定的な賃貸運営を視野に安定収入のあるテナントが獲得できる立地や、 将来の環境変化が起こりにくい立地条件の中から検討をすることが望ましい。 それらを踏まえて、投下可能な自己資金額に基づいて 不動産エージェントに購入希望額や、間取り、立地条件を伝え物件選定を依頼しましょう。 ２，自己資金額と融資可能額の把握  金融機関やローンブローカーへ相談を開始し、過去2-3年間の世帯収入を示す書類を基に融資可能額を確認します。 収入から逆算し月々のローン支払可能額を融資機関が計算し、事前融資承認書類（プリアプルーバルレター）を発行して頂くことで現実的に検討可能な物件の選定準備が整います。  ３，物件検索および内覧実行 昨今は様々なウエブサイト（Zillow.comやRealtor.comなど）にて 地域ごとの売出中案件、成約中案件、成約済案件などを調べることができますが 実際に日曜日の午後などに各地で開催されているオープンハウス開催中の物件を自ら訪問し、それぞれの物件の状態 （既にリモデルされているか、何十年も居住中の売主で購入後の修繕コストがかかるか否か、など） と売出価格を比較しながら地域毎の相場感を養うことで、自分が理想とする案件の実勢価格を理解することが重要です。 不動産エージェントに依頼して自分の希望する地域、価格帯、間取りを満たす案件が新規で売り出される度に Emailで情報が受信できるシステムがありますので、それらを活用し、最新情報をいち早く見学することで、 競争が多い物件に対して速やかに条件交渉を開始することも購入を成功させる重要な要素と言えます。  ４，物件購入交渉 購入希望に沿う物件が見つかったら不動産エージェントが用意する売買契約書に希望条件を列記し買主側が署名して売主側へ提出することで交渉開始となります。その際、融資を活用した購入の場合、融資機関からの事前融資承認書（プリアプルーバルレター）および購入金額に対しての自己資金額を支払う準備ができていることを示す残高証明書も同時に準備できていることが重要です。 契約合意時には、通常は購入価格に対し2-3％程度の手付金をエスクロー機関に支払いを求められます。  ５，購入手続き、 売買契約条件交渉が合意され、売買契約書に売主買主双方の署名がなされたら購入手続きが開始となります。 任命されるエスクローが指定する口座へ手付金を支払い、室内点検、売主側の物件開示情報、コンド三ミアムの場合管理組合関連書類の精査、融資購入の場合不動産鑑定などの購入解除可能な期間を経て、30日から60日間の購入手続き期間を経て決済の完了となります。 ６，決済完了 購入手続き開始後は事前に定めた期間内で各点検や確認手続きを終えた後、 決済予定日の1週間程度前にエスクローが用意する不動産登記譲渡書類（Deed）へ公証人の前で署名する必要があり、 決済予定日の2-3日前までには前もって決済金残金をエスクロー口座へ支払うことで、決済完了日が確定となり、決済日当日の朝、登記名義が売主から買主へ切り替わり、建物の引き渡しとなります。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

「高騰していた住宅価格が突然、横ばいになってしまった。」 不況の懸念が渦巻いている。住宅販売件数が減少している。2006年、つまり2年後のアメリカの住宅暴落のきっかけとなった年の再来なのだろうか。 2000年代半ばと同様、専門家たちは、住宅市場の調整は単なる調整であり、大惨事ではないと断言している。2006年初頭のニュースでは、深刻な住宅暴落のリスクを軽視するような報道が多く、まるで現在の状況を書いているかのようです。 しかし、当時、識者は間違っていたのです。私たちは、住宅バブルが崩壊し、大不況を招き、世界経済を崩壊させたことを知っています。後悔先に立たず、である。 では、住宅市場はまた同じことを繰り返すのでしょうか？それとも、買い手と売り手の双方にとって、一時的な痛手に過ぎないのでしょうか？ KPMGのエコノミストは、「過去数年間の住宅価格の上昇の速さから、類似性を見出すことができます。しかし、そこで比較は終わってしまうでしょう」と述べている。 住宅専門家は、今日の住宅市場の基盤が2000年代半ばよりも強固であることをすぐに指摘する。今回の景気後退は、2021年の3％以下から6％台後半まで急速に上昇した住宅ローン金利の上昇が原因です。 今日の購入者は、毎月の住宅ローン返済額が、COVID-19の大流行が始まる直前の2倍になるのが基本です。だから、多くの人が買っていない、あるいは過去数年間のように価格を競り上げることができないでいる。 しかし、当時と現在の最も重要な違いは、今回は住宅の数よりも買い手の数が多いということです。深刻な住宅不足は、価格が崖っぷちに落ちるのを防いでくれそうです。 大不況の時代には、住宅はたくさんあったのに購入する人がいなかったので、中古住宅の価格は5年間で約26％下落しました。現在、買い手は経済的な問題に直面しているにもかかわらず、魅力的な地域にある入居可能な住宅を希望価格より高く買い求める意欲があります。 また、ここ数年の住宅ローンは、20年近く前に「飼っているペットの犬がローンを組んだかもしれない」と冗談を言いながら組んだものに比べれば、はるかに安全である。支払い額が突然2倍、3倍になって住宅所有者を困らせた最悪のサブプライムローンも、ほとんど駆逐されました。借り手は徹底的に審査され、強い人だけが承認されるようになった。そして、今日の住宅所有者は、一般的に記録的な額の自己資本を保有しているのです。 「今回が違うからと言って、無視してはいけない類似点がたくさんある。建築コンサルタント会社のチーフエコノミストは、「我々は、ファンダメンタルズが狂っているところがある」と言う。「しかし、住宅の供給不足があまりにも違うので、暴落することはないと思います」。 （住宅価格は暴落するのか？） 住宅購入者、売却者、住宅所有者の頭を悩ませているのは、住宅価格がどうなるかということです。 住宅価格は、昨年の夏をピークにすでに下落しています。これは典型的な例です。しかし、パンデミック時に最も盛り上がった市場の一部では、少し下がっているのも事実です。 これは、不動産コンサルティングが発表した新築住宅のデータにも反映されています。このデータによると、フェニックスの新築住宅の価格は、3月に前年同月比で15％下落しました。(価格にはインセンティブやコンセッションが含まれています)。 もう一つの流行地であるボイジー（アイダホ州）では、新築住宅の価格は前年比で14％下落した。オースティン郊外のサンアントニオ（テキサス州）では、価格が10％下落した。 Bright MLSのチーフエコノミストは、「価格が最も上昇した場所や、もともと非常に高価だった場所は、より大きな価格変動に最も弱いかもしれない」と言う。これには、大都市のダウンタウンなど、多くの住宅市場で最も高価な地域が含まれます。 エコノミストによると、値ごろ感の問題があっても、3月には中部大西洋地域の売主の半数以上が複数のオファーを受けている。住宅販売全体の約3分の1が、定価以上の価格で取引された。 また、中西部など、より手頃な価格の市場では、住宅価格が上昇し続ける可能性があります。また、低価格帯の住宅も価格が上昇する可能性があります。低価格帯の住宅は需要が高いため、競争によって価格が上昇することが多いからです。 「最も早く価格が上昇した地域では、価格の暴落ではなく、価格の修正が予想されます」とエコノミストは言います。”すべてが少しずつ減速しているようです。しかし、すべてがまだ非常に競争力があるようです”。 売り物件が不足していることも、価格の高止まりを招いている。建設業者は、買い手のプールが枯渇しているため、建設を遅らせている。また、家を売り出したいという住宅所有者も、次のような理由で売り出しに消極的になっている。 “今日、市場に出回っている住宅は十分に売れているのだろうか？と、ウィンダミア不動産のチーフエコノミストは言う。シアトルに本社を置くこの仲介業者は、米国西部の大部分をカバーしている。「3％前後の住宅ローン金利に甘んじているときに、誰が家を売ろうとするのだろうか？ （住宅ローン金利の上昇は、住宅市場に致命的な打撃を与える可能性があるのか？） 住宅ローン金利の低下は、パンデミック時に住宅市場を燃え上がらせる燃料となった。金利が低いということは、買い手の購買力が高いということであり、そうでない場合よりも高値で落札する余裕があったのです。しかし、金利が上昇し、買い手が買えなくなったとき、住宅の調整が始まったのです。 米国連邦準備制度理事会（FRB）が高インフレに対抗するために利上げを続ければ、住宅ローン金利は上昇を続けるだろう。そうなれば、さらなる買い手を脅かし、値崩れさせ、住宅価格の下落を促す圧力となりかねない。 しかし、多くの不動産関係者は、住宅ローン金利が急上昇するとは予想していない。少なくともこの春までは、6％台半ばの現在の水準にとどまるというのが大方の予想だ。 歴史的に見ても、6％の住宅ローン金利は比較的低い水準です。フレディマックのデータによると、1981年9月のピーク時の約18.6%に比べれば、はるかにましです。問題は、住宅価格が高く、3％を下回る金利の記憶が、最近の住宅購入者や売却者の多くに新しい記憶として残っていることです。金利が1ポイント上昇するごとに、買い手が買える家の数が減っていくのです。 金利の上昇が市場の調整につながったとはいえ、オープンハウスで行列を作る買い手が全国にいるのです。 「人々は、この住宅ローン金利をうまく利用する方法を見つけ出しています。彼らはただ買うものを探しているだけなのです」とエコノミストは言います。 （差し押さえの波がまた来るのでは？） 住宅所有者が財産を失うのを防ぐことを目的としたパンデミック時代のモラトリアムが期限切れとなったため、差し押さえは刻々と増えている。しかし、2000年代に起こったような差し押さえの大波が再び起こる可能性はないでしょう。 2000年代には、「著しく低い金利の変動金利型住宅ローンを利用する人が大量にいた。また、率直に言って、住宅ローンを組むべきでない人たちもいました」とウィンダミアのガードナー氏は言う。しかし、住宅ローン金利が上昇すると、「一夜にして住宅ローンの支払額が倍増し、自己資本がほとんどないことに気づいたのです。そこで、彼らはどうしたのでしょう。彼らは立ち去ったのです」。 KPMGのエコノミストによると、現在、住宅所有者の約40％が住宅ローンなしで家をそのまま所有しているという。過去数年間の価格上昇のおかげで、多くの住宅所有者が記録的な額の資産を保有している。そのため、住宅ローンの支払いが困難になった場合、代わりに住宅を売却することを選択し、多くの場合、利益を得ることができます。また、住宅ローンを組んでいる人の多くは、30年固定金利のローンを組んでおり、時間の経過とともに金額が膨れ上がることはありません。 2000年代前半は、変動金利の住宅ローンが多かった。そのため、住宅ローン金利が上昇し、借り手の支払いが膨らむと、「住宅バブルが崩壊するのにそれほど時間はかからなかった」とエコノミストは言います。 現在、多くの不動産専門家が、この国は不況に突入していると考えているようだが、果たしてそうだろうか？雇用が激減し、景気後退に陥れば、失業した住宅所有者が住居を失う可能性が高い。 また、雇用が維持されている人であっても、多くの人が不動産の購入を思いとどまるだろう。住宅を購入することは、多くの人にとって最大の買い物である。また、雇用の安定が心配な人は、購入に踏み切れないでしょう。 専門家は、「今後、住宅市場に何らかの影響が出る可能性が高い」と語る。「職を失うと、賃貸・売買を問わず、住宅に対する需要が減ります。 しかし、再び景気後退が大不況のように深刻になり、また、これほど長く続くと予想する人は少ない。FRBはインフレを抑制した後、経済の混乱に対処するために金利を引き下げると予想されています。その結果、住宅ローン金利が低下し、住宅市場が活性化する可能性が高い。多くのエコノミストは、住宅市場は早ければ来年、遅くとも再来年には回復に転じると考えています。 「嵐の前の静けさではない」と専門家は言う。”これは住宅市場の重要なリセットに過ぎない。” いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

FRBが25BPSの利上げを実施 – 最近の不安定な銀行取引にもかかわらず、インフレ対策に引き続き注力。 （3月FOMC声明文の内容） 連邦準備制度理事会（FRB）の金利決定委員会は、数週間のジェットコースターのような展開の後、短期政策金利を25bp引き上げることを選択しました。同委員会の声明は、2％のインフレ目標に引き続き焦点を当て、この目標を達成するために何らかの「追加的な政策固め」を行う可能性があることを強調。また、声明文では、米国の銀行システムの強さと回復力が強調され、パウエル議長は記者会見で、銀行セクターで最近起こった出来事の結果、委員会が予想したより積極的な路線から外れたことを強調しました。パウエル議長は、これらの事象が信用状況の引き締めをもたらし、継続的な金融政策の必要性に影響を与える可能性が高いが、その程度を判断するには時期尚早であると言及しました。 3月のFOMCに向けた数週間は、利上げ期待を揺るがせました。会合の2週間前、パウエル議長は、2％のインフレ目標に対する委員会のコミットメントを強調し、経済指標が好調を維持していることから、より積極的な利上げが必要な場合があると指摘しました。この証言により、利上げ期待が高まり、株式市場も下落しました。しかし、その週の終わりにはシリコンバレー銀行の破綻が起こり、銀行業界を取り巻く懸念が広まりました。FRBは銀行の安定性を確保するために融資枠を開放しましたが、この試練をきっかけに利上げ期待が低下し、多くの人が利上げなしと予想。しかし、2月の雇用統計とインフレ率は、望ましい軌道で緩和されたものの、かなり高い数値となり、FRBは収縮路線を維持することを選択しました。 （景気は回復力を維持している）： 1月の雇用統計が大成功を収めた後、2月の雇用統計は好調でしたが、30万人の純増と予想にやや近い結果となりました。同様に、2月の消費者物価指数はインフレ率の低下を示しましたが、物価は前年比6.0%上昇を維持し、これらのデータは、FRBの措置が徐々に意図した効果を発揮していることを示すものでした。銀行セクターの予期せぬ揺り戻しがなければ、委員会はインフレ抑制に向けてより積極的な道を選んでいた可能性がある。パウエル議長と委員会は、金融の安定を確保しながらインフレを低下させるという困難な課題に引き続き直面しており、これらの目標の課題がここ数週間で鮮明になってきた。 （インフレと雇用の期待値を引き上げ） 今後、委員会は、インフレを引き下げるために必要となるFed Funds金利の可能性の高い経路を安定的に維持する一方、インフレと雇用に関する予想を12月と比較して修正した。委員の前回のFed Funds金利予想の中央値は、2023年末の5％をかろうじて上回る水準（5.1％）で一定でしたが、2024年の金利予想は12月の4.1％から4.3％に上昇した。2023年末に3.1％と予想されていたインフレ率は、3.3％で継続すると予想されるようになり、失業率は今年から来年にかけて4.5%に達すると予想され、前回予想では4.6%であったのに対し、今回は4.5%となりました。パウエル議長は、「ソフトランディング」をナビゲートするために引き締めサイクルが長期化する可能性を排除しない一方で、銀行部門の信用状況の引き締めが利上げの代替手段として機能し、最終的にインフレ率の低下にも寄与する可能性を示唆しました。これにより、継続的な金融政策対応の必要性が制限される可能性がある。いずれにせよ、金利は当分の間、高止まりする可能性が高く、住宅ローンを含む借入が相対的に割高になることを意味します。 （FRBの声明が住宅所有者、住宅購入者、売り手にとって意味すること）： 賃貸住宅にお住まいの方やこれから購入される方にとって残念なことに、2月の住宅価格指数は前月比0.8%、前年比8.1%上昇し、住宅価格の高騰が続いていることがわかりました。しかし、プラス面では、Realtor.comを含む民間プロバイダーのデータは、募集賃料と住宅の募集価格の両方が明らかに減速傾向にあることを示しています。この減速傾向は、いずれ政府のインフレ指標に反映されるでしょう。 住宅ローン金利の上昇と物価高が相まって、昨年は住宅需要が抑制されました。30年固定金利住宅ローンの金利は2022年9月以降、6～7％台で推移しており、前年と比較して平均で300bp以上上昇しています。しかし、雇用市場が引き続き好調であることは、春の住宅市場に向けて、売り手と買い手の双方が有利な財務状況にあることを意味します。住宅市場に立ちはだかる問題は、借入コストが上昇する環境下で、買い手と売り手がどのように価格設定に合意するか、また、それが他の住宅所有者の物件購入意欲を高めるかどうかという点である。不動産市場は依然として230万戸の新築住宅が供給不足であり、供給量を抑制していることを忘れてはならない。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

今、住宅が置かれている奇妙な状況について 今日の住宅市場には、誰もが疑問を抱いている。 まだ売り手市場なのか、ついに買い手に有利な市場になったのか？  答えは、どちらとも言えない。 インフレ、経済、住宅ローン金利などの先行きが不透明なため、市場は混乱し、買い手からも売り手からも力を奪っています。    リアルター協会のチーフエコノミストは、2月4日に終わる週の住宅データの分析で、「今日、不動産は『誰の市場』でもない」と指摘しています。「売却を決定した住宅所有者数は引き続き停滞しているが、買い手がまだ控えていることを反映して、在庫と市場滞在時間は増加し続けている。」 最新の不動産統計が住宅購入者と売却者にとって何を意味するのか  30年固定金利の住宅ローン金利は、10月に記録した20年ぶりの高水準である7.08%から低下したものの、依然として多くの購入者が契約締結を躊躇するほど高い水準にあります。  フレディマックによると、2月9日に終わる週の金利は6.12%に上昇し、最近のギザギザ路線を継続した。 一方、物件価格の中央値は1月に40万ドル前後で推移し、依然として昨年より高い水準にある。2月4日に終わる週の価格は、前年同期のこの週と比較して7.7%上昇した。 「住宅価格の高騰と住宅ローン金利の上昇により、多くの購入希望者の資金が購入可能な価格に達していないため、市場の動きと価格は、住宅ローン金利の動向によって通常よりも大きく左右されるでしょう」 市場に放置される住宅が増加 住宅価格と住宅ローン金利が依然として不快なほど高いため、買い手がつかず、埃をかぶった不動産物件が大量に出回っている。2月4日に終わる週の住宅在庫は、前年同期の水準から70%も増加した。 その結果、多くの住宅所有者が家を売りたがらない状況が続いている。2月4日に終わる週の新規リスティングは、1年前より11%減少した。 これは、31週間も継続して前年比で売り手が減っていることになるが、それには理由がある。売り手は売るのに苦労するだけでなく、もし売れたとしても、他の買い手と同じように高い住宅価格や住宅ローン金利に直面しなければならず、全体として損なシナリオになる可能性がある。 「高いコストと住宅ローン金利は、売却後の住替えを希望する住宅所有者の負担を大幅に増やし、現在の地域に留まらせる可能性があります」と多くの人は、そのまま住み続けることにしています。 さらに、新規物件数が減少しているため、住宅購入者は、古くなった物件や高値で取引される物件を選別することに、それほど魅力を感じないかもしれない。  「新規物件が減少する中、売りに出されている住宅の数が増えているのは、高コストの中で買い手の関心がまだ低いことを反映している」と言われている。 住宅購入者にとっての朗報 全体として、住宅市場は28週間にわたり、前年同期より長く売りに出される傾向にある。  しかし、これは、古い物件に目を通し、掘り出し物を探すバイヤーにとっては、またとないチャンスとなり  「1月のデータでは、値下げされた住宅の割合が大幅に増えており、前年同期の2倍以上になっています」と言われてます。 市場の緩やかな動きは希望のシグナル 多くの売り手と買い手が窮地に立たされているにもかかわらず、市場が前進している証拠もある。  「12月の中古住宅販売件数の減少が緩やかになったことに加え、新築住宅販売件数と住宅販売保留件数がともに増加した。取引の初期段階を追跡するこれらの指標は、非常に緩やかな改善を示すセンチメントデータと一致する。」 買い手には、選択肢を慎重に検討する時間がより多く与えられている。そして、住宅が見つかれば、取引を試みることができます。 売り手は、在庫が急増しているにもかかわらず、1月のデータでは、ほとんどの住宅市場で売りに出されている住宅が、大流行前の一般的な住宅数よりも少ないことを心強く思うことができる。売り手が適切な価格の良い住宅を持っている場合、それはおそらくすぐに成約に至ります。  「全体的な販売期間が長くなる傾向にあっても、最も望ましい住宅の販売期間は長くなるとは限りません」 やがて近いうちに、買い手も売り手も、もっと多くの取引で握手を交わすことになるかもしれない。 これはビジネスを販売する上で最も重要かつ複雑なものの一つです。あなたのビジネスを販売する準備を得るためのプロセスを通じてあなたを導くために適切な専門家を持つことは不可欠です。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

ビジネス売却のための９のアドバイス ビジネス売却を控えた中小企業経営者のための10のアドバイスを以下に紹介します。 １，準備をする。 ほとんどの人々は、滅多に病気やリタイアのために計画を立てることはありませんがひとつだけ確かなことは、すべてのビジネスは状況が変化し、時には閉鎖されるということです。自分に何かあったときのために、将来の経営計画を立てておきましょう。 ２，帳簿を整える。 最新の財務情報は非常に重要で、利益を確保することの重要性は不可欠です。公認会計士に、あなたの撤退計画や、多少の税金を払っても、利益を最大化し、不必要な経費や個人的な経費を最小限に抑える必要性を理解してもらいましょう。帳簿をきれいにすることで、2～5倍のリターンが見込めることがよくあります。例えば、毎月1,000ドルの個人的な無駄な出費があり、金融機関がそれをキャッシュフローに戻すことを認めない場合、事業価値として12,000ドルから60,000ドルのコストがかかっていることになります。 ３，在庫を一掃し、時代遅れの資産を売却する。 時代遅れの在庫や余分な在庫は、ほとんどの買い手が買ってくれませんし、古くなった在庫は、ビジネスの売却にマイナスの影響を与える可能性があります。未使用、時代遅れ、または壊れた機器を売却または処分する。すべてが正常に動作している必要があります。 ４，契約書を見直す。 顧客やサプライヤーと契約している場合、それらが最新のものであること、書面であること、そして最も重要なことは、譲渡可能であることを確認することです。そうすることで、ビジネスの価値が失われるのを防ぐことができます。例えば、ある販売代理店の長年（50年以上）の事業主は、契約期間が満了し、メーカーから更新されない契約を抱えていた。そのビジネスは、ほぼすべての価値を失い、オーナーは清算することになりました。 ５，多角化する。 いくつかの大口顧客を持つことは素晴らしいことに思えるかもしれませんが、顧客の集中は、実際にはあなたのビジネスの価値にマイナスの影響を与えます。売上の15％以上を1つの顧客に依存しないようにしましょう。 ６，適切なブローカーを雇う。 売却するときには、適切なアドバイザーを雇うようにしましょう。多くの場合、よく訓練されたブローカーは、それ自体に価値があります。自社の規模に合ったブローカーと面接し、あなたが適切なライセンスとあなたの地元の市場でアクティブなブローカーと話しているということを確認してください。これは大きな違いになります。ほとんどのブローカーは、世界中のバイヤーにアクセスすることができます。少なくとも1年前にブローカーを探し始め、あなたのビジネスの価値についての彼らの考えを得るために事前に開始します。 ７，適切な弁護士を雇う。 ビジネス売買の取引に経験豊富な弁護士を知っているかどうか確認してください。 これは現在取引されている弁護士ではないかもしれません。この分野での経験が浅いと、結局はコストがかかることになり、この段階でのミスは非常に高くつく可能性があります。 ８，販売と購入価格の割り当てに関連する税務問題で最高のCPAを雇う。 これだけでも税金にかなりの金額を節約することができます。これは、あなたの現在のCPAではないかもしれません。経験豊富なビジネス仲介業者や取引弁護士は、専門家アドバイザーのチームを編成する際に、良いCPAを紹介することができる。 ９，価値を知っているか。 あなたのビジネスの現在の市場価値を判断するのに最適な人は、あなたの市場とあなたのタイプのビジネスでアクティブであるビジネスブローカーまたはM＆A仲介者です。多くのブローカーは、価値に関する意見を無料で提 供してくれます。また、資格のあるBusiness Appraiserもこれを行うことができます。正と負の両方、大幅に値に影響を与えることができますので、考慮すべき多くの要因があります。価値に影響を与える問題には、早い段階で対処するのが得策です。 去り際を知る 事業を売却するタイミングを決めるのは、考慮すべき要素が多く、複雑です。買い手にとってまだ上値があり、毎年の収入と利益が着実に増えているときに、高値で売却するのがベストです。時には、非常に良いオファーがあっても、不況の中でビジネスが失敗するために断られることもあります。多くの企業は、1件しかオファーを受けられないかもしれません。すべてのオファーを徹底的に、慎重に検討しましょう。ビジネス販売は、住宅販売とは異なり、非常に少数のバイヤーがビジネスのために過大評価されません。 これはビジネスを販売する上で最も重要かつ複雑なものの一つです。あなたのビジネスを販売する準備を得るためのプロセスを通じてあなたを導くために適切な専門家を持つことは不可欠です。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

富裕層は「リッチセッション」に備えが必要？ 高所得の米国人の痛みがより大きくなるかもしれない。 通常の景気悪化は、貧困層に悲惨な影響をもたらし、中間層は困ることになり、富裕層は不便を感じる程度ですむ。だが2023年に米経済が景気後退入りすれば、あるいは辛うじてそれを回避できたとしても、通常より大きな打撃を被るのは富裕層かもしれない。 　これは「リッチセッション」（富裕層中心の景気後退）とささやかれている。 ごく一部の禁欲主義者を除けば、貧乏を好む者は誰もいない。もし病気や失業などの挫折に直面すれば、立ちゆかなくなるほど蓄えが乏しい状態では、常にストレスの原因が付きまとう。だが多くの裕福でない人々は、新型コロナウイルス危機が起きてからの数年間、それ以前に比べて経済的にやや余裕が生じている。コロナ流行の初期は政府の救済措置が何度も講じられたおかげで乗り切り、現在は雇用市場のひっ迫による賃金上昇でインフレの悪影響が緩和されている。米連邦準備制度理事会（FRB）のデータによると、所得水準で下位20％の世帯の純資産は昨年7-9月期に2019年末より42％増加し、21年末より17％増加した。アトランタ地区連銀の賃金トラッカーによると、所得水準で下位4分の1に属する労働者の昨年11月の賃金伸び率（12カ月移動平均、年率）は7.4％だった。 ただし注意したいのは、富裕層の賃金伸び率は、高水準のベースから算出するため、控え目な数字になるという点だ。上位20％の世帯の純資産は7-9月期にはコロナ前より22％増加したものの、2021年末よりは（株価下落が響いて）7.1％減少した。アトランタ連銀の指標によると、上位4分の1に属する労働者は、昨年11月の賃金伸び率が4.8％にとどまった。 最近の人員削減についても、所得の高いホワイトカラーが角に大きい影響を受けている。 相次ぐ人員削減の発表で話題を呼んだIT（情報技術）企業の多くは、給与水準が極めて高い。例えば、証券当局への提出資料によると、フェイスブックを運営するメタ・プラットフォームズでは従業員の2021年の年収中央値が29万5785ドル（現在のレートで約3876万円）、ツイッターでは従業員の年収中央値が23万2626ドルだった。また一般的な従業員の給与水準がそれほど高くないアマゾン・ドット・コムなどでは、ホワイトカラーが人員削減の標的となっている。 　高所得者の失業に関して慰めとなるのは、より低所得の労働者よりも再就職が比較的容易とみられることだ。高学歴労働者の職業技能は、他の労働者よりも一般に転職で生かされやすい。ただ、彼らはそれでも一定期間、倹約を強いられるだろうし、転職先では前職ほど高い給与が支払われないかもしれない。 一方、大企業の人員削減が注目を集めているにせよ、今のところ、全体的な雇用データはさほど落ち込んでいない。 その一因として株式市場にあまり反映されない低中所得者層を多く採用する業界で、今も人材確保が難しい状況がある。 レジャー・ホスピタリティー産業では、11月時点で2020年2月の雇用水準に比べて98万人不足していた。 医療・社会的支援の分野では、昨年9月にようやくコロナ前の水準まで回復した。高齢化社会のニーズもあり、2008年の金融危機後に米国の全体的な失業率が急上昇した中でも、この職種は雇用が伸びていた。コロナ前の10年間の成長軌道に戻すためには、さらに約110万人採用する必要があるだろう。 　こうした労働者に対するニーズ――特に米国人が外食などのサービス産業に関わる機会が増えているため――は、年内の景気後退入りを予想するエコノミストの間でさえ、雇用市場が深刻な打撃を受けることはないとの見方が優勢である理由の一つだ。そう考えると、米国の貧困層は弱い経済に対処するために通常より有利な立場にある。彼らは比較的良好な財務状況にあるばかりか、深刻な雇用喪失に見舞われる公算は小さいと考えられるからだ。 　新年の展望としては、富裕層御用達の企業がこれから失望を味わうかもしれない。一方、気取った人々よりも庶民を大事にする企業には追い風が吹くかもしれない。そして景気後退に陥った場合、米経済は通常よりもはるかに平等な立ち位置で回復し始める可能性がある いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。