ハワイ/ロサンゼルス　アパート一棟案件の購入について

アパート案件とは、アパート1棟購入のことで、マルチファミリー案件とも称されますが

通常の一戸建てやコンドミニアムの1室の購入とは物件情報流通も購入プロセスも異なるので、

概略をご説明させて頂きます。

アパート案件検索時に抑えておくべき用語を以下に列記致します。

総賃貸収入 (Gross Income)

運営諸費用(Operating Expense)

営業利益（Net Operating Income）

実質利回り（Cap rate）

総家賃倍率  (Gross Rent Multiplier)

総投資利益率（Return On Investment）

1. 購入に向けて

アパート一棟案件投資には、多くの利点があります。例えば、一戸建ての賃貸よりも収入が予測しやすく、キャッシュフローを増やすことができます。また、大規模な商業用不動産を購入するよりも、一般的に分かり易く管理がし易いです。

しかし、初期費用が割高になる可能性は否定できません。多世帯住宅ローンは通常、物件価格の20-30％を頭金として支払う必要があり、さらに維持費や物件管理費も避けられません。

長所

・キャッシュフローの可能性が高い

・ポートフォリオを迅速に拡大できる。

・複数のユニットを所有し、より多くのテナントを抱えるため、リスクが分散・軽減される。

・税制上の優遇措置を受けることができ、住宅ローンの利子や修繕費、維持費、広告宣伝費などを

　事業経費として計上することができる。

短所

・初期費用が高い。

・集合住宅の競争は熾烈になるかもしれない。

・空室や家賃滞納の可能性がある。

・誰もが多世帯住宅に興味があるわけでも、購入できるわけでもないため、売却が難しくなる可能性がある。

家賃が期日通りに支払われ、銀行口座に振り込まれていることを確認する必要がありますが、家賃回収を自動化するには、オンライン家賃支払いシステムを利用するのも有益で、不動産投資家向けに、セキュリティ、ペットデポジット、遅延損害金を含む完全自動化された家賃支払いシステムを提供してます。また、カスタマイズ可能な賃貸契約書テンプレートを提供し、契約書が州や地域の基準や規制に準拠していることを保証します。

2. 予算を決める

集合住宅購入の長所と短所を学んだら、次のステップは購入前に予算を決めることです。経済的な目標を設定し、この投資にどれだけの資金を投じられるかを決めましょう。様々な費用を考慮し、予期せぬ出費に備える必要があります。

財務状況を調べる際には、以下の要素を考慮してください：

クロージング費用： クロージング費用は、一般的に不動産販売価格の2～5％で、レンダー費用、権原保険料、不動産保険料、固定資産税などが含まれます。住宅の販売価格が高いほど、クロージング・コストも高くなります。

保有コスト： 住宅ローン、税金、保険、光熱費など。

リフォーム費用： 物件の状態によっては、貸し出す前に小規模または大規模な改修が必要になる場合があります。

さらなる対策を講じる前に、物件にどれだけの費用が必要かを検討しましょう。

継続的な修繕費： パイプの詰まり、給湯器の故障、屋根の雨漏りなど、いつでも起こりうる変動費です。そのため、予期せぬ出費をカバーできるよう、計画的な利益率が必要です。

タイムライン： 修理や改装を行い、テナントを見つけ、支払いを受け入れ開始するのにかかる時間が含まれます。改修に時間がかかればかかるほど、維持費は高くなります。

アドバイス：経費は過大に見積もりましょう。アパート一棟不動産投資では、ほとんどの場合、予想外の出費が伴います。潜在的な費用を過大に見積もり、必要資金を多めに用意しておくのがベストです。総投資利益率（ROI）を計算する際には、修繕予算に余裕を持たせ、高額なサプライズを残さないようにしましょう。

3. 様々なタイプの集合住宅を調べる

アパート一棟案件は、２－４世帯の集合住宅、と5世帯以上の集合住宅で法規制などが異なります。

4. 近隣地域のリサーチと立地の選択

ターゲットとする地域の賃貸市場をしっかりと理解する必要があります。

考慮すべき最も重要な要素には、以下のようなものがあります：

平均賃貸料

平均空室率

雇用率

平均賃貸単価

多くの不動産データは、米国国勢調査局や米国労働統計局（BLS）などの信頼できる情報源からオンラインで入手できます。地域のMLSにアクセスする必要がある場合は、地域の不動産業者に連絡してデータを収集したり、賃貸市場の分析をしましょう。

5. 融資先を選び、事前承認書を入手する。

不動産投資に融資してくれる金融業者を見つけるには、時間と労力がかかります。多くの場合、投資用不動産への融資は、要件、金利、ローンの種類が異なるなど、主たる住宅への融資とは大きく異なります。特に初めて賃貸物件を購入する場合は、不動産投資の裏表を理解した専門家が必要です。

投資に適したローンの種類は、購入する物件によって異なるため、住宅を購入する前に各物件のタイプについて情報を得る必要があります。

ローンの種類とともに、投資物件専門のレンダーと組むこともあり得ます。

賃貸物件ローンは、一般的に金利が高く設定されているが、これは貸し手が借り手にお金を貸すリスクを負っているためです。投資家の中には、購入費用が高額になることから、集合住宅を敬遠する人もいます。しかし、これらの物件は、効果的に取り扱えば、大きなキャッシュフローを生み出し、大きなリターンを得る機会を提供してくれる。頭金なしで購入したい個人には、以下のような様々な集合住宅投資の選択肢があります。

パートナーシップ： 不動産業界では、多数の投資家が力を合わせて取引のコストを分担するため、パートナーシップが一般的である。例えば、一人の投資家が集合住宅の管理・維持に必要な日々の労働を担当し、もう一人の投資家が主な資金調達源となる。このような取り決めでは、両方の投資家が異なる役割を果たしながら、取引から利益を得ることになる。

エクイティ・シェア： アパート一棟不動産の頭金に必要な現金と引き換えに、パートナーに不動産の持ち分を提供することも、資金を使わずに投資する方法の一つである。この場合、持ち分の一部を共有することになるため、全体的なリターンが低くなる可能性がある。

融資先を決めたら、投資候補物件を見学する前に事前承認を得る必要があります。集合住宅投資は競争が激しいため、物件にオファーを出す際には、購入額に対する事前承認書があった方が有利かもしれません。