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アメリカ不動産の購入者層とは？ アメリカの住宅購入者は、ここ数年で最も年齢層が高く、白人が中心で、裕福層であり、ファーストタイムバイヤーの市場シェアは 過去41 年間で最小であることが、全米不動産業者協会 (National Association of Realtors) による住宅購入者と売却者の年間調査で明らかになりました。 協会の調査結果によると、調査期間中の住宅販売の 88% を白人の購入者が占め、前年同期の 82% から増加し、25 年間で最高レベルに達しました。 新しい調査結果は、多くの若い家族が住宅を購入するためにお金を貯めるのに苦労し、至上最も過酷な競争の激しい住宅市場の厳しい現実に重みを加えています。 再購入者の約 27% が、全額自己資金で購入し、前年の 17% から増加しました。対照的に、ファーストタイムバイヤーのうち、調査年に自己資金で購入した割合はわずか 3% …

何がインフレをこれほど高くし続けているのでしょうか? サプライチェーンの混乱と部品不足により、経済が2年前のパンデミック不況から急上昇したとき、工場の商品のコストが高騰しました. その後、連邦政府の景気刺激策に後押しされて消費者支出が急増しました。その後、ロシアのウクライナ侵攻により、ガスと食料の供給が途絶え、価格が急上昇しました。 3 月以降、FRB は価格の急上昇を抑えるために積極的に金利を引き上げ、これまでのところ、進歩の兆しはほとんどありません。9 月の消費者物価に関する木曜日のレポートは、これまで大きなインフレ要因であったガソリン価格や中古車が 3 か月連続で下落したにも拘らず予想を上回った。 不安定な食品とエネルギーのコストを除く消費者物価は、前年比で 6.6% 急騰し 40 年間で最も速いペースです。全体的なインフレ率は若干低下しましたが、これは主にガソリンの安さによるものです。しかし、食品、医療、住宅の費用が高騰したことで、経済全体で物価圧力が拡大したことが示されました。 高インフレは現在、物理的な商品を超えて、歯科治療、アパートの家賃、自動車修理、ホテル料金など、国の広大なサービス部門にまで広がっています。インフレが拡大すると、それを抑えるのが難しくなります。木曜日のレポートは、インフレを抑制するために、FRBが主要な短期金利を予想よりもさらに高く引き上げ、それをより長く維持する必要がある可能性があることを強調しました。 そのような行動は、消費者と企業にとってさらに高いローン金利を意味します。また、米国と世界経済の両方で景気後退を引き起こす可能性があると国際金融当局は警告しています。 米国の金利が上昇すると、投資家は海外市場から資金を引き出し、より高いリターンを求めて米国の資産に投資するようになります。この変化は、海外経済に混乱をもたらす可能性があります。 永続的なインフレを引き起こしているものと、それが意味するものは次のとおりです。 一部のセグメントでの支出の停滞 昨年の平均賃金上昇率はインフレに追いついていませんが、消費者は総じて支出を増やしています。多くの企業、特に大企業は、政府の景気刺激策による賃金の上昇と消費者の貯蓄の増加を利用して、価格を引き上げています。 多くのアメリカ人にとって、（インフレ調整後の）賃金の低下は、最終的に需要を鈍化させ、企業に価格の引き下げを強いる可能性があります。 一部のアメリカ人特に低所得世帯が高騰した価格に躊躇している兆候がすでに見られます。 中古車の販売は夏に落ち込み、大手ディーラーの …

アメリカ不動産　購入? 賃貸? 住宅市場が「是正」され、住宅価格が下がっているとささやかれ、住宅ローンの金利や家賃は上がり続けています。では、価格がさらに下がるまで購入を待ち、代わりに今は賃貸するべきなのでしょうか？ 住宅を賃貸するべきか、買うべきかは、住宅購入希望者が長い間、頭を悩ませてきたことです。住宅ローンや家賃の高騰は、その計算をかなり厳しいものにしており、家賃の高騰に我慢をして、価格がさらに下がるまで購入を待つか、住宅ローン金利がさらに上がって持ち家を持てなくなる前に、売り物件の購入に飛び込むか、どちらがいいのか迷っている人が多いのです。 家賃が急上昇。8月は前年同月比9.8％増 最新のデータによると、今年に入ってから家賃が急上昇し、8月には前年同月比9.8％増となった。全米では、8月の家賃の中央値は月1,771ドルでした。年間21,252ドルもの額を家主に支払うことになります。 住宅売買市場が減速しているとはいえ、今、住宅を購入するのは容易ではないです。 住宅ローンの金利が上昇し、過去最高の住宅価格と異常な入札合戦にブレーキがかかったため、住宅価格は夏のピークから少し下がり、初めて購入する人の多くは、もう少し待てばもっと価格が下がるのではないかと期待している。しかし、住宅ローン金利の上昇は、せっかくの節約を帳消しにする可能性があります。 一部の不動産専門家は、住宅価格が10％から20％下がると予測していますが、住宅ローン金利がどの方向に動くかに左右されるでしょう。 多くの購入者、特に初めて住宅を購入する人は、この高金利ではもう住宅ローンを借りる資格がないことを知りつつあります。あるいは、ほんの数カ月前に購入できたはずの住宅が買えなくなり、かなり安い物件や遠く離れた場所を検討しなければならなくなっています。 **住宅ローンの金利はこの1年で2倍以上になり、30年固定金利の場合、7％近くまで上昇しています。**前年比約14％の価格上昇を考慮すると、今日住宅を購入する人は、ちょうど1年前に比べて毎月約74％多く支払うことになりました。 よって賃貸ではなく、住宅を購入したいと思っても、収入が増えないと経済的に購入できない可能性がありジレンマとなっています。 家を購入する際のメリット 住宅を購入すると、毎月の支払額をある程度固定することができます。 しかし、家賃が高騰する中、多くのテナントが持ち家を再検討している。住宅を購入すれば、毎月の住居費を長期にわたってほぼ固定することができます。毎年、家賃を上げる家主の気まぐれに左右されることもない。 固定資産税が上がることもありますが、一般的には、住宅ローンの支払額のうち、固定資産税が占める割合はごくわずかです。つまり、住宅の支払いはかなり固定されているのです。 購入価格の1 – 4％をメンテナンスのために予算化 しかし、家の中で何か問題が起きたときには、購入者が責任を負わなければならないので、失敗することもあり得ます。家の所有者は、毎年、家の購入価格の1％から4％を修理やメンテナンスのために予算化する必要があります。 給湯器がオーバーフローして、床が水浸しになった場合、修理に500ドル以上かかります。それから、バスタブの蛇口が壊れ、その修理にはさらに150-200ドルかかりまます。しかも、これはちょっとしたことですが、冷蔵庫が壊れても、持ち家の場合はプロパティ・マネージャーを呼んで修理に来てもらうことはできません。パイプが破裂したら、自分で配管工を呼んで、大きな損害がないことを祈るしかない。それから、戸建ての場合は雨どいや煙突の掃除、景観の維持など、定期的なメンテナンスにも費用がかかります。さらに、公共料金に対するエネルギーコストも考慮する必要があり、これは相当な金額になります。これらのことは、大きな積み重ねになります。 **賃貸と購入のどちらが良いのか、住宅ローンの金利は上昇を止めるのか、来年の住宅価格は下がるのか、現実的に考えて、賃貸と購入のどちらが合理的かを判断することが重要です。 …

賃貸または購入する前に カリフォルニアに駐在、または移住が決まった時の家探しについて簡単にご説明させて頂きます。 ビザまたは永住権など米国滞在資格を得て渡米された直後に家探しをする上で、購入を希望される方はクレジットヒストリーが無いため、ローンを組んで自己居住用の住宅を購入することができないので、全額自己資金で購入できるご予算があるかどうか、資金証明の提示が可能かどうか見極めて頂く必要があります。 居住地域を決める カリフォルニアは公共交通機関がそれほど発達していないので、自家用車での通勤通学を前提に通勤時間帯の渋滞を踏まえたの移動時間を予め念頭に置いて場所を絞り込む必要があります。お子様帯同の場合は公立または私立の学校の評判、治安面を考慮した住宅地をエージェントの協力を得るなどし、予め無難な住宅地を把握してから検索を開始頂くことが必要となります。 賃貸住宅を借りる場合 渡米間もない方がアメリカで賃貸物件を借りる際に、クレジット歴が構築されていないので、年間の賃料を支払うに十分な給料額を書面で示す必要があるので、勤務先から英文の雇用形態および給料額を証明する英文レターを用意頂くか、年間総賃料額の3倍程度の銀行残高証明が提出できることが望まれます。 必要な手続き １，希望の地域を絞る ２，居住開始日を定める ３，エージェントを通じて賃貸募集中の案件から入居希望時期に見合う案件を内覧する ４，賃貸申込書に居住予定者のプロフィール、勤務先または通学先を明示し、個人的な身元照会人名や電話番号を記入 ５，貸主へ賃貸資金証明（雇用先からのレター、または銀行残高証明）と共に提出 ６，貸主の承認が得られればエージェントまたは貸主が提示する賃貸借契約書へ署名 ７，契約金（敷金1-3か月分、および前払い賃料1-3か月分）を支払い、契約完了。 購入を希望する場合 購入したい住宅地域の価格相場を比較し、把握したうえで、家族構成や居住人数に応じて間取りと価格を絞り込みながらエージェントを通じて内覧を行って頂きます。 前述したように渡米間もない方の場合、クレジット歴の構築に1年以上を要するのと、融資申請に際しては過去2年分以上の米国納税申告書の提出が求められるので、渡米後約3年間は住宅融資が得られないので、購入価格プラス購入諸経費（購入価格の1-2%程度）の資金が用意できてることに加え、購入後に発生する月額共益費、月額公共料金、年間火災保険料、年間固定資産税額が給料収入で賄えるかどうかの試算を経て、購入する物件を絞り込む必要があります。 ポイント 在米歴が長い方で融資を使って物件購入が可能な方の場合は、事前に金融機関に必要書類を明示し、希望する価格帯の購入に際して頭金を差し引いた額の融資事前承認書類（プリアプルーバルレター）の準備ができた段階で、エージェントを通じて物件購入オファー（購入希望条件提示）を希望物件の売主へ提出し、交渉開始となります。 必要な手続き １，家族構成（居住人数）に応じて間取りを決め、予算に見合う価格帯の地域を絞る …

アメリカの住宅の種類は？ 日本からアメリカに留学や駐在などで移住をされる方が賃貸物件や売買物件を物件をお探しになる際に日本とアメリカで 物件の形態や名称が異なる部分も多いかと思いますが、アメリカでの物件の種類については以下のような呼び方が一般的となっています。 アパートメント（Apartments） 建物の階数や規模に拘らず、全住居が賃貸運営されてる建物を総称して、アパートメントと呼びます。 世帯数が多い案件には一階の建物入り口などにリーシングオフィスがあり、係員が空室を案内します。 （居住中の修理手配はウエブサイト経由や別の電話番号で受け付けることが多いです） コンドミニアム（Condominium） 分譲形態の所謂日本でいうマンションタイプがコンドミニアムと呼ばれ、鉄筋構造の中高層マンションを指したり、木造の連棟建物を指すこともあります。共用部分を維持するための共益費（Homeowner’s Association Fee　略してHOA）を各区分所有者が毎月支払います。 分譲で購入した所有者自身が居住することが多いですが、所有者が個別に賃貸募集に出している場合もあるので、 コンドミニアムであっても賃貸案件として募集されることもあります。 タウンハウス（Townhouse） タウンハウスとは分譲形式のコンドミニアムの中のカテゴリーで、各住戸が横並びにいくつか連なり、主に木造の低層建物が敷地内に多く点在している形態の事を指します。敷地面積や立地、世帯数によっては共用プールなどがあり施設が充実しています。 戸建（Single Family Home） 一軒家を指し郊外に多くございます。共用部分やごみ収集を共用管理会社(Home Owner’s Association)が管理してくれるタウンハウスと違って、戸建の場合、庭のメンテナンスやごみの搬出など各世帯で維持管理することとなります。 物件管理 …

供給数の増加傾向で価格下落？ 全米の住宅価格の中間値は2022年第一四半期時点で$428,700でしたが、コロナ禍になった2020年からの2年間で 約30%上昇しリーマンショック後の2008年の中間値$180,100からは238%の上昇を示しました。 アメリカ住宅不動産市場に変化？ 2022年の夏を境にアメリカ住宅不動産市場に変化があり深刻な住宅不足解消の兆しが見えています。 パンデミックの最中での物件供給激減（売り控え）と在宅勤務奨励による引っ越し需要増、建築材料不足による資材価格高騰、歴史的な低金利が重なり、記録的な住宅不足から過去二年間は住宅価格の高騰を招きましたが 2022年6月以降、住宅在庫件数（供給数）が急上昇をし、販売中の物件数は前年比19%もの増加を記録し、過去5年間で見ても最大の増加率でしたが、依然コロナ禍前の約半分の水準で推移しています。 過去二年間の価格上昇率が激しかった都市ほど在庫数の増加率がより高く、既にコロナ前から価格が高かった都市においては在庫数が減少している都市もあります。 価格は依然として高水準? 住宅在庫件数の急増にも拘らずまだ物件価格自体は上昇幅の減少に留まり、まだ下落には至っていないのが現状ですが、 購入者層の物件購入意欲は徐々に減少し始めています。 昨今の住宅価格高騰で手ごろな価格で購入できる価格帯の案件が少なくなったため、平均的な収入の購入者層が平均的な物件を購入しようとしても融資額に占める返済金の割合が融資機関の目安となる3割程度を超えてしまうため、融資が下りないことが挙げられます。 これらの楽観的なシナリオは2008年のクラッシュは悪い融資に関係していましたが、今回のパンデミックではこのような悪種の融資の影響ではなかったということから明るい予測を述べています。 多くのアナリストは価格下落の心配はない、との予測を述べている これらの楽観的なシナリオは2008年のクラッシュは悪い融資に関係していましたが、今回のパンデミックではこのような悪種の融資の影響ではなかったということから明るい予測を述べています。 リーマンショックの再現か？ 過去50年の歴史を遡ってみてみると、カリフォルニア州の住宅価格は1976年から1980年にかけて年率19%の割合で急騰しました。その後1982年には5.4%の下落となり、1976年から1980年の全国的な年率10%の価格上昇は、1982年には1.1%の低下をし、全米19の週で価格が下落しました。 今回は1990年代初頭のように景気の悪化が住宅購入の不振を長期化させたときのようにゆっくりとした長い減速なのでしょうか？ 1986年から1990年にかけて年率12%のカリフォルニア州の住宅価格上昇は次の5年間で年平均2%の下落に代わり、年率5%の上昇は1990年から1994年にかけて3.4%に低下しましたが、全米の15州ではその5年間で少なくとも1年下落が見られました。 2022年における価格下落の心配は？ 過去7回に及び価格下落を経験している過去50年の間で約18%の割合で価格下落の年を経験していたということを踏まえると、2008年と違って2022年における価格下落の心配はない、という楽観論に対する警告としては、「地域的な価格下落の可能性を含んでいる」ということかもしれません。

住宅市場は再び崩壊するのか？ 米国はすでに不況に突入している可能性がある。経済が縮小している。インフレは高騰し、株式市場は価値を失いつつあり、Googleでは、”Is the U.S. officially in a recession? “という検索がトレンドになりつつあるそうです。 もし、まだ不況でないとしても、不況の崖っぷちに立たされているのかもしれない。そして、1980年代後半の大不況でPTSDになった人たちは、再び不況に陥れば、好調な住宅市場も沈没するのではないかと懸念しています。 前回の大不況では、金融危機が長期化し、住宅市場が大きな打撃を受けた。不良債権化した住宅ローンは、多くの差し押さえ物件となり、無数の新築住宅が空き家となり、何百万人ものアメリカ人が経済的に困窮することになった。失業率は急上昇した。失業率は急上昇し、企業はシャッターを下ろしました。 多くのアメリカ人は、あの18ヶ月間の悲惨な状況を繰り返したくはないだろう。この2年余りの住宅市場の高騰は、価格の高騰、入札競争、投資家の流入など、かつての高騰期と多くの類似点が見られる。しかし、今回は住宅市場が景気後退の原因にはならず、むしろ景気後退を食い止めるのに役立つかもしれない。 「全米住宅建設業者協会のチーフエコノミストは、「住宅は経済をリードしています。”住宅は不況時に最初に弱くなることが多いが、最初に立ち直ることも多い”」と言う。 ほとんどの不動産専門家は、住宅価格がわずか2年間で全国的に31％以上上昇したにもかかわらず、住宅市場がバブル状態にあるとも、低迷する経済にとって脅威であるとも考えていない。(Realtor.com® の住宅価格中央値データは2020年6月から2022年6月まで) 今回は、住宅数よりも購入者数がはるかに多く、2000年代とは完全に逆転している。不良債権はほぼ一掃された。貸し手は借り手に対する資格をかなり厳しくしている。 不況なのか、不況でないのか？ しかし、それは経済が不況に強いことを意味するものではありません。一般に、米国の国内総生産（GDP）が2四半期連続でマイナスになると、景気後退の兆しが見える。米商務省によると、第1四半期の1.6％減に先立ち、第2四半期のGDPは0.9％減となった。(最新のGDPは米商務省から8/4木曜日に発表された)。 しかし、米労働統計局によれば、6月の失業率はわずか3.6％と、依然として非常に低い水準にあります。雇用凍結や解雇を行う企業が増えているにもかかわらず、従業員の獲得にしのぎを削っている企業はまだたくさんあるし、もし国が不況なら、もっと多くの人が職を失っているはずで、企業が採用する候補者が足りないと嘆くことはないだろう。 「不況は経済の縮小と同時進行する傾向がある。Realtor.comのチーフエコノミストは言う。しかし、それは非常に穏やかな縮小であると彼女は指摘する。四半期ごとに行われるデータの修正時には、GDPはプラスになる可能性もあります。”まだ雇用の減少が見られないので、リセッションに入ったかどうかは議論の余地があります。” 米連邦準備制度理事会（FRB）のジェローム・パウエル議長は、国は不況ではないと発言しており、ジョー・バイデン大統領もこの意見に同調しています。 パウエル氏は2日の記者会見で、「私は現在、米国が不況に陥っているとは考えておらず、その理由は、経済が好調な分野が多すぎるからだ」と述べた。 …

住宅ローン金利の上昇は、5月1日から6月にかけて何年にもわたって低下に拍車をかけています。 住宅ローン金利の上昇によって引き起こされた冷え込み傾向は、南カリフォルニアの住宅市場を冷やし続けており、住宅価格と成約数は、通常上昇しているこの時期に下落傾向にあります。 住宅価格は2010年以来初めて5月から6月にかけて下落し、成約数は2013年以来初めて5月の水準以降で下落を示しました。 下落傾向にもかかわらず、専門家は「市場の暴落はまだありそうもないように見える」、と言います。 ガーデングローブのブローカーは、次のように述べています。「私たちは中立的な市場に参入していますが、まだ買手市場には入っていません。」 DQNewsが7月に発表したCore-Logicの数値によると、南カリフォルニアの住宅の中央値、つまりすべての成約の中間点での価格は、6月に750,000ドルで、5月から10,000ドル（または1.3％）下落しました。 価格は依然として高いですが、 2月から5月に設定された価格記録からわずかに後退しています。 しかし、価格の上昇率は縮小しており、先月の中央値は1年前からわずか10.5％上昇しています。これは、18か月間の前年比で最小の増加です。 成約数も5月のレベルから1.3％減少しましたが、2021年6月のレベルから25.3％、つまりほぼ7,000件減少しました。 先月の20,289件の成約数は、2020年6月にパンデミックの封鎖が発生したときを除いて、過去14年間で6月の中で最も遅いペースでした。 先日発表されたCaliforniaAssociationof Realtorsの数字は、南カリフォルニアの住宅市場で同様の下降傾向を示し、価格と売上高は5月から6月に下落し、前年比で価格上昇が縮小しました。 州全体の中央値は、既存の一戸建て住宅の昨年からわずか5.4％上昇し、CARの数値は863,790ドルに上昇したことを示しています。これは、2年間で州の前年比で最小の価格上昇です。 ベイエリアの不動産ブローカーは声明のなかで、「カリフォルニアの住宅市場は、過去2年間に見られた熱狂的な水準から引き続き減速している」と述べました。 「ここ数週間、金利が横ばいになり、上場価格を上回って売る住宅が少なくなったことで、将来の買い手は…競争が減り、入札戦争に巻き込まれる可能性があります。」 CARのチーフエコノミストによると、カリフォルニアの住宅の約50％が当初の提示価格よりも高い価格で販売されたのに対し、今年初めには約75％が提示価格を上回った。住宅の販売にかかる時間の中央値は、3月の8日と比較して、6月には11日に増加し、「住宅価格への上昇圧力は冷えた」と答えました。 市況の冷え込みは主に年初からの住宅ローン金利の急上昇に起因しています。フレディマックによると、人気のある30年固定金利住宅ローンの平均金利は、2021年の3％弱から5.51％に急上昇しました。 住宅を購入するために資金を必要とする購入者の場合、6月までの3か月間で毎月の住宅支払いは24％増加しました。これは、少なくとも住宅ローンを必要とするバイヤーの間では、需要を抑制しています。 「私たちはより多くの現金オファーを見受け、ほとんどの場合、それは投資家です。」とガーデングローブを拠点とするブローカーは言いました。 CARエコノミストによると、販売されている住宅の構成の変化も中央値を下方修正し、市場の低価格での成約数が増加し、高級住宅の成約数が急減している。州全体で、百万ドルの住宅販売のシェアは5月から6月に8.3％減少し、CARの数字は、200万ドル以上の住宅の販売が17.9％減少したことを示しています。 一方、50万ドル未満の住宅の売り上げは2.1％増加しました。 …

食料コストを押し上げる4月の食品の消費者物価は前年比9.4％上昇し、1981年以来最大の上昇となった。 パンデミック前から1ガロンのミルクが約25％増加し、小売ベーコンが35％増加したため、米国の食品インフレがさらに悪化する可能性があることは想像に難くありません。しかし、証拠は、さらに高い価格が間近に迫っていることを示唆しています。消費者は実際、生産者、流通業者、レストランなどの中小企業が直面している高騰する費用の全額からこれまでのところ保護されてきました。 ミシシッピ州ジャクソンに3つのレストランを共同設立したジェフグッドを例にとってみると、約18か月前、手羽先の40ポンドの箱の費用は約85ドルでしたが、今では約150ドルにもなる可能性があります。食用油と小麦粉の費用は過去5か月でほぼ2倍になっていると彼は言いました。しかし、上昇しているのは原料価格だけではありません。彼は労働とサービスにももっとお金を払っています。彼のエアコンを維持している会社でさえ、訪問ごとに40ドルの燃料料金に取り組んでいます。それに対処するために、彼はメニューの価格を上げました。 ピッツェリアの特製料理である手羽先の15ピースの注文は、COVID-19がヒットする前に13.95ドルでした。現在、一部のレストランがロブスターを使用しているように、手羽先のコストは「市場価格」でラベル付けされているため、大きく変動する可能性があります。ピーク時には、メニューの価格は約27.95ドルになる可能性がありますが、それはほとんどマージンがありません。「実際のコスト」は約34ドルに近いと見積もっています。彼は、価格を上げ続けるか、手羽先を外すかを決定しようとしています。 生産者が商品に対して受け取る価格と、日常の顧客がレジで支払う価格との違いは、生産者物価指数と消費者物価指数を比較することで確認できます。 見出しやエコノミストが引用したインフレを測定するためのベンチマークであるCPIは急上昇しています。政府のデータによると、4月の食品の消費者物価は前年比9.4％上昇し、1981年以来最大の上昇となった。鶏肉、新鮮なシーフード、離乳食は記録的な増加を見せました。 しかし、PPIで測定された多くの食料コストは、CPIレートよりも速く加速しています。 5月12日に発表された政府のデータによると、4月のインデックスの平均卸売食品価格は前年比で18％上昇しました。 これは、ほぼ50年間で最大の12か月の増加でした。全米レストラン協会によると、卵は220％急増し、バターは51％急増し、油脂は41％増加し、小麦粉は40％増加しました。 データは、生産と流通のパイプラインでのペントアップインフレが消費者物価にフィルターをかけ続けることを示唆しています。金融サービスグループエコノミストは、次のように述べています。 「しかし、彼らは最終的にそれらの値上げを通過させる必要があるでしょう。」 CPIバスケットに含まれる食品の価格変動は、PPIより1〜2か月遅れているため、最近の生産者の上昇は、「消費者が今後数か月で目にする価格の大幅な上昇につながる可能性があります」とチーフエコノミストは述べています。 そしてその間、食料生産への圧力は高まり続けており、PPIが上昇し続ける可能性があることを示しています。農家は、肥料不足、干ばつ、悪天候、米国の鳥インフルエンザの発生など、国の産卵鶏のほぼ10％を殺した無数の課題に直面しています。加えて、ウクライナでの戦争とその肥料供給と燃料市場への影響は、問題を悪化させるだけです。 これらすべての要因により、作物、家畜の飼料、肉、その他の食料供給が減少し、価格の上昇につながる可能性があります。 すでに4月に、米国農務省は、ほとんどの主要食品の生産者価格インフレに関する2022年の予測を引き上げました。食用油と農場レベルの小麦は、12月の予測でそれぞれ5％と4％もの値上がりが見込まれているのに対し、今年は約40％の急増が見込まれています。 食料価格の上昇の見通しは、米国経済のより広範な傾向を反映しています。インフレ率の上昇の新時代は、パンデミックの急増前に米国の消費者、企業、投資家が慣れ親しんでいた1.5％〜2％の範囲よりも頑固に高くなる可能性があります。 セントルイス連邦準備銀行の副総裁は、次のように述べています。 この状況はまた、ジョー・バイデン大統領が、民主党がインフレに対する有権者の怒りを克服するために彼らの努力を倍加しなければならないと言った理由を強調しています。 バイデンは最近、インフレを「容認できないほど高い」と呼んだが、それと戦う責任は米連邦準備制度にあると述べた。 食品価格については、インフレの影響はサプライチェーンの真ん中からも発生します。つまり、食品を倉庫に保管し、レストランやその他のフードサービスグループに配送するディストリビューターです。 国際外食産業流通業者協会の最高経営責任者は、独立した流通会社は、燃料から設備、労働に至るまで、あらゆるもののコストが高くなっていると述べています。ディストリビューターの間でインフレは10代半ば以上で実行されていると彼は言った。 「政府が公表しているものよりも高い」と述べ、マージンがわずか1％から2％であるため、より多くのディストリビューターがレートを上げる可能性が高いと付け加えた。 …

住宅価格高騰？ 制御不能な入札合戦？ 投資家が市場に殺到？ 過去2年間、住宅価格が毎月のように過去最高を更新しているのを、アメリカは心配そうに見ていた。この2年間、住宅価格は毎月のように過去最高値を更新し、多くのバイヤーが希望価格を6桁も上回る金額を提示して、物件を手に入れた。15年前に世界経済を揺るがした住宅バブルを彷彿とさせるような光景である。 市場が沸点に達するまで加熱したとき、ほとんどの不動産専門家は「住宅市場はバブルではない」と断言した。住宅ローンの金利が2％台半ばという前代未聞の低金利だったため、買い手は膨れ上がった価格を買うことができたという。 また、住宅ローンの貸し手も、再び差し押さえの危機を引き起こすような不良債権を作るようなことはしなくなった。そして今回は、危機的状況にまで達した住宅不足のため、売り物件よりも買い手が多く、2007〜08年の暴落前とは正反対の状況になっている。これは、2007〜2008年の住宅危機以前の状況とは正反対である。このような市場であれば、この熱狂を支えることができるだろうと、彼らは説明した。 しかし、住宅ローン金利が過去10年間で最も高くなり、先週は5％に達し、上昇を続けていることから、そうとも言えなくなったかもしれない。その専門家の多くが、住宅市場はバブルに近づいている、もしまだバブルでないなら、と警告を発している。 住宅購入者が市場から値崩れする前に購入できる金額は限られている。住宅ローン銀行協会によると、金利が4％を超えた3月には、住宅ローンを申し込む人の数が5％減少したという。 全米では、同じ住宅を購入する場合、1年前に比べて毎月の住宅ローン返済額が約42%も増えている。3月に前年同月比14％上昇した住宅価格と、2ポイント近く上昇した住宅ローン金利の上昇という強力なコンボが、こうした住宅ローン請求に毎月何百ドル、いや何千ドルも上乗せしているのである。 そして、それは潜在的な購入者が他のすべてに費やしているものに加えてのことだ。家賃は前年比で約17%上昇し、インフレ率は8.5%、ガソリン価格は約40%上昇しています。多くの人々は、ただただ疲弊しているのだ。 住宅価格、住宅ローン金利、家賃の高騰を同時に処理することができるのでしょうか？無理だと思う人もいる。 Realtor.com®の経済調査マネージャーは、「まだ住宅バブルではないが、このまま価格が上昇し続ければ、バブルに近づくだろう」と述べている。 「住宅ローン金利が上昇し続ければ、売上が減少し、価格もそれに追随して調整される市場も出てくるだろう。 しかし、「市場が大暴落したり、差し押さえ物件が急増することはないだろう」と付け加える。 経済調査マネージャーは、地域の不動産市場にもよるが、5%から15%の価格下落があり得ると予想している。ラストベルトのように、新しい居住者を惹きつけるのに必要な良い仕事がなく、経済が停滞している地域は、より大きな価格下落に見舞われる可能性が高い。オハイオ州トレドやニューヨーク州ロチェスターなどでは、すでに価格が下落している。 しかし、価格の緩和を期待した購入者は、おそらく失望することになる。たとえ価格が下落しても、住宅購入者は毎月の住宅ローン支払額の上昇に悩まされることになる。金利があまりにも急速に上昇したため、価格の下落を補って余りあるほど、住宅購入者に負担を強いることになりそうです。 また、高収入の技術職や製造業が多く存在する、より魅力的な地域は、価格がまだ上昇し続ける可能性があります。 建築コンサルタント会社Zondaのチーフエコノミスト、アリ・ウルフ氏は、「今、人々は予算を伸ばし始めている」と言う。「市場は、わずか6カ月前よりも活況を呈しているように見えます」。 価格は今後も上昇し続けるだろう-今のところは。

米国の住宅の成約数は、住宅ローンの利率の急速な上昇と記録的な物件価格の高値が住宅購入者を思いとどまらせたため、3月にほぼ2年で最も遅いペースに減速しました。 全米不動産業者協会によると、既存の住宅販売は先月2月から2.7％減少し、季節調整済みの年率577万件になりました。 これはエコノミストが期待していたことと一致しており、年間477万戸の成約件数があった2020年6月以来、最も遅いペースです。総価格合計は2021年3月から4.5％減少しました。 住宅ローン金利が急上昇し、30年固定金利住宅ローンの平均金利が先月末までに約4.7％に上昇したため、成約件数の減速が見られました。先週、高インフレが続く中、平均金利は10年以上ぶりに5％に達しました。フレディマックによると、1年前の30年の金利は3.04％でした。 NARのチーフエコノミストは、住宅価格の年間中央値の伸びは12月までに5％程度減速する可能性があると述べており、住宅ローンの利率の上昇は、伝統的に住宅販売で最も忙しい時期である春の住宅購入シーズン中の住宅購入の方程式を複雑にしています。

パンデミックがカリフォルニアの人口トレンドに変化をもたらしました。 死亡率の上昇、出生率の低下、そして最も劇的なことに、大量の人口移動は、必要に応じて、沿岸郡から内陸郡や他の州に移動します手ごろな価格の住宅費から逃れる、または新たに在宅勤務がトレンドとなったことで、 南カリフォルニアでは、これらすべての要因が組み合わさって、ロサンゼルス郡とオレンジ郡の人口が2020年7月1日から2021年6月30日までに合計176,000人減少し、リバーサイド郡とサンバーナディーノ郡は約48,000人増加しました。 米国で最大のサンフランシスコ-オークランド-バークレーの大都市圏を上回り、米国で12番目に大きな大都市圏になりました。南カリフォルニアの4つの郡とカリフォルニア全体の状況を見てみましょう。 ロサンゼルス郡 •2020年7月1日、人口：9,989,165人。 •翌年：出生99,716人、死亡82,350人、米国の他の場所への純損失179,757人、海外からの純利益4,023人、合計159,621人（-1.6％）の減少。 •2021年7月1日、人口：9,829,544人。 •ランク付け：LA郡の人口は依然として米国の他の郡のほぼ2倍ですが、159,621人の居住者の損失も米国で最大であり、1.6％の減少は最大でした ロサンゼルス郡の人口は過去数年間減少していますが、この最近の減少はこれまでで最大でした。カリフォルニア大学の在宅勤務の現象を研究している専門家は、次のように述べています。 「特に、人々は住宅費の高い地域を離れて仕事を続けることができます。テキサスに移動しても、ロサンゼルスやサンフランシスコの勤務先でリモートで仕事をすることができます。」 パンデミック中のLA郡の人口減少を「兆候であるが、壊滅的ではない」と見ています。実際、住宅市場に少し圧力をかけたり、交通を改善したりすれば、いくつかのプラス面があるかもしれないです。 オレンジ郡 •2020年7月1日、人口：3,184,101人。 •翌年：出生32,347人、死亡25,108人、米国の他の場所への純損失25,019人、海外からの純利益1,214人、合計で16,292人（-0.5％）の減少。 •2021年7月1日、人口：3,167,809人。 •ランク付け：オレンジ郡は、カリフォルニアで3番目に大きい郡であり、米国で6番目に大きい郡です。その16,292人の損失は国内で18番目に大きかった。 オレンジ郡は、ロサンゼルス郡と同様の課題に直面しています。非常に高い住宅費と、リモートで実行できる仕事に従事する多くの労働者です。 「オレンジ郡に住んでいて、手ごろな価格ではないことに気付いた人が、仕事を続けてリバーサイド郡に移動し、フリーウエイ91でそのひどい通勤を頻繁に行う必要がない可能性があります」と専門家は述べています。 USCの教授は、オレンジ郡が特に高額になり、若い居住者やサービスプロバイダーの多くが住宅を探すために立ち去ることを余儀なくされていることを警戒しています。 リバーサイド郡 •2020年7月1日、人口：2,422,764人。 …

バブルウオッチ（カリフォルニア） カリフォルニアにある一戸建て住宅の第3四半期の平均販売価格は814,580ドルで、12か月で17％上昇しました。全国では363,700ドルで年間16％上昇しました。 しかし、住宅購入者が実際に支払う金額（月々の支払額）に関しては、一部の賃金上昇と歴史的な低住宅ローン金利が、その販売価格の痛みの一部を鈍らせました。 全米リアルター協会加入者のエコノミストによるとカリフォルニア州民の42％が住宅購入資格基準を満たすことができるとし、これは、春の40％から増加していますが、パンデミック前の2019年第4四半期の48％から減少しています。全国的にも同様の傾向が見られました。 2010年から2019年まではカリフォルニア州民の平均51％が居住用住宅を買う余裕がありましたが、 全米平均では73％でしたが2000-2007年のバブル期間において全米平均で70％でした。 2008年から2012年に何が起こったのかというと、低料金です。 これによりカリフォルニアの最初の居住用住宅購入の手頃な価格の平均が64％高くなりました。 対全米では78％です。 バブルの懸念が再び現れると想定すると、パンデミック時代の大流行は、歴史的な低金利下においても、典型的なカリフォルニア人が所有者になる可能性を大幅に低下させました。 今後住宅ローン金利が上昇するようになった場合、手頃な価格帯案件が減少する傾向にあるというのが厄介となっています。なぜならば金利設定の重要な要素であるインフレ率が上昇しているためです。 消費者物価指数によると、2000年以降、米国のインフレ率は平均2.2％でしたが、フレディマックによると、30年住宅ローンの平均金利は5％でした。歴史的にみてローン利率が生活費物価上昇よりも2.8パーセントポイント高くなっていたのに対し10月の米国のインフレ率は6.2％で住宅ローン金利のベンチマークが連邦準備制度の支援を受けて人為的に低く抑えられ平均で3.1％程度となり、インフレ率を3.1ポイント逆に下回る結果でした。 今日の過熱した不動産価格設定はすべて「単に需要と供給」に関するものですが、需要とは、実際に購入する余裕のあるバイヤーが大勢いるとうことを意味していて現時点では需給バランスによる価格高騰が見られていると判断されています。

アメリカの不動産価格はどうなっていくのでしょうか？ コロナ禍に突入した2020年4月以降（第二四半期以降）の米国不動産は前年比で取引件数は減少傾向となり、成約価格帯の上昇は見られませんでした。その後2020年の夏頃（第三四半期）からは徐々に取引件数が増え、例年の水準をはるかに上回り2021年になると米国不動産取引が最も活発となる春から夏にかけては、売出価格を大きく上回る価格提示が顕著となり、取引数、価格ともに過去最高の上昇率を記録しました。従来はオフシーズンとなり取引件数が減り価格水準も減少傾向となる10月、11月に至っても未だ価格上昇が続いています。 価格上昇が続く大きな理由は、売出物件数の減少（供給減）と購入希望者の増加（需要増）が同時に且つ大幅に発生したことです。供給減の背景は、コロナ渦で有効な対処方法が確立しない日々が続きウイルスが日々進化するなかで心理的な不安面から不特定多数の人たちを家に立ち入らせないことで感染リスクを避ける多くの売主が物件の売却を見合わせてしまったことに加えて、新規住宅建設に対する行政の規制強化、近隣住民による低所得者層向け住宅建設に対する非協力的な姿勢、住宅建設資材の高騰、などにより新規住宅建設や住宅供給が増えないことで、物件不足の状態が慢性化しました。 需要増の背景には、歴史的な米国低金利が2021年に益々顕著となり、2020年年初時点の金利は3.7%程度であったものが翌2021年年初に2.6%程度まで下落し、融資額に対する生涯返済額が大幅に減少したことが拍車をかけ、且つリモートワークが主流となったことによる自宅内のオフィスまたは書斎スペースの確保を求め広い物件へ移住する層が賃貸物件の賃料相場を押し上げたため、賃貸から購入に切替える人々が例年より増加したことで、需要増を顕著にしました。 失業率は2021年夏以降全米各州で徐々に改善され、様々なレストランや小売店、サービス業などが稼働を再開する中、従来の賃金水準より高賃金を提示しなければ採用が困難となるなど、雇用関連のコスト増が社会問題となり、物流面の問題などから消費者物価が慢性的に上昇し続けることが見込まれている中、2022年以降は金利上昇の政策が予想されており徐々に2020年年初の金利水準まで戻るのではないかという見方もあり、金利上昇が不動産価格の上昇を緩和すると予想されるが、供給数増加が追い付かない限り引き続き売手市場が続くであろう。

今回はロサンゼルスの人口流出に関して、そしてそれによる住宅価格の変化についてを記事にまとめました。 コロナパンデミックによる価格変化   1 アメリカの雇用と収入額が深く関係   2 LA内陸部と沿岸部の住宅価格   3 州外への人口流出    4 今後予想できること   5 まとめ   6 1. コロナパンデミックによる価格変化 2020年コロナパンデミックにより、生活様式や雇用状況の大きな変化に伴い、内陸部と沿岸部の人口率や住宅価格に変化がみられました。ロサンゼルスのデイリーブリーズ社の記事によると、2020年8月時点の賃料水準のデータからはカリフォルニア州内陸部の地域では賃料上昇は3.5％程度、沿岸部の地区では0.1%の下落傾向を記録していましたが、経済が再開されつつある2021年8月時点には内陸部で賃料が12.5%の上昇を記録し、沿岸部では1.9%の下落傾向が見受けらました。 2. アメリカの雇用と収入額が深く関係 ィコロナによるロックダウン直後の2020年には、パンデミックによる住宅価格の値下げと、テレワークが推奨された事により住居スペースの拡張の需要増加により、内陸部への人口流出が目立ちました。しかし最近の経済再開を受け、内陸部の賃料の上昇に加え、支払いに追いつかない住居者が増えたことにより、CA州外への人口流出に拍車がかかっているようです。 3. LA内陸部と沿岸部の住宅価格 …

前年比との価格変動 南カリフォルニアの６つの郡の2021年7月の中間価格は過去最高を更新し$681,750で前年同月比で17.5%の上昇を示し、過去12か月間で$102,000も上昇する結果となりました。 以下に前年比との上昇率を出してみましたが、この上昇率は日本では考えられない数字ですね。筆者が住んでいるロサンゼルスでは年々物価や住宅価格の高騰しています。それに伴い平均お給料も日本に比べて高いのが特徴です。 南カリフォルニアの住宅価格の変動を見ると、数年前に購入して高額で家を売り、それを元金にして新たに投資するという富裕層はとても多いです。未来の投資に賭けるには夢のある金額…という見方もできますね。 郡別の中間価格 ロサンゼルス郡　$795,000 （前年同月比18.7%増） オレンジ郡　$904,000 （前年同月比16.6%増） リバーサイド郡　$525,000 （前年同月比23.2%増） サンバナディーノ郡　$455,000 （前年同月比21.3%増） サンディエゴ郡　$730,500 （前年同月比15.2%増） ベンチュラ郡　$735,000（前年同月比16.5%増） 南カリフォルニア州今後の住宅価格の見通し 今後も緩やかに価格上昇の見込みがあると言われています。 ただし、どこでも良いというわけではなく、同じ南カリフォルニアであっても場所により不動産の価格は大きく異なってきます。今後価格が伸びるであろう住宅を購入するには、いくつかヒントがありますので、是非以下を参考にされてみてくださいね。 学区レベルが良い お子様がいる方は必須項目ですね。学区レベルが良い＝治安が良いという構図になります。治安が良いエリアは必然的に住宅価格も高いですが、その周辺での職業もお給料がほかに比べて高い傾向です。好エリアであれば住宅価格が今後急激に下がる…ということも考えにくいです。 都市開発が進んでいる …

日本人が移住するなら世界最高の住環境として南カリフォルニアのロサンゼルスが挙げられます。 その理由と、住みたい街ベスト5について説明させて頂きますね。 マリナデルレイ、プラヤビスタ(シリコンビーチ)   1 トーランス・パロスバーデス   2 ビバリーヒルズ   3 ダウンタウン    4 アーバイン・ニューポートビーチ(オレンジカウンティ)   5 まとめ   6 1. マリナデルレイ、プラヤビスタ（シリコンビーチ） ロサンゼルス国際空港の北約10キロメートル、ハーバー沿いの華やかさと新しい街並みで人気のエリアです。この10年間で一気にテック系企業が500社以上集積し、グーグル、ユーチューブ、フェースブック、なども大きな開発拠点を構えています。プールやフィットネスセンターなどの建物共用施設の充実した築浅コンドミニアムが多いのが特徴です。日系スーパー（ミツワ）が近くにあり、スーパーマーケットのホールフーズをはじめ食料品店が多くあ流ので便利です。ショッピングモール、レストラン、映画館などがあるので飽きることはなく、緑豊かで安全な街としてITやエンターテインメント産業の関係者の移住者が増えています。日系企業が多く集まるトーランス方面のオフィス街への通勤にも便利です。人気の街であることから、隣接するベニス、サンタモニカも含め近年で最も住宅価格が高騰し人口が増加傾向にあります。 治安   よい、ただし空港に近くなる程気をつけた方が良い 特徴   戸建て、タウンハウスなどが多い、日本人が多い …

ロサンゼルス基本情報 こちらではロサンゼルスの基本情報をご紹介します。アメリカは州によって法律や税金の金額が変わります。州や場所によっても国籍比率なども大きく異なり、特にロサンゼルスやサンフランシスコ、サンディエゴがあるカリフォルニア州は移民が多く様々な人種が住む街です。皆さんご存知の通り、天気は通年通して暖かくカラッとしていて大変過ごしやすいです。ロサンゼルスへの移住を決める際の理由としてもっとも聞かれるのが、天気の良さに惹かれて…というのも納得です。(筆者も天候を理由に移住してきたひとりになります！) ロサンゼルス人口 約3,900,000人ほど、日本人の人口はNYに次いで2番目に多い都市とされています。 天候 1年通して温暖、湿度もなくカラッとしています。青空とヤシの木のコントラストが美しい街並みを作り上げています。夏の平均気温は21度〜26度、冬の平均気温は5度〜10度です。冬は日が出ている間は暖かいですが、早朝と夕方は羽織ものが必要になります。ダウンジャケットを着るほど寒くなる日は冬でも、年数日あるかないかなので大変過ごしやすいです。 交通 メトロバス、カルバーシティバス、ビッグブルーバスが主要なバスになります。その他メトロ電車も通っており、ダウンタウンから全ての路線が始まり、戻ってくる仕組みになっています。主なハイウェイは 5/ 10/ 101/ 110 /405 です。どのハイウェイも金曜日が特に渋滞が酷く、ロサンゼルスは渋滞と切っても切り離せない関係です…職場や学校への通学への時間を含め、渋滞時間を考慮して家購入を検討していただいた方がいいでしょう。 空港 国際空港は通称LAXと呼ばれており、日本への直行便も出ています。LAXまではシャトルバスも各地から出ていますが、最近は配車アプリのUberやLyftを使用する方が多いです。配車アプリを使用して下車、または車を待つ方は専用の乗り場があるのでご注意！ 税金 セールスタックスは日本でいう消費税に値します。日本では一律で消費税が定められていますが、アメリカの場合は市により異なります。サンタモニカは10.5%、トーランスは9.5%です。ロサンゼルス全体の平均セールスタックスは9.5%ほどになります。 エリア別特徴 一概にロサンゼルスと言っても、様々な街で構成されています。 その街によって特徴や風景も異なり、そこがロサンゼルスを魅力的にするエッセンスにもなっています！ファミリー向けの街、観光地とされる街、LGBTQに寛大な街、日本人が多い街、ビーチが近い街など様々です。特徴から自分の希望に見合った土地を絞り込む事も可能です。長く住む街は自分にとって居心地の良い場所でありたいですね！今回は治安の良さをレベル５段階で表しています(1から5にかけて治安が悪い⇨良いとなります)。是非参考にされてみてくださいね。 サンタモニカ、ウェストウッド …