カリフォルニアについて

今、住宅が置かれている奇妙な状況について 今日の住宅市場には、誰もが疑問を抱いている。 まだ売り手市場なのか、ついに買い手に有利な市場になったのか？  答えは、どちらとも言えない。 インフレ、経済、住宅ローン金利などの先行きが不透明なため、市場は混乱し、買い手からも売り手からも力を奪っています。    リアルター協会のチーフエコノミストは、2月4日に終わる週の住宅データの分析で、「今日、不動産は『誰の市場』でもない」と指摘しています。「売却を決定した住宅所有者数は引き続き停滞しているが、買い手がまだ控えていることを反映して、在庫と市場滞在時間は増加し続けている。」 最新の不動産統計が住宅購入者と売却者にとって何を意味するのか  30年固定金利の住宅ローン金利は、10月に記録した20年ぶりの高水準である7.08%から低下したものの、依然として多くの購入者が契約締結を躊躇するほど高い水準にあります。  フレディマックによると、2月9日に終わる週の金利は6.12%に上昇し、最近のギザギザ路線を継続した。 一方、物件価格の中央値は1月に40万ドル前後で推移し、依然として昨年より高い水準にある。2月4日に終わる週の価格は、前年同期のこの週と比較して7.7%上昇した。 「住宅価格の高騰と住宅ローン金利の上昇により、多くの購入希望者の資金が購入可能な価格に達していないため、市場の動きと価格は、住宅ローン金利の動向によって通常よりも大きく左右されるでしょう」 市場に放置される住宅が増加 住宅価格と住宅ローン金利が依然として不快なほど高いため、買い手がつかず、埃をかぶった不動産物件が大量に出回っている。2月4日に終わる週の住宅在庫は、前年同期の水準から70%も増加した。 その結果、多くの住宅所有者が家を売りたがらない状況が続いている。2月4日に終わる週の新規リスティングは、1年前より11%減少した。 これは、31週間も継続して前年比で売り手が減っていることになるが、それには理由がある。売り手は売るのに苦労するだけでなく、もし売れたとしても、他の買い手と同じように高い住宅価格や住宅ローン金利に直面しなければならず、全体として損なシナリオになる可能性がある。 「高いコストと住宅ローン金利は、売却後の住替えを希望する住宅所有者の負担を大幅に増やし、現在の地域に留まらせる可能性があります」と多くの人は、そのまま住み続けることにしています。 さらに、新規物件数が減少しているため、住宅購入者は、古くなった物件や高値で取引される物件を選別することに、それほど魅力を感じないかもしれない。  「新規物件が減少する中、売りに出されている住宅の数が増えているのは、高コストの中で買い手の関心がまだ低いことを反映している」と言われている。 住宅購入者にとっての朗報 全体として、住宅市場は28週間にわたり、前年同期より長く売りに出される傾向にある。  しかし、これは、古い物件に目を通し、掘り出し物を探すバイヤーにとっては、またとないチャンスとなり  「1月のデータでは、値下げされた住宅の割合が大幅に増えており、前年同期の2倍以上になっています」と言われてます。 市場の緩やかな動きは希望のシグナル 多くの売り手と買い手が窮地に立たされているにもかかわらず、市場が前進している証拠もある。  「12月の中古住宅販売件数の減少が緩やかになったことに加え、新築住宅販売件数と住宅販売保留件数がともに増加した。取引の初期段階を追跡するこれらの指標は、非常に緩やかな改善を示すセンチメントデータと一致する。」 買い手には、選択肢を慎重に検討する時間がより多く与えられている。そして、住宅が見つかれば、取引を試みることができます。 売り手は、在庫が急増しているにもかかわらず、1月のデータでは、ほとんどの住宅市場で売りに出されている住宅が、大流行前の一般的な住宅数よりも少ないことを心強く思うことができる。売り手が適切な価格の良い住宅を持っている場合、それはおそらくすぐに成約に至ります。  「全体的な販売期間が長くなる傾向にあっても、最も望ましい住宅の販売期間は長くなるとは限りません」 やがて近いうちに、買い手も売り手も、もっと多くの取引で握手を交わすことになるかもしれない。 これはビジネスを販売する上で最も重要かつ複雑なものの一つです。あなたのビジネスを販売する準備を得るためのプロセスを通じてあなたを導くために適切な専門家を持つことは不可欠です。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

ビジネス売却のための９のアドバイス ビジネス売却を控えた中小企業経営者のための10のアドバイスを以下に紹介します。 １，準備をする。 ほとんどの人々は、滅多に病気やリタイアのために計画を立てることはありませんがひとつだけ確かなことは、すべてのビジネスは状況が変化し、時には閉鎖されるということです。自分に何かあったときのために、将来の経営計画を立てておきましょう。 ２，帳簿を整える。 最新の財務情報は非常に重要で、利益を確保することの重要性は不可欠です。公認会計士に、あなたの撤退計画や、多少の税金を払っても、利益を最大化し、不必要な経費や個人的な経費を最小限に抑える必要性を理解してもらいましょう。帳簿をきれいにすることで、2～5倍のリターンが見込めることがよくあります。例えば、毎月1,000ドルの個人的な無駄な出費があり、金融機関がそれをキャッシュフローに戻すことを認めない場合、事業価値として12,000ドルから60,000ドルのコストがかかっていることになります。 ３，在庫を一掃し、時代遅れの資産を売却する。 時代遅れの在庫や余分な在庫は、ほとんどの買い手が買ってくれませんし、古くなった在庫は、ビジネスの売却にマイナスの影響を与える可能性があります。未使用、時代遅れ、または壊れた機器を売却または処分する。すべてが正常に動作している必要があります。 ４，契約書を見直す。 顧客やサプライヤーと契約している場合、それらが最新のものであること、書面であること、そして最も重要なことは、譲渡可能であることを確認することです。そうすることで、ビジネスの価値が失われるのを防ぐことができます。例えば、ある販売代理店の長年（50年以上）の事業主は、契約期間が満了し、メーカーから更新されない契約を抱えていた。そのビジネスは、ほぼすべての価値を失い、オーナーは清算することになりました。 ５，多角化する。 いくつかの大口顧客を持つことは素晴らしいことに思えるかもしれませんが、顧客の集中は、実際にはあなたのビジネスの価値にマイナスの影響を与えます。売上の15％以上を1つの顧客に依存しないようにしましょう。 ６，適切なブローカーを雇う。 売却するときには、適切なアドバイザーを雇うようにしましょう。多くの場合、よく訓練されたブローカーは、それ自体に価値があります。自社の規模に合ったブローカーと面接し、あなたが適切なライセンスとあなたの地元の市場でアクティブなブローカーと話しているということを確認してください。これは大きな違いになります。ほとんどのブローカーは、世界中のバイヤーにアクセスすることができます。少なくとも1年前にブローカーを探し始め、あなたのビジネスの価値についての彼らの考えを得るために事前に開始します。 ７，適切な弁護士を雇う。 ビジネス売買の取引に経験豊富な弁護士を知っているかどうか確認してください。 これは現在取引されている弁護士ではないかもしれません。この分野での経験が浅いと、結局はコストがかかることになり、この段階でのミスは非常に高くつく可能性があります。 ８，販売と購入価格の割り当てに関連する税務問題で最高のCPAを雇う。 これだけでも税金にかなりの金額を節約することができます。これは、あなたの現在のCPAではないかもしれません。経験豊富なビジネス仲介業者や取引弁護士は、専門家アドバイザーのチームを編成する際に、良いCPAを紹介することができる。 ９，価値を知っているか。 あなたのビジネスの現在の市場価値を判断するのに最適な人は、あなたの市場とあなたのタイプのビジネスでアクティブであるビジネスブローカーまたはM＆A仲介者です。多くのブローカーは、価値に関する意見を無料で提 供してくれます。また、資格のあるBusiness Appraiserもこれを行うことができます。正と負の両方、大幅に値に影響を与えることができますので、考慮すべき多くの要因があります。価値に影響を与える問題には、早い段階で対処するのが得策です。 去り際を知る 事業を売却するタイミングを決めるのは、考慮すべき要素が多く、複雑です。買い手にとってまだ上値があり、毎年の収入と利益が着実に増えているときに、高値で売却するのがベストです。時には、非常に良いオファーがあっても、不況の中でビジネスが失敗するために断られることもあります。多くの企業は、1件しかオファーを受けられないかもしれません。すべてのオファーを徹底的に、慎重に検討しましょう。ビジネス販売は、住宅販売とは異なり、非常に少数のバイヤーがビジネスのために過大評価されません。 これはビジネスを販売する上で最も重要かつ複雑なものの一つです。あなたのビジネスを販売する準備を得るためのプロセスを通じてあなたを導くために適切な専門家を持つことは不可欠です。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

富裕層は「リッチセッション」に備えが必要？ 高所得の米国人の痛みがより大きくなるかもしれない。 通常の景気悪化は、貧困層に悲惨な影響をもたらし、中間層は困ることになり、富裕層は不便を感じる程度ですむ。だが2023年に米経済が景気後退入りすれば、あるいは辛うじてそれを回避できたとしても、通常より大きな打撃を被るのは富裕層かもしれない。 　これは「リッチセッション」（富裕層中心の景気後退）とささやかれている。 ごく一部の禁欲主義者を除けば、貧乏を好む者は誰もいない。もし病気や失業などの挫折に直面すれば、立ちゆかなくなるほど蓄えが乏しい状態では、常にストレスの原因が付きまとう。だが多くの裕福でない人々は、新型コロナウイルス危機が起きてからの数年間、それ以前に比べて経済的にやや余裕が生じている。コロナ流行の初期は政府の救済措置が何度も講じられたおかげで乗り切り、現在は雇用市場のひっ迫による賃金上昇でインフレの悪影響が緩和されている。米連邦準備制度理事会（FRB）のデータによると、所得水準で下位20％の世帯の純資産は昨年7-9月期に2019年末より42％増加し、21年末より17％増加した。アトランタ地区連銀の賃金トラッカーによると、所得水準で下位4分の1に属する労働者の昨年11月の賃金伸び率（12カ月移動平均、年率）は7.4％だった。 ただし注意したいのは、富裕層の賃金伸び率は、高水準のベースから算出するため、控え目な数字になるという点だ。上位20％の世帯の純資産は7-9月期にはコロナ前より22％増加したものの、2021年末よりは（株価下落が響いて）7.1％減少した。アトランタ連銀の指標によると、上位4分の1に属する労働者は、昨年11月の賃金伸び率が4.8％にとどまった。 最近の人員削減についても、所得の高いホワイトカラーが角に大きい影響を受けている。 相次ぐ人員削減の発表で話題を呼んだIT（情報技術）企業の多くは、給与水準が極めて高い。例えば、証券当局への提出資料によると、フェイスブックを運営するメタ・プラットフォームズでは従業員の2021年の年収中央値が29万5785ドル（現在のレートで約3876万円）、ツイッターでは従業員の年収中央値が23万2626ドルだった。また一般的な従業員の給与水準がそれほど高くないアマゾン・ドット・コムなどでは、ホワイトカラーが人員削減の標的となっている。 　高所得者の失業に関して慰めとなるのは、より低所得の労働者よりも再就職が比較的容易とみられることだ。高学歴労働者の職業技能は、他の労働者よりも一般に転職で生かされやすい。ただ、彼らはそれでも一定期間、倹約を強いられるだろうし、転職先では前職ほど高い給与が支払われないかもしれない。 一方、大企業の人員削減が注目を集めているにせよ、今のところ、全体的な雇用データはさほど落ち込んでいない。 その一因として株式市場にあまり反映されない低中所得者層を多く採用する業界で、今も人材確保が難しい状況がある。 レジャー・ホスピタリティー産業では、11月時点で2020年2月の雇用水準に比べて98万人不足していた。 医療・社会的支援の分野では、昨年9月にようやくコロナ前の水準まで回復した。高齢化社会のニーズもあり、2008年の金融危機後に米国の全体的な失業率が急上昇した中でも、この職種は雇用が伸びていた。コロナ前の10年間の成長軌道に戻すためには、さらに約110万人採用する必要があるだろう。 　こうした労働者に対するニーズ――特に米国人が外食などのサービス産業に関わる機会が増えているため――は、年内の景気後退入りを予想するエコノミストの間でさえ、雇用市場が深刻な打撃を受けることはないとの見方が優勢である理由の一つだ。そう考えると、米国の貧困層は弱い経済に対処するために通常より有利な立場にある。彼らは比較的良好な財務状況にあるばかりか、深刻な雇用喪失に見舞われる公算は小さいと考えられるからだ。 　新年の展望としては、富裕層御用達の企業がこれから失望を味わうかもしれない。一方、気取った人々よりも庶民を大事にする企業には追い風が吹くかもしれない。そして景気後退に陥った場合、米経済は通常よりもはるかに平等な立ち位置で回復し始める可能性がある いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカ不動産はバブルなの？ ほんの数ヶ月前まで、住宅価格は記録的な高値をつけ、投資家は多くの住宅を買い占め、買手は価格が更に上昇する前にできる限り購入しようと競い合っていた。ところが、突然、市場が混乱し、価格も販売額も下がり始めたのです。  このような光景を以前、目にしたことはないでしょうか？    先月、米連邦準備制度理事会（FRB）の議長は、COVID-19パンデミックマーケットが “住宅バブル “になっていたと述べた。しかし、不動産凍結を最も直接的に引き起こしたのは、「FRBがインフレを引き下げるために自ら金利を引き上げた結果、住宅ローン金利が上昇したことでしょう。」 （サブプライム問題でも、乱脈投機でも、過剰建築でもなく。） また、バブルの定義は専門家ごとに微妙に異なるが、現在の住宅市場がいかにストレスフルであろうと、前回のサブプライム時の暴落とは似て非なるものであることは、専門家たちの共通認識であった。 一般の人は、『バブル』と聞くと、おそらく住宅価格が暴落するリスクが高まっていると考えるでしょう」と述べています。と、Realtor.com®のチーフエコノミストは言います。「いくつかの警告のサイン、何かが調整されなければならないという感覚があります。しかし、2008年よりもはるかに健全な状態にあることを示す兆候もあります。 市場が本当にバブルであるとすれば、それは我々がかつて遭遇したことのないタイプのものであるかもしれない。今回は、住宅が過剰に供給されているわけではなく、2000年代半ばに多くの住宅購入者を苦しめたサブプライムローンはほぼ解消され、何百万人ものアメリカ人が空売りや差し押さえで家を失う可能性はなく、  新たな崩壊を引き起こすには、何か新しい劇的なことが必要なのでしょう。 「バブルの正式な定義はないので、人々は好きなように呼ぶことができる」と、前回の住宅不況を予測した経済ブログライターは、「本当の問題は、これから何が起こるかだ。」と言っている。 間違いなく、最近の住宅市場はひどい打撃を受けている。住宅ローン金利の上昇により、何百万人もの人々が住宅購入に手が届かなくなり、住宅購入者の数が減少している。住宅は市場に長く放置され、より多くの売り手と建設業者が価格を引き下げ、販売数は減少している。売り手はしばしば譲歩を迫られ、時には高額な譲歩をしなければ、売却を成立させることができない。 住宅価格は上昇したが、それはバブル崩壊を意味しないのか。 パンデミック時の住宅価格の高騰は、大不況に突入するまでの数年間をフラッシュバックさせるような不快なものだったかもしれない。Realtor.comのデータを分析したところ、2000年から2005年にかけて、住宅価格の中央値は毎月平均1,243ドルも上昇していることがわかった。 それが高いように見えるが、2020年から2022年までの米国住宅販売価格の中央値は、毎月平均4,410ドルも跳ね上がったのである。 ある不動産コンサルティングの調査・人口統計担当副社長は、「バブルというより熱狂だった」と語る。 “この2年間で価格が急騰し、その後、住宅ローン金利の急上昇が転機となった”。 2022年6月のピークから、住宅ローン金利の上昇に伴い、11月までに住宅価格は7.4％下落した。住宅価格は通常、夏に最も高くなり、その後寒い時期に下落する。しかし、これは通常よりも大幅に大きな下落である。 しかし、2022年11月の住宅価格は昨年より11%も高く、まだかなり上昇している。Realtor.comは、2023年には全国で5.4%上昇すると予測し、「2021年と2022年の価格上昇率までは上がらない」と言う。 2000年代初頭の住宅市場は、価格が無限に上昇するという、ちょっと考えにくい考えを前提にしていた。 多くの人々は、価格が上昇し続け、ローンの借り換えが可能であると仮定して、余裕のない住宅を購入した。しかし、価格が下落し始めると、その戦略は裏目に出て、多くの住宅が差し押さえられることになった。 前回の住宅バブル崩壊は長引き、世界の金融市場を巻き込んだ痛手となった。全米不動産協会（NAR）の中古住宅販売データによると、住宅価格が底を打ったのは2012年である。 経済学者は、今回は違うと言っている。価格上昇の原因は、需要に見合うだけの住宅が販売されていないことだ。そして、住宅ローン金利が2％台半ばという記録的な低水準になったことで、購入者は金利をあまり支払わずに済むため、より高い価格を手に入れることが可能になったのです。だから、価格が上昇した。 「今、市場は過大評価されている。Moody’s Analyticsのチーフエコノミストは、「価格は所得、家賃、建設費よりもずっと先を行っている」と言う。「市場は今、修正されつつある。時間が経てば、値ごろ感は回復し、市場は足元を固めるだろう」。 彼は、今後2年から2年半の間に、全国的に価格が最大で10％下落すると予想している。もし、不況になれば、20％近く下落する可能性もある。これは大変なことのように聞こえますが、文脈が重要で、住宅価格は2020年1月以来39％上昇しているのです。 多くのエコノミストは、再び差し押さえ危機が発生し、安価な住宅が市場に溢れ出し、価格がさらに下落するとは予想していない。大不況後に組まれた住宅ローンの多くは、月々の支払いができなくなる恐れがあるため、時間の経過とともに膨らむことはない。そのため、住宅所有者が失業しない限りは、住宅にしがみつくことができるはずである。 ―2000年代と同様、住宅販売数はピークアウトしている 大不況のもう一つの特徴は、住宅市場の崩壊とともに、住宅販売件数が激減したことである。それと似たようなことが、今起きているのかもしれない。 NARの中古住宅販売データ（新築を除く）によると、2005年の販売件数は700万件強でピークに達した。そのわずか3年後、販売数は411万戸で底を打った。 昨年は612万戸となり、2006年以来の高水準となった。NARは、今年は522万件、2023年には400万件に落ち込むと予想している。 NARのデータによると、今年に入ってから9ヶ月連続で売上が減少し “2023年には住宅販売が劇的に減速すると予想しています。”と予測しています。 “それは悲しくもファーストタイムバイヤーが少ないということを意味しています” しかし、販売数の急減は、住宅市場の崩壊を意味しない。住宅価格の下落が続き、住宅ローン金利が5％台に下がれば、住宅販売件数は再び増加するだろう。 （金利は先月7％を超えた後、現在6％台前半。Freddie Macのデータによる30年固定金利ローンの場合。） 米国国勢調査局のデータによると、2000年代半ばには、伝統的に家を持つようになる30代前半から中盤の人口が減少していた。30歳から34歳の人口は、2002年から2007年にかけて150万人近くも減少している。 現在では、膨大な数のミレニアル世代のおかげで、その人口は増加している。 30歳から34歳の人口は、2016年から2021年にかけて125万人近くも増加しました。 その需要に加え、金利が6％台前半に下がったことで、成約数が少しは回復するかもしれません。 “今後2、3カ月は、減速が緩やかになるだろう “がNARからのコメントでした。 当時と現在の大きな違いのひとつは、売りに出されている住宅の数である。2000年代は、買い手よりも売り手の方が多く、住宅は供給過剰でした。パンデミック時には、その逆でした。 そして、売りに出されている家の数は増えるが、その数はほとんど増えないだろうと予想されている。 NARは、「今、私たちは深刻な住宅不足に陥っています」と言い、売手は低金利の住宅ローンを手放したくないので、新しい住宅に買い換えたり、下げたりするのではなく、そのまま住み続けているのです。そして、建設業者は必要な建築を遅らせています。 2000年代初頭、住宅ローンを組むのは決して難しいことではなく、不動産の専門家たちは、「うちの犬だってローンを組める」と冗談を言うのが好きでした。 それは言い過ぎかもしれないが、収入や雇用を偽り、実際には住宅を購入する余裕のない人たちにも、多くの住宅ローンが組まれたのである。 メルトダウンの余波で、融資の基準が厳しくなった。貸手は、借手が借りたお金を返せるという合理的な見込みが必要なのだ。そして、何百万人もの住宅所有者を窮地に陥れたサブプライムローンは、市場からほぼ駆逐された。 「金融危機後の融資は非常に好調である」とムーディーズより。 「金融危機以来、貸し出しは非常に好調で、人々が借りている住宅ローンは、普通の固定金利のものです。」 続きを読む…

2023年はホームバイヤーの年？ 現在の住宅市場ほど予測不可能な市場はないと言ってよいですが、数ヶ月にわたる乱高下を経て、住宅購入者、売却者、所有者、賃借人は今、不動産価格、在庫、販売、住宅ローン金利が来年どうなるかを把握するためにリアルター協会は、毎年恒例の住宅市場予測を発表しました。 結論から言うと 2023年に経済的な救済を期待する住宅購入者や賃借人は、おそらく失望することになるでしょう。 しかしながら住宅市場の劇的な変動や乱高下は、不動産市場が減速を続けるにつれて、先細りになると予想されます。 2023年予測では、住宅価格と賃貸料は来年も上昇を続けそうですが今年初めの高騰に比べればはるかに小幅な上昇にとどまると予想されています。住宅ローン金利は、全額現金で支払えない初回購入者などの悩みの種となっており、高止まりすることが予想されます。しかし、金利が再び大幅に上昇することはないと思われます。 高騰する住宅価格と高い住宅ローン金利の組み合わせは、購入者にとって負担が大きいため、販売数は減少を続けると予想され、住宅価格と賃貸料は夏場のピークから下がっていますが、前年比ではまだ上昇しています。 リアルター協会のチーフエコノミストは「住宅購入者、住宅販売者、そして住宅市場全体にとって、今年は厳しい年になりそうです」と語っており、”買い手と売り手のバランスが良くなるように、いくつかのステップを踏むことになるだろう “という見解です。 買手にとって明るい材料は、危機的水準に近いところで推移していた売り出し中の住宅数が、ようやく増加すると予想されることだ。しかし、それだけで、買手が市場に戻ってくるでしょうか？住宅購入者、住宅販売者、賃借人が新年に期待することは、次の通りです。 予想に反して住宅価格は下がらないのではないか？ 住宅ローンの高騰が住宅市場に大きな打撃を与えたとことで、特に初めての住宅購入者は、金利の上昇で月々の支払いが膨らむと、住宅を購入するための資金をそれほど用意できなくなります。しかし、来年の住宅価格は暴落しないと予想されています。 全米のリアルター協会は、2023年には前年比5.4%上昇すると予測しています。それでも買手には痛手ですが、COVID-19の大流行時の最中の2桁上昇には及ばないと予想されます。 住宅ローンの月々の支払額の中央値は、今年より約28％、2021年よりは2倍大きくなると予想され、住宅購入者がいかに疲弊しているかという観点で見ると10月下旬の月間住宅ローン支払額は2021年の約4分の3でした。 売手は、ほんの数ヶ月前に隣人が大儲けしたのを見て、希望価格をあまり下げたくないなかで、購入者数が住宅数を上回っています。  「住宅ローン金利がこれほど高いのに買い手が支払える金額は、売手が求めている金額と一致しないかもしれません」 住宅価格の伸びは今後も鈍化し、今後数年間は少し落ち込む可能性があるなかリアルター協会は、市場の調整は2025年まで続くと予想しています。 賃貸住宅に住む人々は、その多くがすでに価格ショックに悩まされており、全米では、2023年に家賃が前年比6.3％上昇すると予想されましたが、今年前半に経験した2桁上昇をはるかに下回る水準です。 家賃が高い大都市で、パンデミック（世界的な大流行）の際に、賃貸人が人口の少ない地域に逃げ込み、家賃が下落したかのように見えましたが、その時は家主は家賃を下げ、借主が戻ってくると、次はまた上げ、更に即上昇させるということを繰り返しました。2023年には、郊外よりも都市部の方が、家賃の上昇余地が大きいかもしれません。 住宅ローン金利は不機嫌に高いまま 住宅ローン金利の高騰は、住宅市場の停滞を招き、多くの購入希望者は予想以上に長く賃貸住宅に住み続けることを余儀なくされています。金利が下がれば、再び住宅購入に踏み切ろうと考えている人は多いが、思ったより長く待たなければないかもしれません。 リアルター協会は、2023年の住宅ローン金利は平均7.4%で、年末までには7.1%に下がると予測しています。 金利が高止まりするのは、米連邦準備制度理事会（FRB）のおかげですが、連邦準備制度理事会（FRB）がインフレを抑制するために金利を引き上げると、住宅ローン金利も同じように上昇基調をたどってきており、FRBは今後も利上げを継続する意向のようです。 FRBの行動は住宅ローン金利を左右する一要素に過ぎないが、今年は重要な要素として浮上し、そのために、金利は数週間前の7％前後を維持し、インフレが冷え込む兆しを見せた後は6％台半ばまで下がると予想されます。 売りに出る住宅が急増する？ 長い間、選択肢が少ないことに不満を感じていたバイヤーにとって明るい兆しは、より多くの住宅が販売されるようになることです。物件の在庫は22.8％急増すると予想されています。 (これは、中古住宅（以前から住んでいた住宅）だけを含み、新築は含みません） しかし、この急増は、家を売りに出す売り手が増えるからではなく、住宅ローン金利が高いため、住宅を購入できる買い手が少なくなり、住宅は長く市場に置かれることになると予想されるのでその分在庫が増えるおちうことです。 このように住宅が不足しているにも拘らず、建設業者は2023年にそれほど多くの住宅を建設しないと予想され、住宅ローン金利が上昇すると、購入者が住宅を購入できなくなり、顧客層が枯渇し新規建設は前年比で約5.4%減少すると予想されています。購入者が購入できる価格で建設できず、土地代、資材代、人件費が高すぎて建築許可や着工する住宅は減少しています。 一方、住宅販売数は減少するだろうか？ 買手が市場から離れ続けるため、住宅販売数は減少し続けることが予想されます。2022年の販売件数は前年比13.8％減、2023年は14.1％減と減少が続くと予想され、来年の販売件数は453万件にとどまり、大不況の真っただ中にあった2012年以降で最も少ない販売件数になるでしょう。(この予測は中古住宅のみを対象とし、新築は除外しています） 協会は買手が価格と住宅ローン金利の上昇に抵抗するため、通常は忙しい春のシーズンは2023年には通常より静かになると予想しており、賃貸住宅に住む人々は、インフレに伴う家賃の上昇と戦いながら、すでに手狭になっており、マイホームの頭金を貯めるのは困難な状況です。 住宅所有者の多くは、そのまま住宅市場の嵐を乗り切りそうですが多くの人が超低金利の住宅ローンに縛られてるので、住宅を売却し大幅に金利の高い新しい住宅を購入することを考え直すことになります。例えもっと小さな家にダウンサイジングするとしても、そのためにかなりのコストがかかる可能性があります。  アメリカの住宅保有率は基本的に横ばいで、2022年の65.8%から2023年には65.7%に下がると予想されていますが、 それでも、売却する人はうまくいくでしょう。 平均的な住宅所有者は、2023年に25,650ドルも資産が増加することになりそうで国内のより手頃な地域の人々は、高価格帯の市場から安価な市場に移転し、価格をつり上げるため、さらに高い利益を得ることができます。 深刻な不況は、これらの予測を覆す可能性がある 協会は、米国が大不況に陥るとは予想していませんが、エコノミストは完全に否定しているわけではないようです。 通常、景気後退局面では、FRBが金利を引き下げ、住宅ローン金利、価格、住宅販売が下落する可能性があります。 金利が下がればすぐに市場に飛び込む買手もいるでしょうが、仕事が安定しない不況時に人生最大の買い物をしたくないと考える買手もいるでしょう。また、失業したり、残業や副業を失ったり、住宅購入に手が届かなくなる人もいます。 価格が下がれば、買い手は戻ってくるかもしれませんが、より深刻な不況になれば、販売数は減るでしょう。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカ不動産の購入者層とは？ アメリカの住宅購入者は、ここ数年で最も年齢層が高く、白人が中心で、裕福層であり、ファーストタイムバイヤーの市場シェアは 過去41 年間で最小であることが、全米不動産業者協会 (National Association of Realtors) による住宅購入者と売却者の年間調査で明らかになりました。 協会の調査結果によると、調査期間中の住宅販売の 88% を白人の購入者が占め、前年同期の 82% から増加し、25 年間で最高レベルに達しました。 新しい調査結果は、多くの若い家族が住宅を購入するためにお金を貯めるのに苦労し、至上最も過酷な競争の激しい住宅市場の厳しい現実に重みを加えています。 再購入者の約 27% が、全額自己資金で購入し、前年の 17% から増加しました。対照的に、ファーストタイムバイヤーのうち、調査年に自己資金で購入した割合はわずか 3% でした。 この不均衡により、中所得層や中所得層の若者が家を所有することはほとんど不可能になっています。 歴史的に、ファーストタイムバイヤーが市場の約 40% を占めていました。しかし、2021 年 7 月から 6 月までの 12 か月の調査期間中に、ファーストタイムバイヤーの割合は 26% に低下し、業界団体が 1981 年にそのようなデータの追跡を開始して以来、最低水準に急落しました。 調査によると、ファーストタイムバイヤーの年齢の中央値は 36 歳で、1981 年以来の最高齢でした。ファーストタイムバイヤーの年齢が上昇したことで、平均 30 歳から 32 歳であった購入者層が高齢化しました。 黒人とアジア/太平洋諸島出身者を合わせると、住宅販売全体のわずか 5% を占めるに過ぎず、調査年の市場シェアは前年に比べて減少しています。最近の 4,900 続きを読む…

何がインフレをこれほど高くし続けているのでしょうか? サプライチェーンの混乱と部品不足により、経済が2年前のパンデミック不況から急上昇したとき、工場の商品のコストが高騰しました. その後、連邦政府の景気刺激策に後押しされて消費者支出が急増しました。その後、ロシアのウクライナ侵攻により、ガスと食料の供給が途絶え、価格が急上昇しました。 3 月以降、FRB は価格の急上昇を抑えるために積極的に金利を引き上げ、これまでのところ、進歩の兆しはほとんどありません。9 月の消費者物価に関する木曜日のレポートは、これまで大きなインフレ要因であったガソリン価格や中古車が 3 か月連続で下落したにも拘らず予想を上回った。 不安定な食品とエネルギーのコストを除く消費者物価は、前年比で 6.6% 急騰し 40 年間で最も速いペースです。全体的なインフレ率は若干低下しましたが、これは主にガソリンの安さによるものです。しかし、食品、医療、住宅の費用が高騰したことで、経済全体で物価圧力が拡大したことが示されました。 高インフレは現在、物理的な商品を超えて、歯科治療、アパートの家賃、自動車修理、ホテル料金など、国の広大なサービス部門にまで広がっています。インフレが拡大すると、それを抑えるのが難しくなります。木曜日のレポートは、インフレを抑制するために、FRBが主要な短期金利を予想よりもさらに高く引き上げ、それをより長く維持する必要がある可能性があることを強調しました。 そのような行動は、消費者と企業にとってさらに高いローン金利を意味します。また、米国と世界経済の両方で景気後退を引き起こす可能性があると国際金融当局は警告しています。 米国の金利が上昇すると、投資家は海外市場から資金を引き出し、より高いリターンを求めて米国の資産に投資するようになります。この変化は、海外経済に混乱をもたらす可能性があります。 永続的なインフレを引き起こしているものと、それが意味するものは次のとおりです。 一部のセグメントでの支出の停滞 昨年の平均賃金上昇率はインフレに追いついていませんが、消費者は総じて支出を増やしています。多くの企業、特に大企業は、政府の景気刺激策による賃金の上昇と消費者の貯蓄の増加を利用して、価格を引き上げています。 多くのアメリカ人にとって、（インフレ調整後の）賃金の低下は、最終的に需要を鈍化させ、企業に価格の引き下げを強いる可能性があります。 一部のアメリカ人特に低所得世帯が高騰した価格に躊躇している兆候がすでに見られます。 中古車の販売は夏に落ち込み、大手ディーラーの 1 つであるカーマックス チェーンは、この減少の原因を「広範なインフレ圧力と金利の上昇に起因する、自動車の手頃な価格の問題」にあるとしています。 コックス・オートモーティブのチーフエコノミストによると、同時に、多くの高所得の消費者が中古車市場に参入し、以前の購入者の損失の少なくとも一部を相殺した。 「中古車を購入する高所得世帯の増加が見られます」とスモーク氏は述べています。「中古を購入する人のプロフィールは、劇的に上級タイプの顧客が増加しています。」 サービスインフレが引き継ぐ 価格の上昇により、消費者は支出を全体的に削減するのではなく、他のものに切り替えることがよくあります。たとえば、現在、アメリカ人は支出の多くを物理的な商品からサービスに切り替えています。そして、その変化は、価格が上昇しているカテゴリーで明らかです。 カリフォルニア大学アーバイン校の経済学教授は、「アメリカのほとんどの人はとにかく、ほとんどすべての予算を費やしています。「だからお金は使われる。それが何に費やされるかという問題だけです。」 9 月には、主要サービスの 1 つであるレストランの食事の価格が、前年比で 8.5% 跳ね上がりました。41年間で最大の増加となった。同様に、デルタ航空とアメリカン航空は、より多くのアメリカ人が旅行に費やす意欲を示しているため、収益が大幅に増加していると報告しています。 それでも、レストラン、航空会社、ホテルはすべて、パンデミック前よりもはるかに少ない労働者数を抱えています。需要が健全であるため、これらの業界の企業は、労働者を引き付けたり維持したりするために、大幅な賃上げを余儀なくされています。こうした値上げは、多くの場合、価格上昇という形で消費者に転嫁されます。これがインフレを促進するサイクルです。 ヘルスケア、自動車保険、獣医サービス、歯科受診など、他の多くのサービスでも大幅な値上げが報告されています。アイケアとメガネは 8 月から 9 月にかけて 3.2% 増加し、このカテゴリーでは過去最高の伸びとなりました。 住宅市場はインフレに反応しています 連邦準備制度理事会の利上げにより、住宅ローン金利が大幅に上昇し、住宅販売が前年比で 20% 減少しました。 S&P Case-Shiller 続きを読む…

アメリカ不動産　購入? 賃貸? 住宅市場が「是正」され、住宅価格が下がっているとささやかれ、住宅ローンの金利や家賃は上がり続けています。では、価格がさらに下がるまで購入を待ち、代わりに今は賃貸するべきなのでしょうか？ 住宅を賃貸するべきか、買うべきかは、住宅購入希望者が長い間、頭を悩ませてきたことです。住宅ローンや家賃の高騰は、その計算をかなり厳しいものにしており、家賃の高騰に我慢をして、価格がさらに下がるまで購入を待つか、住宅ローン金利がさらに上がって持ち家を持てなくなる前に、売り物件の購入に飛び込むか、どちらがいいのか迷っている人が多いのです。 家賃が急上昇。8月は前年同月比9.8％増 最新のデータによると、今年に入ってから家賃が急上昇し、8月には前年同月比9.8％増となった。全米では、8月の家賃の中央値は月1,771ドルでした。年間21,252ドルもの額を家主に支払うことになります。 住宅売買市場が減速しているとはいえ、今、住宅を購入するのは容易ではないです。 住宅ローンの金利が上昇し、過去最高の住宅価格と異常な入札合戦にブレーキがかかったため、住宅価格は夏のピークから少し下がり、初めて購入する人の多くは、もう少し待てばもっと価格が下がるのではないかと期待している。しかし、住宅ローン金利の上昇は、せっかくの節約を帳消しにする可能性があります。 一部の不動産専門家は、住宅価格が10％から20％下がると予測していますが、住宅ローン金利がどの方向に動くかに左右されるでしょう。 多くの購入者、特に初めて住宅を購入する人は、この高金利ではもう住宅ローンを借りる資格がないことを知りつつあります。あるいは、ほんの数カ月前に購入できたはずの住宅が買えなくなり、かなり安い物件や遠く離れた場所を検討しなければならなくなっています。 **住宅ローンの金利はこの1年で2倍以上になり、30年固定金利の場合、7％近くまで上昇しています。**前年比約14％の価格上昇を考慮すると、今日住宅を購入する人は、ちょうど1年前に比べて毎月約74％多く支払うことになりました。 よって賃貸ではなく、住宅を購入したいと思っても、収入が増えないと経済的に購入できない可能性がありジレンマとなっています。 家を購入する際のメリット 住宅を購入すると、毎月の支払額をある程度固定することができます。 しかし、家賃が高騰する中、多くのテナントが持ち家を再検討している。住宅を購入すれば、毎月の住居費を長期にわたってほぼ固定することができます。毎年、家賃を上げる家主の気まぐれに左右されることもない。 固定資産税が上がることもありますが、一般的には、住宅ローンの支払額のうち、固定資産税が占める割合はごくわずかです。つまり、住宅の支払いはかなり固定されているのです。 購入価格の1 – 4％をメンテナンスのために予算化 しかし、家の中で何か問題が起きたときには、購入者が責任を負わなければならないので、失敗することもあり得ます。家の所有者は、毎年、家の購入価格の1％から4％を修理やメンテナンスのために予算化する必要があります。 給湯器がオーバーフローして、床が水浸しになった場合、修理に500ドル以上かかります。それから、バスタブの蛇口が壊れ、その修理にはさらに150-200ドルかかりまます。しかも、これはちょっとしたことですが、冷蔵庫が壊れても、持ち家の場合はプロパティ・マネージャーを呼んで修理に来てもらうことはできません。パイプが破裂したら、自分で配管工を呼んで、大きな損害がないことを祈るしかない。それから、戸建ての場合は雨どいや煙突の掃除、景観の維持など、定期的なメンテナンスにも費用がかかります。さらに、公共料金に対するエネルギーコストも考慮する必要があり、これは相当な金額になります。これらのことは、大きな積み重ねになります。 **賃貸と購入のどちらが良いのか、住宅ローンの金利は上昇を止めるのか、来年の住宅価格は下がるのか、現実的に考えて、賃貸と購入のどちらが合理的かを判断することが重要です。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。