不動産について

【不動産売買手数料（コミッション）】 ハワイとロサンゼルスで不動産売却をご検討の方がコンドミニアムや戸建などの居住用物件の売却時に、 不動産業者へ支払う不動産売買手数料（コミッション）の慣習は日本側と異なる点として挙げられます。 ハワイ/ロサンゼルスの不動産売買の手数料は“売主”が負担し、売買金額の6%が相場となっています。 売主が負担する手数料を買主と売主双方の不動産業者が折半し、エスクローから決済日に不動産業者に支払われます。 売却を決定する際に売主と媒介業者の協議の上コミッション額を取り決め、媒介契約書に明記します。 売主側が決済完了までにエスクローを通じて支払う金額の目安は、 不動産手数料に加えて、売買価格の約1%が目安となります。 それにはエスクロー手続き費用や、譲渡書類作成費用、名義調査料、シロアリ調査費用、譲渡税などが含まれます。 買主側も同様に売買価格の約1%程度を目安に、 エスクロー手続き費用や月額共益費や固定資産税の日割負担、管理組合への名義登録料など負担します。 【ハワイ/ロサンゼルスの不動産売却時の税金について】 不動産売却時の税金として、以下が挙げられます。 「不動産譲渡税」 売主が不動産譲渡税を支払います。 （料率は地域ごとに異なり、購入者が自己居住用か否かによっても異なります） 「源泉徴収税」 ＊連邦源泉徴収税（FIRPTA） 売主が米国非居住者である場合に不動産売却価格に対して カリフォルニア州では15%、 ハワイ州では10-15%（売買価格や買主側が主たる居住用途か否かなどによって異なる） をエスクロー会社経由で決済時に連邦政府に納付します。 ＊ハワイ/カリフォルニア州の源泉徴収税 売主がハワイやカリフォルニアの非居住者である場合、 カリフォルニア州では売買価格に対して3.3%、 ハワイ州では7.25%の源泉税をエスクロー経由で各州政府へ納付します。 ＞＞源泉徴収税に関しては翌年に確定申告を行うことで必要以上に納税した金額は還付されます。 「源日本での所得税」 売却により利益が生じた場合には日本側でもその所得に対して課税されます。 譲渡所得として課税され、原則国内外問わず生じる所得に対し課税されますが、保有期間によって税率は変動します。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

南カリフォルニアの住宅価格は5月にわずかに下落、しかし不動産物件の減少で競争が激化 ペンキを塗り直す必要があるだけでなく、キッチン、バスルーム、一部の床も更新する必要がある戸建、買い手たちはウェスト・トーランスのこの戸建をめぐって入札合戦に突入することを止めなかった。5月19日にエスクローが終了するまでに、平屋建て、寝室3部屋の家は提示価格を10万ドル上回る105万ドルで落札されました。 パロスベルデスのブローカーは「現時点では、販売用住宅の供給は非常に限られている」と語った。「市場には売りに出されている住宅よりも買い手の方が多いのです。」 ウェスト・トーランスの住宅は南カリフォルニアの住宅市場全体の典型的なものとなりつつあり、この春には入札合戦や希望価格を上回る取引が復活している。 コアロジックの最新の住宅レポートによると、南カリフォルニアの住宅価格の中央値は、3か月連続で住宅価格が上昇した後、5月にわずかに下落した。 5月の南カリフォルニアの住宅価格の中央値、つまり全販売価格の中間価格は71万5000ドルで、4月から0.3％下落し、2022年5月の中央値を3.8％下回った。 それにもかかわらず、インフレ、住宅ローン金利の高さ、販売用住宅在庫が過去11年間で5番目に低い2万5,000戸を下回ったことによる景気後退の脅威にもかかわらず、購入者の競争は熾烈を極めている。そして、価格は昨年の最高値である75万ドルをわずか3万5000ドル下回る水準だが、今後も上昇し続ける可能性が高い。 カリフォルニア州不動産業者協会のチーフエコノミストは最近の声明で、「販売用住宅の不足により、価格は今後数カ月間、前月比で上昇し続けると予想している」と述べた。「住宅購入者の需要が減少しているにもかかわらず、カリフォルニア州には、住宅を建てる住宅よりも住宅購入者の方がまだ多いのです。」 一方、住宅販売は依然として低く、18カ月連続で前年同月比で減少しているとコアロジックが水曜日に報告した。 CoreLogicの統計によると、6つの郡からなる地域では5月に1万6350戸の住宅が入れ替わったが、これは2022年5月と比べて25.7％減少した。 これは5月としては35年前の記録の中で2番目に低い数字だ。 在庫不足と住宅販売の減少は、間違いなく業界の収入に影響を与えています。 先月ハンティントンビーチのオープンハウスの世話をしていたエージェントは「なんとか頑張っているが、状況は昨年より明らかに下がっている」と語った。「住宅価格が下がるか金利が下がるのを待って、市場から撤退した買い手を何人も失いました。…買う必要のない人は袖で待っています。」 米国の住宅借り手の80％は現在の住宅ローン返済額が4％以下であるため、「ロックイン」された所有者は自宅を売りに出すことに消極的だ。 レッドフィンの統計によると、この地域の売り物件は10カ月間着実に減少し続けた後、5月には平均を44％下回り、その結果、6.4％、30年の住宅ローン金利を支払う余裕がある人、または現金で支払うことができる人は、この春、限られた住宅の供給を求めて争うことになった。 買い手競争のもう一つの兆候: 市場に出回る日数が年初よりも短く、値下げも少ないことが Redfin の統計で示されています。さらに、5月の南カリフォルニアの住宅販売額のほぼ半数が提示価格を上回っており、1月の25％から増加した。 ミッションビエホでは、先月、小さな平屋建て住宅が6件のオファーを受けた後、提示価格を上回る7万5000ドルでエスクローに入った。 ペンキの必要があり、アップグレードされたキッチンの新しい床材が必要なこの1,300平方フィートの家は、当初87万5,000ドルで出品されたが、全額現金95万ドルで売却された、とエージェントは語った。 その理由の1つは、この家は天井が高く、裏手には美しい景色があり、ミッション・ビエホ湖へのアクセスが良く、徒歩圏内に小学校があるからだという。 在庫が非常に少ないため、このような望ましい住宅では入札合戦がよくあることだと語り、「購入には積極的にならなければなりません」と付け加えた。 6月24日、ハンティントンビーチのオープンハウスには、94万9,000ドルで出品されている角地住宅を見ようと、ゆっくりとではあるが少しずつ買い手が集まった。レッドフィンによると、塗装と新しい床が必要だったが、3日経ってもまだ残っていたという。 義理の娘と一緒にオープンハウスに立ち寄ったエージェントは、「エントリーレベルの住宅を見つけたら、オファーを出します。なぜなら、それは長く市場に残っていることは稀だからです」と語った。 フレディマックによると、今週平均6.8％となった30年住宅ローン金利にもかかわらず、より多くの購入者が市場に再参入する意向があると考えているという。 「誰もが6％の金利に慣れているようだ」とホー氏は語った。「30年前の平均金利は（少なくとも）6.75％だったので、6％が新たな常態となるでしょう。」 以下は、5月の住宅価格と成約数の郡ごとの内訳と、年間の割合の変化です。 ロサンゼルス郡の中央値は6.3%減の80万ドル。成約数は 24.3% 減の 5,154 件。 オレンジ郡の中央値は 4.8% 下落して 100 万ドル。成約数は22.3%減の2,304件。 リバーサイド郡の中央値は 3.6% 下落して 556,500 ドル。成約数は 26.0% 減の 3,323 件。 サンバーナーディーノ郡の中央値は 4.0% 下落して 続きを読む…

不動産を保有した後に海外不動産を売却した場合の不動産譲渡所得税については、保有年数によって変わります。 短期譲渡所得（保有年数5年以下で売却）で税率39% 長期譲渡所得（保有年数5年超で売却）で税率20% 所得額に拘らず、不動産売却による譲渡所得については5年超保有することで、税率20%で問題ないようになっていますが、不動産の譲渡益については、それまで減価償却した費用も含めますので、 例えば、 不動産の購入費用：5,000万円、減価償却費の累計：3,000万円、不動産の売却金額：6,000万円　であった場合、 譲渡益は以下のように 6,000万円（売却時の費用） － 5,000万円（購入時の費用）  ＋ 3,000万円（減価償却費の累計） ＝ 4,000万円 となりますのでご注意ください。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産保有による節税については、日本法人名義で、耐用年数を経過した中古物件を賃貸目的で保有することが挙げられます。 (法人税の節税メリット） 日本の不動産の場合、土地の評価額が大部分であり、建物の評価割合は低くなっているので、減価償却の対象となる建物評価割合が20%前後かそれ以下というのが一般的です。 それに対し、アメリカ不動産の場合、減価償却割合を算出する根拠となる固定資産税評価額の建物評価割合が70-90%である地域が多いため、そのような地域の中古案件を賃貸事業目的で日本法人名義で保有することで節税効果があります。 日本の不動産（建物）の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート案件47年、レンガ・ブロック・石造38年、そして木造22年で計算され、日本居住者であれば日本不動産であっても、海外不動産であっても同じように減価償却できることで、不動産購入後に減価償却により法定耐用年数に従い毎年少しずつ収入から経費化し、法定耐用年数を経過した中古案件の購入で節税効果が見込めます。（現在は海外不動産に対しての節税効果は日本法人名義の保有に限られます。） 以下の計算を基に法定耐用年数経過後の案件が何年間で償却可能かを示していますが、 22年以上経過の木造案件の場合、4年間で償却が可能ということになります。 “中古資産を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。 また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、簡便法により算定した年数によることができます。 ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の再取得価額（中古資産と同じ新品のものを取得する場合のその取得価額をいいます。）の50パーセントに相当する金額を超える場合には、使用可能期間の見積りや簡便法による耐用年数の算定をすることはできず、法定耐用年数を適用することになります。 簡便法による耐用年数の算定方法は、次のとおり。 1 法定耐用年数の全部を経過した資産 その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数 2 法定耐用年数の一部を経過した資産 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20パーセントに相当する年数を加えた年数 なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。 （注） 中古資産の耐用年数の算定は、その中古資産を事業の用に供した事業年度においてすることができるものですから、その事業年度において耐用年数の算定をしなかったときは、その後の事業年度において耐用年数の算定をすることはできません。 （具体例として） 法定耐用年数が30年で、経過年数が10年の中古資産の簡便法による見積耐用年数 （計算） 1 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数 30年 － 10年 ＝ 20年 2 経過年数10年の20パーセントに相当する年数 10年 × 20％ ＝ 2年 3 耐用年数 20年 ＋ 2年 ＝ 22年 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

アメリカで不動産購入の成功への第一歩として、以下の工程を視野に入れて準備を開始しましょう。 １，不動産エージェントへの物件選定を依頼する前に （自己居住用の場合） 購入額に対し持ち出し可能な自己資金額、融資可能額の確認、 通勤や通学への距離を考慮し立地範囲を明確にする。 家族構成を視野に入れ物件の間取り、広さの最低基準を明確にする。 付帯設備などの優先条件を整理する。 （収益物件場合） 安定的な賃貸運営を視野に安定収入のあるテナントが獲得できる立地や、 将来の環境変化が起こりにくい立地条件の中から検討をすることが望ましい。 それらを踏まえて、投下可能な自己資金額に基づいて 不動産エージェントに購入希望額や、間取り、立地条件を伝え物件選定を依頼しましょう。 ２，自己資金額と融資可能額の把握  金融機関やローンブローカーへ相談を開始し、過去2-3年間の世帯収入を示す書類を基に融資可能額を確認します。 収入から逆算し月々のローン支払可能額を融資機関が計算し、事前融資承認書類（プリアプルーバルレター）を発行して頂くことで現実的に検討可能な物件の選定準備が整います。  ３，物件検索および内覧実行 昨今は様々なウエブサイト（Zillow.comやRealtor.comなど）にて 地域ごとの売出中案件、成約中案件、成約済案件などを調べることができますが 実際に日曜日の午後などに各地で開催されているオープンハウス開催中の物件を自ら訪問し、それぞれの物件の状態 （既にリモデルされているか、何十年も居住中の売主で購入後の修繕コストがかかるか否か、など） と売出価格を比較しながら地域毎の相場感を養うことで、自分が理想とする案件の実勢価格を理解することが重要です。 不動産エージェントに依頼して自分の希望する地域、価格帯、間取りを満たす案件が新規で売り出される度に Emailで情報が受信できるシステムがありますので、それらを活用し、最新情報をいち早く見学することで、 競争が多い物件に対して速やかに条件交渉を開始することも購入を成功させる重要な要素と言えます。  ４，物件購入交渉 購入希望に沿う物件が見つかったら不動産エージェントが用意する売買契約書に希望条件を列記し買主側が署名して売主側へ提出することで交渉開始となります。その際、融資を活用した購入の場合、融資機関からの事前融資承認書（プリアプルーバルレター）および購入金額に対しての自己資金額を支払う準備ができていることを示す残高証明書も同時に準備できていることが重要です。 契約合意時には、通常は購入価格に対し2-3％程度の手付金をエスクロー機関に支払いを求められます。  ５，購入手続き、 売買契約条件交渉が合意され、売買契約書に売主買主双方の署名がなされたら購入手続きが開始となります。 任命されるエスクローが指定する口座へ手付金を支払い、室内点検、売主側の物件開示情報、コンド三ミアムの場合管理組合関連書類の精査、融資購入の場合不動産鑑定などの購入解除可能な期間を経て、30日から60日間の購入手続き期間を経て決済の完了となります。 ６，決済完了 購入手続き開始後は事前に定めた期間内で各点検や確認手続きを終えた後、 決済予定日の1週間程度前にエスクローが用意する不動産登記譲渡書類（Deed）へ公証人の前で署名する必要があり、 決済予定日の2-3日前までには前もって決済金残金をエスクロー口座へ支払うことで、決済完了日が確定となり、決済日当日の朝、登記名義が売主から買主へ切り替わり、建物の引き渡しとなります。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

ロサンゼルス郡とオレンジ郡の住宅購入希望者たちは、4月の成約ペースが過去の歴史的なペースのほぼ半分であったため、まだ購入に消極的である。 コアロジック社の最新データによると、この2つの郡の新築・中古住宅とコンドミニアムの販売数は、1ヶ月で合計6,350件だったそうです。これは月間で11％減、年間では38％減となる。 では、この2つの郡における住宅購入の減少はどの程度だったのでしょうか。 1988年からの集計の4月平均成約ペースを45%も下回っています。 35年以上にわたる記録で、4月の売れ行きが過去2番目に悪かったのです。 1988年以降、どの月も販売件数が少なかったのは過去17番目。 2023年春の住宅購入者は、景気不安と、1年間で14%も購買力を低下させた高騰した住宅ローン金利のおかげで、まだ慎重な姿勢でいる。 南カリフォルニアの6郡では、販売件数は1年間で43％減少の13,940件となり、販売価格の中央値は4.3％減の717,500ドルでした。 （カウンティ毎の基本情報） ロサンゼルス郡とオレンジ郡の内部を、4月の購入状況から見てみますと L.A.は4,372件で、1ヶ月で12％減、1年で39％減と成約数が減少しています。 O.C.は1,978件で、前月比8％減、前年比35％減となりました。 注：例年の4月は、L.A.では1ヶ月で平均0.4％、O.C.では1％の販売増となる。  （価格がどのように動いたか） L.A.では、80万ドルの中央値が1ヶ月で0.1%上昇し、2022年4月に記録した86万ドルの過去最高値から7%下落した。O.C.の$987,750の中央値は1ヶ月で0.3%上昇し、1年で6%低下した。また、2022年5月のピークである105万4,000ドルから6％低下しています。 1988年以降、4月の平均値では両郡とも1.1%の値上がりを記録しています。 価格の高い融資が要因となっており、 4月の30年ローンの平均は6.34%で、12ヶ月前の4.98%に比べ、高くなっています。 スプレッドシートによると、ロサンゼルスの購入者の住宅ローン返済額は、80万ドルの中央値で月々3,978ドル、1年前の86万ドルの住宅で3,685ドルと、8％最も高く見積もられている。これは、20%の頭金額を16万ドルで支払うと仮定した場合です。 O.C.の購入者は、9％支払いが増え、中央値$987,750の月々返済額は$4,912に対し、昨年の中央値$1,050,000の住宅に対する月々の返済額は$4,499となりました。20％の頭金額は197,550ドルで想定した場合。 （一戸建て住宅） 成約件数： L.A.の3,122件の成約数は、1ヶ月で12％減、1年で38％減となった。 　　　　　O.C.の1,198件の成約数は、前月比10％減、前年比38％減となりました。 価格：L.A.の中央値85万ドルは、前月比横ばい、前年比9％減でした。 　　　O.C.の115万ドルの中央値は前月比2％増、前年比5％減でした。 （コンドミニアム） 成約件数： L.A.の販売件数は1,010件で、前月比12%減、前年比42%減となりました。 　　　　　　O.C.では577件が成約し、前月比横ばい、前年比35％減となりました。 価格： L.A.の中央値$660,000は、前月比1%減、前年比4%減でした。 　　   O.C.の中央値$729,000は、前月比3%増、前年比3%減となりました。 （新築住宅） 成約件数： L.A.の新築住宅販売戸数は164戸で、前月比8％減、前年比45％減となりました。 　　　　　O.C.では201戸の新築住宅が販売され、前月比18％減、前年比1％減となりました。 価格 ：L.A.の新築住宅の中央値は99万ドルで、前月比12.4％増、前年比10％増となった。 　　　O.C.の113万ドルの中央値は、前月比4％減、前年比19％減でした。 割合： L.A.では、12ヶ月前の4.1％に対し、先月は3.8％の新築住宅が全成約件数に含まれました。 　　　O.C.の新築住宅の割合は10.2%で、12ヶ月前は6.7%でした。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

「高騰していた住宅価格が突然、横ばいになってしまった。」 不況の懸念が渦巻いている。住宅販売件数が減少している。2006年、つまり2年後のアメリカの住宅暴落のきっかけとなった年の再来なのだろうか。 2000年代半ばと同様、専門家たちは、住宅市場の調整は単なる調整であり、大惨事ではないと断言している。2006年初頭のニュースでは、深刻な住宅暴落のリスクを軽視するような報道が多く、まるで現在の状況を書いているかのようです。 しかし、当時、識者は間違っていたのです。私たちは、住宅バブルが崩壊し、大不況を招き、世界経済を崩壊させたことを知っています。後悔先に立たず、である。 では、住宅市場はまた同じことを繰り返すのでしょうか？それとも、買い手と売り手の双方にとって、一時的な痛手に過ぎないのでしょうか？ KPMGのエコノミストは、「過去数年間の住宅価格の上昇の速さから、類似性を見出すことができます。しかし、そこで比較は終わってしまうでしょう」と述べている。 住宅専門家は、今日の住宅市場の基盤が2000年代半ばよりも強固であることをすぐに指摘する。今回の景気後退は、2021年の3％以下から6％台後半まで急速に上昇した住宅ローン金利の上昇が原因です。 今日の購入者は、毎月の住宅ローン返済額が、COVID-19の大流行が始まる直前の2倍になるのが基本です。だから、多くの人が買っていない、あるいは過去数年間のように価格を競り上げることができないでいる。 しかし、当時と現在の最も重要な違いは、今回は住宅の数よりも買い手の数が多いということです。深刻な住宅不足は、価格が崖っぷちに落ちるのを防いでくれそうです。 大不況の時代には、住宅はたくさんあったのに購入する人がいなかったので、中古住宅の価格は5年間で約26％下落しました。現在、買い手は経済的な問題に直面しているにもかかわらず、魅力的な地域にある入居可能な住宅を希望価格より高く買い求める意欲があります。 また、ここ数年の住宅ローンは、20年近く前に「飼っているペットの犬がローンを組んだかもしれない」と冗談を言いながら組んだものに比べれば、はるかに安全である。支払い額が突然2倍、3倍になって住宅所有者を困らせた最悪のサブプライムローンも、ほとんど駆逐されました。借り手は徹底的に審査され、強い人だけが承認されるようになった。そして、今日の住宅所有者は、一般的に記録的な額の自己資本を保有しているのです。 「今回が違うからと言って、無視してはいけない類似点がたくさんある。建築コンサルタント会社のチーフエコノミストは、「我々は、ファンダメンタルズが狂っているところがある」と言う。「しかし、住宅の供給不足があまりにも違うので、暴落することはないと思います」。 （住宅価格は暴落するのか？） 住宅購入者、売却者、住宅所有者の頭を悩ませているのは、住宅価格がどうなるかということです。 住宅価格は、昨年の夏をピークにすでに下落しています。これは典型的な例です。しかし、パンデミック時に最も盛り上がった市場の一部では、少し下がっているのも事実です。 これは、不動産コンサルティングが発表した新築住宅のデータにも反映されています。このデータによると、フェニックスの新築住宅の価格は、3月に前年同月比で15％下落しました。(価格にはインセンティブやコンセッションが含まれています)。 もう一つの流行地であるボイジー（アイダホ州）では、新築住宅の価格は前年比で14％下落した。オースティン郊外のサンアントニオ（テキサス州）では、価格が10％下落した。 Bright MLSのチーフエコノミストは、「価格が最も上昇した場所や、もともと非常に高価だった場所は、より大きな価格変動に最も弱いかもしれない」と言う。これには、大都市のダウンタウンなど、多くの住宅市場で最も高価な地域が含まれます。 エコノミストによると、値ごろ感の問題があっても、3月には中部大西洋地域の売主の半数以上が複数のオファーを受けている。住宅販売全体の約3分の1が、定価以上の価格で取引された。 また、中西部など、より手頃な価格の市場では、住宅価格が上昇し続ける可能性があります。また、低価格帯の住宅も価格が上昇する可能性があります。低価格帯の住宅は需要が高いため、競争によって価格が上昇することが多いからです。 「最も早く価格が上昇した地域では、価格の暴落ではなく、価格の修正が予想されます」とエコノミストは言います。”すべてが少しずつ減速しているようです。しかし、すべてがまだ非常に競争力があるようです”。 売り物件が不足していることも、価格の高止まりを招いている。建設業者は、買い手のプールが枯渇しているため、建設を遅らせている。また、家を売り出したいという住宅所有者も、次のような理由で売り出しに消極的になっている。 “今日、市場に出回っている住宅は十分に売れているのだろうか？と、ウィンダミア不動産のチーフエコノミストは言う。シアトルに本社を置くこの仲介業者は、米国西部の大部分をカバーしている。「3％前後の住宅ローン金利に甘んじているときに、誰が家を売ろうとするのだろうか？ （住宅ローン金利の上昇は、住宅市場に致命的な打撃を与える可能性があるのか？） 住宅ローン金利の低下は、パンデミック時に住宅市場を燃え上がらせる燃料となった。金利が低いということは、買い手の購買力が高いということであり、そうでない場合よりも高値で落札する余裕があったのです。しかし、金利が上昇し、買い手が買えなくなったとき、住宅の調整が始まったのです。 米国連邦準備制度理事会（FRB）が高インフレに対抗するために利上げを続ければ、住宅ローン金利は上昇を続けるだろう。そうなれば、さらなる買い手を脅かし、値崩れさせ、住宅価格の下落を促す圧力となりかねない。 しかし、多くの不動産関係者は、住宅ローン金利が急上昇するとは予想していない。少なくともこの春までは、6％台半ばの現在の水準にとどまるというのが大方の予想だ。 歴史的に見ても、6％の住宅ローン金利は比較的低い水準です。フレディマックのデータによると、1981年9月のピーク時の約18.6%に比べれば、はるかにましです。問題は、住宅価格が高く、3％を下回る金利の記憶が、最近の住宅購入者や売却者の多くに新しい記憶として残っていることです。金利が1ポイント上昇するごとに、買い手が買える家の数が減っていくのです。 金利の上昇が市場の調整につながったとはいえ、オープンハウスで行列を作る買い手が全国にいるのです。 「人々は、この住宅ローン金利をうまく利用する方法を見つけ出しています。彼らはただ買うものを探しているだけなのです」とエコノミストは言います。 （差し押さえの波がまた来るのでは？） 住宅所有者が財産を失うのを防ぐことを目的としたパンデミック時代のモラトリアムが期限切れとなったため、差し押さえは刻々と増えている。しかし、2000年代に起こったような差し押さえの大波が再び起こる可能性はないでしょう。 2000年代には、「著しく低い金利の変動金利型住宅ローンを利用する人が大量にいた。また、率直に言って、住宅ローンを組むべきでない人たちもいました」とウィンダミアのガードナー氏は言う。しかし、住宅ローン金利が上昇すると、「一夜にして住宅ローンの支払額が倍増し、自己資本がほとんどないことに気づいたのです。そこで、彼らはどうしたのでしょう。彼らは立ち去ったのです」。 KPMGのエコノミストによると、現在、住宅所有者の約40％が住宅ローンなしで家をそのまま所有しているという。過去数年間の価格上昇のおかげで、多くの住宅所有者が記録的な額の資産を保有している。そのため、住宅ローンの支払いが困難になった場合、代わりに住宅を売却することを選択し、多くの場合、利益を得ることができます。また、住宅ローンを組んでいる人の多くは、30年固定金利のローンを組んでおり、時間の経過とともに金額が膨れ上がることはありません。 2000年代前半は、変動金利の住宅ローンが多かった。そのため、住宅ローン金利が上昇し、借り手の支払いが膨らむと、「住宅バブルが崩壊するのにそれほど時間はかからなかった」とエコノミストは言います。 現在、多くの不動産専門家が、この国は不況に突入していると考えているようだが、果たしてそうだろうか？雇用が激減し、景気後退に陥れば、失業した住宅所有者が住居を失う可能性が高い。 また、雇用が維持されている人であっても、多くの人が不動産の購入を思いとどまるだろう。住宅を購入することは、多くの人にとって最大の買い物である。また、雇用の安定が心配な人は、購入に踏み切れないでしょう。 専門家は、「今後、住宅市場に何らかの影響が出る可能性が高い」と語る。「職を失うと、賃貸・売買を問わず、住宅に対する需要が減ります。 しかし、再び景気後退が大不況のように深刻になり、また、これほど長く続くと予想する人は少ない。FRBはインフレを抑制した後、経済の混乱に対処するために金利を引き下げると予想されています。その結果、住宅ローン金利が低下し、住宅市場が活性化する可能性が高い。多くのエコノミストは、住宅市場は早ければ来年、遅くとも再来年には回復に転じると考えています。 「嵐の前の静けさではない」と専門家は言う。”これは住宅市場の重要なリセットに過ぎない。” いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

FRBが25BPSの利上げを実施 – 最近の不安定な銀行取引にもかかわらず、インフレ対策に引き続き注力。 （3月FOMC声明文の内容） 連邦準備制度理事会（FRB）の金利決定委員会は、数週間のジェットコースターのような展開の後、短期政策金利を25bp引き上げることを選択しました。同委員会の声明は、2％のインフレ目標に引き続き焦点を当て、この目標を達成するために何らかの「追加的な政策固め」を行う可能性があることを強調。また、声明文では、米国の銀行システムの強さと回復力が強調され、パウエル議長は記者会見で、銀行セクターで最近起こった出来事の結果、委員会が予想したより積極的な路線から外れたことを強調しました。パウエル議長は、これらの事象が信用状況の引き締めをもたらし、継続的な金融政策の必要性に影響を与える可能性が高いが、その程度を判断するには時期尚早であると言及しました。 3月のFOMCに向けた数週間は、利上げ期待を揺るがせました。会合の2週間前、パウエル議長は、2％のインフレ目標に対する委員会のコミットメントを強調し、経済指標が好調を維持していることから、より積極的な利上げが必要な場合があると指摘しました。この証言により、利上げ期待が高まり、株式市場も下落しました。しかし、その週の終わりにはシリコンバレー銀行の破綻が起こり、銀行業界を取り巻く懸念が広まりました。FRBは銀行の安定性を確保するために融資枠を開放しましたが、この試練をきっかけに利上げ期待が低下し、多くの人が利上げなしと予想。しかし、2月の雇用統計とインフレ率は、望ましい軌道で緩和されたものの、かなり高い数値となり、FRBは収縮路線を維持することを選択しました。 （景気は回復力を維持している）： 1月の雇用統計が大成功を収めた後、2月の雇用統計は好調でしたが、30万人の純増と予想にやや近い結果となりました。同様に、2月の消費者物価指数はインフレ率の低下を示しましたが、物価は前年比6.0%上昇を維持し、これらのデータは、FRBの措置が徐々に意図した効果を発揮していることを示すものでした。銀行セクターの予期せぬ揺り戻しがなければ、委員会はインフレ抑制に向けてより積極的な道を選んでいた可能性がある。パウエル議長と委員会は、金融の安定を確保しながらインフレを低下させるという困難な課題に引き続き直面しており、これらの目標の課題がここ数週間で鮮明になってきた。 （インフレと雇用の期待値を引き上げ） 今後、委員会は、インフレを引き下げるために必要となるFed Funds金利の可能性の高い経路を安定的に維持する一方、インフレと雇用に関する予想を12月と比較して修正した。委員の前回のFed Funds金利予想の中央値は、2023年末の5％をかろうじて上回る水準（5.1％）で一定でしたが、2024年の金利予想は12月の4.1％から4.3％に上昇した。2023年末に3.1％と予想されていたインフレ率は、3.3％で継続すると予想されるようになり、失業率は今年から来年にかけて4.5%に達すると予想され、前回予想では4.6%であったのに対し、今回は4.5%となりました。パウエル議長は、「ソフトランディング」をナビゲートするために引き締めサイクルが長期化する可能性を排除しない一方で、銀行部門の信用状況の引き締めが利上げの代替手段として機能し、最終的にインフレ率の低下にも寄与する可能性を示唆しました。これにより、継続的な金融政策対応の必要性が制限される可能性がある。いずれにせよ、金利は当分の間、高止まりする可能性が高く、住宅ローンを含む借入が相対的に割高になることを意味します。 （FRBの声明が住宅所有者、住宅購入者、売り手にとって意味すること）： 賃貸住宅にお住まいの方やこれから購入される方にとって残念なことに、2月の住宅価格指数は前月比0.8%、前年比8.1%上昇し、住宅価格の高騰が続いていることがわかりました。しかし、プラス面では、Realtor.comを含む民間プロバイダーのデータは、募集賃料と住宅の募集価格の両方が明らかに減速傾向にあることを示しています。この減速傾向は、いずれ政府のインフレ指標に反映されるでしょう。 住宅ローン金利の上昇と物価高が相まって、昨年は住宅需要が抑制されました。30年固定金利住宅ローンの金利は2022年9月以降、6～7％台で推移しており、前年と比較して平均で300bp以上上昇しています。しかし、雇用市場が引き続き好調であることは、春の住宅市場に向けて、売り手と買い手の双方が有利な財務状況にあることを意味します。住宅市場に立ちはだかる問題は、借入コストが上昇する環境下で、買い手と売り手がどのように価格設定に合意するか、また、それが他の住宅所有者の物件購入意欲を高めるかどうかという点である。不動産市場は依然として230万戸の新築住宅が供給不足であり、供給量を抑制していることを忘れてはならない。 いかがでしたでしょうか？ 今は全くアメリカへの移住後の生活が想像つかないという方でも、これからもうすぐ移住予定という方でも、知っていて損はない情報かと思います。アメリカへの移住は大きな決断です。失敗のないよう、知識もしっかり身につけていきたいですね。  Goldseaiでは長年の経験があるスタッフでなければ分からない知識も交えて、交渉サポートいたします。お気軽にお問合せください。

【2月の住宅販売は過去4番目に低い水準まで落ち込む】 南カリフォルニアの春の住宅購入シーズンは、住宅ローンの金利が高く、販売用の住宅が少なすぎて取引と価格が抑制されたため、ゆっくりとしたスタートを切り、南カリフォルニアの2月の住宅価格の中央値（全販売額の中間点）は 690,000 ドルでした。 これは 前年同月比で 2,000 ドル減り、住宅価格が 8 か月ぶりに急落した昨年 4 月と 5 月からは 70,000 ドル減っています。 一方、成約数は 2 月までの 12 か月間で 37.6% 減少し、11,068 件の取引でした。これは 2 月としては 2 番目に低く、過去35 年間で 4 番目に低い月です。 通常、2 月は春の買い付けシーズンの始まりであり、住宅販売が 1 年で最も忙しい時期です。オープンハウスでの活動は、まるで誰かがスイッチを押したかのように、1月中旬に持ち直した、と複数のエージェントが語ってますが、住宅エコノミストによると、高金利と在庫不足が市場の足を引っ張っているという。 Zillow によると、この地域の新規リスティングは 2 月に少なくとも 38.5% 減少しました。Redfin の数値は、新規リスティング数と既存リスティングの合計が平均を 40% 下回ることを示しています。 「住宅販売業者は、その水準は驚くべき数で春先の販売シーズンを席巻しているようだ」と述べています。 同時に、住宅価格の中央値は 0.3% 低かったにも関わらず、先月の住宅価格の中央値の毎月の支払い額は、前年より 30% 増加しました。 続きを読む…

【1年前より43%少ない住宅販売数、過去35年間で最少】 クリスマスのイルミネーションが点灯すると、買い手と売り手が休憩するため、通常、住宅販売は減少しますが、昨年のクリスマスに、サンタは南カリフォルニアの住宅市場だけでなく、不動産業者、貸し手、エスクロー オフィサー、および取引によって支払われるすべての人に巨大な石炭の塊を届けました。 ホリデー シーズン中に締結された取引を反映する 1 月の成約販売は 9,938 に減少し、35 年前の記録の中で最低の取引数となった、と不動産データ会社 CoreLogic が報告しました。 平均して1 月には約 17,000 のクロージングがあります。 あるエージェントは日曜日、ロングビーチで開催されたオープンハウスで、「（ホリデーシーズン中は）常にスローになるだろうが、それほどスローではない」と語り、 「だからこそ、基本に立ち返る。人との出会い。人と話す。オープンハウスを開催します。」と鼓舞しました。 1月の売上高は、住宅が2倍の速さで売れた2022年1月から42.8%減少しました。売上は14ヶ月連続で前年同月を下回った。 価格も毎月下落しており、CoreLogic の数値が示すように、8 か月連続で下落しています。 CoreLogic によると、南カリフォルニアの住宅価格の中央値 (つまり、すべての販売の中間点での価格) は 1 月に 670,000 ドルまで下落しました。 これは、昨年春に達した価格のピークから 90,000 ドル下落し、2022 年 1 月からは 500 ドル下落しています。 約4年ぶりの前年同月比安となった。 1 年前、価格はほぼ 13% 上昇し、ほとんどの売り手は求めていた以上の利益を得ていました。現在、ほとんどの住宅は希望価格を下回り、市場で平均 8 週間以上売れていることが Redfin の数字で示されています。 昨年の住宅ローン金利の倍増は、この住宅の好転の主な原因でした。 住宅価格は下がっていますが、金利の上昇により、月々の住宅ローンの支払額は過去 1 年間で 38% 増加しました。 コアロジックのチーフエコノミストは、「南カリフォルニアの住宅市場は、住宅ローンの高金利と手頃な価格の低下という課題に直面し続けています。「この課題は、買い手と売り手の間の対立によってさらに悪化し、買い手はより良い取引を期待し、売り手は依然として昨年の価格を期待している.」 住宅市場の住宅ローン金利がすべてだと、専門家はレポートで書いています。例えば、金利が 3.25% のときに 102 万ドルの住宅を購入できる購入者は、金利が 6% に達したときに 741,000 ドルの住宅しか購入できません。 「手頃な価格の制約により需要が減少し、売り手は、根底にあるロックインされた低固定金利の住宅ローンを楽しんでいるため、身をかがめることを選択します」と彼は言いました。 一方、不動産および金融業界は、人員削減、合併、さらには破産によって大きな打撃を受けており、仲介業者や貸し手に影響を与えています。Mortgage Bankers Association の購入住宅ローン指数の数値によると、1 月に終了する年度の融資額は 41% 減少しました。 アーバインのエスクロー オフィサーであり、カリフォルニア エスクロー協会の理事は、次のように述べています。 「これらの数字は恐ろしいものです。これまでに 1 月の景気後退を見たことがありますが、現在の状況が実際に失われたことは一度もありませんでした。」 ビジネスは過去数年に比べて鈍化していますが、今月は持ち直し始めていると、US Bank のローン オフィサーは述べています。買い手が少なくても、売りに出される家が多ければ価格はさらに安くなります。 Redfinによると、1月の在庫水準は平均を31%下回っていました。 「それが市場を支えているのです」と言われています。 レッドランズのエージェントは、2023年はこれまでのところ6回の販売で過去最高の年であると語った。 しかし、彼の経験は典型的ではない、と彼は言った。 「他の人にとってはかなり違っていたことを私は知っています。私たちは、オフィスの 1 人のエージェントに 2 番目の仕事を引き受けてもらいました。」 レポート オン ハウジングの数値によると、2 月中旬までに署名された保留中の販売契約の数は、1 年前から 41% 減少しました。 買い手の一人は、価格が下がったため、市場はバイヤーにとって少し改善したと語った。 でも足りない。 テクノロジー企業のオーナーは、「価格は下がっていますが、金利は上昇しています。あなたが純粋な現金購入者でない限り、それはほとんど無駄です。」 郡別に見ると、6 つの郡すべてで売上高が減少しました。ロサンゼルス、サンバーナーディーノ、ベンチュラの 3 つの郡でも、前年比で価格が下落しました。以下は郡ごとの内訳で、1 年間の割合の変化を示しています。 • ロサンゼルス郡の中央値は 2.9% 下落して 763,000 ドルになり、成約は 43.6% 減の 3,097 件でした。 • オレンジ カウンティの中央値は 950,000 ドルで、前年と変わらず、成約は 41.1% 減の 1,291 件でした。 • リバーサイド郡の中央値は 0.8% 上昇して 539,250 ドルになり、成約は 43.3% 減の 2,069 件でした。 • サンバーナーディーノ郡の中央値は 1.1% 下落して 450,000 ドルになり、成約は 46.5% 減の 1,457 件でした。 • サンディエゴ郡の中央値は 0.1% 上昇して 750,750 ドルになり、成約は 37.5% 減の 1,682 件でした。 • ベンチュラ郡の中央値は 2.1% 下落して 725,000 ドルになり、成約は 46.4% 減の 342 件でした。 続きを読む…